二三线城市房太多去化周期长 明年或不如今年
尽管在政策刺激下杭州楼市成交量今年屡创新高，但由于供应量远大于去化量，杭州11月的库存量还是创下了15万套的新纪录。
“杭州是当前不少城市的缩影。”一位不愿具名的业内分析人士表示，很多地方不少商品房项目早就达到预售标准，但一直没有入市。政府所披露出来的新增楼盘上市时间被人为推后，真正的供应量远大于已经披露的。
中国指数研究院副总裁张志杰称，放松限购限贷、调整公积金及补贴税费调整等政策对市场有短时刺激作用，但市场供求矛盾并未解决。“很多城市高库存的现状仍未改变。未来仍处于去库存期的时间段。”
15万套库存“压顶”
杭州楼市延续了10月份以来成交火爆的态势，但当地房企认为楼市走向并没有从根本上得到改善。
据杭州透明售房网最新公布的数据显示，11月市区新房签约1.13万套，主城区以及余杭、萧山的签约套数均创下了5年来的同期最高值。
但与此同时，杭州的库存量也创下了新高。透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。
“去化速度加大但库存仍创下新高，这主要是因为近期杭州楼市供应量出现了井喷式增长，而供应增长的速度远大于去化速度。”杭州一家房企市场部经理透露。
据透明售房网数据显示，杭州11月新增可售房源数量超过1.98万套，环比增幅高达92.93%。“11月有多达53个项目开盘，是今年开盘数量最多的一个月。”透明售房网分析师表示。
另据机构数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截止到11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。
“杭州楼市的库存矛盾是结构性问题，短期内库存高企的现状难以得到根本改善。可以预见的是，在未来几个月里杭州库存量会不可避免地继续走高。”上述透明售房网分析师指出。
成交量火爆的背景下，仍然面临库存压力，杭州的“难关”并非个例。
记者在采访中了解到，多个二三线城市的库存周期在11月底都接近或超过了18个月。“和无锡、常州、沈阳这些城市相比，杭州的压力已经算小的了。”业内专家表示。
今年同样受库存压力困扰的长三角城市无锡，在政府多轮救市后，库存压力仍然相当大。11月无锡新房成交量约58万平方米，同比上扬36%。但在成交量大幅上扬的时候，库存量却同比增加了25%。据了解，无锡目前的库存量约1028万平方米，去库存周期长达19.8个月。
库存高压“新常态”
在国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲看来，二三线城市去库存并非短期独有的现象，而是未来3至5年的“新常态”。
“二三线城市陷入这样状态不会是一年半载，也不可能是短期的几个月。”在近日由中国指数研究院主办的2014品牌论坛上任兴洲表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样一个新常态，可能会持续相当长一段时间。
“今年是去库存第一年，明年可能还不如今年，开发商必须要做好充分的应对准备。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。
“本轮调整与2008年完全不同，不应高估政策对市场刺激的效果。”林波指出，“高库存只是形势发生变化的一个方面。很多城市高库存的背后，是供求关系正在发生根本性的变化。”
据中国指数研究院的数据，至11月底全国待售商品住宅面积约3.8亿平方米，库存量还在增加。而全国在建施工商品房面积直线上升，现已超过69亿平方米，其中住宅施工面积达49亿平方米。
一位分析师指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成库存压力的一个部分。“一些城市前几年出让的大量土地，未来仍将形成持续的商品房供应，对去库存造成不小的挑战。”
“很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市，已经出现了新增常住人口数量下降的情况。这意味着在这些城市已经或即将形成供应的新建商品房会出现供应过量的情况。”欧阳捷说。
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