谁是中国房地产市场“老大”?
一、地产行业一哥——其实“即重要，又不重要”
“第一”真的那么重要吗？在老潘看来，“行业第一，即重要，又不重要！”
说重要，更多是指他的“外部效应”——众所周知，房地产是典型的资源密集型行业，过去侧重点是土地，现在侧重点是资金，未来侧重点是人才……但是，需要强调的是，土地、资金、人才等这些资源获得与分布，会呈现很强的“马太效应”，所谓的“行业第一”，类似万科他们会更多、更快、更容易的吸收行业优质资源要素，比如土地，资金，人才和口碑品牌等……所以从这个意义来说，行业第一是有很强的外部性的，这也是近几年闽企近乎疯狂的“冲规模”的原因——直白的讲，就是没规模，就没话语权，没有资源的强吸附能力。
至于媒体关注“行业一哥”到底是万科还是绿地，搞的像猜谜似的，说实话老潘没兴趣猜谜语，也不关心谁当第一，老潘更为关注的是“凭什么当行业一哥”，或是“整个行业进入后千亿时代后我们的行业冠军应该达到什么样的经营管理水准”，我想这是整个行业都需要思考的问题，尤其是在地产转型与白银年代，在行业每年平均利润率以1个百分点下降的预期下应该提前思考。
那么，老潘又为什么说“第一不重要了？”，其实道理很简单，就是企业内部不要过分在乎第一，是企业经营的内部导向问题。
做企业的，不要过分在乎“媒体为了获取广告收入而策划的”外部榜单，而更多要立足自身，思考“凭什么做第一，能否持续做第一以及你能第一背后的“商业模式、盈利模式、运营模式、资源与能力支撑体系等是否科学、合理和实用，这是房企尤其是企业家需要思考清楚的。按阳光城总裁陈凯的说法就是“战略清晰”。
同时，从指标上来看，房企不要只是在乎企业规模怎么样，而应该关注盈利性指标ROE、销售利润率，成本利润率高低和变化，安全性指标的净资产负债率到底如何匹配企业增长高低，增长率指标的增长速度与行业机会的匹配，以及效率性指标比如资产周转率高低等等……房企，在白银时代，比如多跟行业标杆对标，多跟自己“环比，同比”比较，甚至跨界如万科与小米、海尔，招商地产与招商银行战略合作等……这才是一个优秀房企应该需要做的内功。至于单一销售额高低，把上述战略与执行都做好了，销售额那个数字——，只是个顺带的结果而已。
所以，以上这是老潘强调的“行业第一，即重要，又不重要的”的第一观点。
二、白银时期太多要“第一”，何必单恋业绩一枝花？
接下来，第二个问题，老潘想探讨的是未来行业格局和企业分化的事情。
第一，从行业发展阶段来看，房地产已经进入青壮年时代。
任何行业都有起步，发展，成熟和衰退四大阶段，至于房地产，经历前期疯长与泥沙俱下现在慢慢进入成熟期，业内相对专业的说法叫“白银时代”，其实老潘认为，“白银”二字只是个生动的比喻，更专业的说法应该是行业平均利润率开始下降，目前每年平均1个点的利润率在下降，这是一个“很恐怖”的趋势。过去拿地就挣钱，卖房子像卖白菜，闭着眼售罄的时代早过去了，现在是“高库存时代部分城市房子大量积压过剩，信息对称时代客户更挑剔交易更透明，成本高涨时代土地建筑人工利息成本呼呼的上涨，竞争加剧，拿地门槛更高、项目成本更高，销售利润更低——房企稍微不注意，就一毛钱赚不到，所以这个时候外行若是想进入地产，再想分一杯羹，那就不仅仅看你口袋有没有“钱和地”，更得看看你有没有这个投资，开发，运营专业能力与一批铁杆狼性高效的队伍，没这个专业能力，劝你还是不要冒进。
某种意义上，房地产在进入千亿时代的同时，也进入专业时代，进入细分时代。
第二，从行业主题来讲，白银时代一个更为主流的关键词是“分化”。
分化是多方面的，是全局性的，第一，政策会分化，未来一个城市一个政策是大趋势，因为中国东中西部，沿海与内地，地产演变轨迹都存在诸多历史性差别，一城一议很正常。第二，市场会分化，一二三四线城市会加速分化，一二线城市集聚的优质地产商会更多，第三，产品会分化，住宅已经接近天花板，未来房地产住宅销售额每年都会在10万亿左右高位横盘，而商业地产目前严重过剩，深度洗牌只是时间的问题，这个过程中谁先建立“商业全盘运营能力，资产管理能力”，谁将在商业地产领域成为领导者。同样，养老，文化，旅游，产业等地产模式会加速成长，新的业态霸主会逐渐出现；第四，企业会分化，未来住宅10万亿的行业格局下，TOP10房企集中度会加大，去年好像是14%，未来肯定会涨到20%，也就是10强一共会占有10万亿*20%=2万亿的规模，平均下来未来10强房企平均规模就有2000亿，所以现在的百强后面的100亿的要小心了哦。另一方面，未来5000亿的房企会出现，5000亿占据10万亿的市占率才5%，而如今中国龙头企业万科都已经占据3%个点左右，未来马太效应下中国龙头市占率做到5%个点，应该不会太难。
第三，从行业下格局来看，未来中国地产界会有四类房企会活下来，而且活得很精彩、很滋润。
老潘强调的是，真正的白银时代洗牌永远是针对弱者，企业一锅端不可能，所以，对于房企强者而言，可能更多是机会，这就好比上周与旭辉总裁林锋交流时一个例子，白银调整时代，但房企不可避免要被政策，市场，竞争的狼吃掉时，强者的生存之道，不是需要思考如何跟狼对抗不被吃掉，而是狼在追赶羊的时候，你比其他的羊跑的更快就行。
综合下来，未来房企能活得很好的是：
第一是，超大的规模型房企，这个不用讲，大家都明白，但老潘强调的是，未来规模型房企都会形成自己独特的商业模式，盈利模式，都会形成在战略差异化的同时，同步实现资源，人才，组织的配套差异化策略与能力。
第二是区域市场的老大，中国地大物博，660多个核心城市，不可能超大规模房企在每个城市都是NO1，其他中型本地房企做到区域老大，做深也会活的不差，比如类似目前100多亿的河南建业。
第三是商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产、文化地产、物流地产等等行业TOP5个细分房企，万科在大，目前也只是住宅最大，不可能所有领域都最大，所以其他业态提前耕耘的细分房企，只要抓住机会，占据资源，抢占人才，细分领域形成专业壁垒与规模效应，依旧能对抗地产巨鳄，比如华夏幸福玩产业地产，华侨城玩旅游地产。
第四是轻资产模式的企业，老潘觉得这是中型房企破解房地产“资金密集型”的一剂妙方，房地产目前核心还是缺钱，因为缺钱所以缺地，而轻资产强调更多用更少的钱，用其他渠道的资金入股，“股+债”，而自己则用很少的钱和优秀的专业能力、运营能力、管理能力与大资本对接，这种企业也能生存下来。这就好比，你有超强的赌技或是球技，还愁没有人请你赌博和上场踢球吗？
所以，从这一点来讲，单纯住宅领域的“行业第一”就太片面了，希望未来地产关注更多是谁是规模第一，谁是利润第一，谁是运营第一，谁是养老地产第一，谁是产业地产第一，谁是区域城市老大，谁是四线城市的老大，谁是……第一简直太多，我们何必单恋“住宅销售额”一枝花了？
三、不跟别人比“第一”，不同阶段找到合适自己的“玩法”最重要
新的格局在白银时代，迅速演变，这个演变速度取决于政府，房企，银行，消费者，供应商、媒介等多重力量化学反应的速度。而整个房企，在以上行业分化、企业分化、城市分化、利润下降、竞争加剧的背景下，房企到底该怎么办？老潘强调不要试图寻找到一个标准的答案，而是立足企业自身的市场，城市，先天资源，竞争优势，去做自己的第一，与自己比，超越自己才是王道。
比如从企业的增长速度而言，老潘就明显发现，白银时代是否继续做大规模，不同企业就有不同策略，没必要说规模为王的做法已经失效。老潘仍然认为：
第一，在500亿之前，房企盘子小，保持30%~50%的增长率依旧还有空间，扩张型的闽企“旭辉地产，阳光城，正荣”等仍旧不会放弃规模的增长。
第二在500~1000亿阶段，可能在签掉增速略略下降比如20%~30%的增速的同时，更会强调有质量的增长，更会强调企业战略与业务战略的均好性强化，比如融创孙宏斌今年就明确提出，融创从来没强调冲刺千亿，而更多在于有质量、内生型的增长；
第三，对于超过1000亿的巨型房企，比如今年至少7家的千亿房企，他们规模与地产各种核心要素、资源的获取能力已经有极强“吸附”能力，内部产品、服务、成本、运营、营销等协同都达到较好的均好性，比如杨国强请来中建系的莫斌迅速解决碧桂园产品质量短板问题，这些企业早已不在乎规模爆发式增长，作为航母型企业，企业整体的安全性，市场容量的天花板，新兴业务，新兴市场的开拓孵化……毕竟船大有船大的优势，也不避免有船大的劣势，万科也好，碧桂园也罢，谁敢停止继续增长，而显然的绿地积极布局海外市场，万科与铁狮门，碧桂园马拉西亚……他们更早的进军国际市场，有时候也是一种航母必须有的“远见”和“开辟新市场”，毕竟不能等中国市场的蛋糕缩小的时候才启动出海。
反过来老潘也建议，对于100亿到500亿的房企，就别折腾国际化战略，一则战线拉的过长，国外风险不同，管理成本加剧，二则中国52.7%的城镇化的地产市场，精耕几个区域或是核心城市，也够你吃了。
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