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万绿争霸：嘴上说不在乎但该争的总要争一下！

https://www.biud.com.cn 2014年12月09日09:41 家居装修知识网

是绿地会成为“新科状元”，还是万科继续称霸？

12月4日晚间，万科公布11月业绩报告，截至11月底万科实现销售额1901亿元，销售面积1599.6万平方米。

此前，一家房地产咨询机构亿翰智库发布的非官方数据称绿地集团在今年前11月房地产销售金额预估为1918亿元排第一，万科以1911亿元退居第二。

尽管万科集团总裁郁亮和董事会秘书谭华杰均表示不在乎排名，但万绿争霸依然成为房地产界的热门话题。

一场心照不宣的较量

郁亮曾说，万科已经在第一名的位置上呆得太久，“如果有企业超过万科，我们送上祝福”。

用万科内部人士的话说，现在万科高层已不太关心排名的变动。不过坐了十年第一宝座的万科今年成立30周年，在这样一个时点上，真的不在乎第一吗？

也许不是。当亿翰智库发布的销售数据在网上流传的时候，12月2日，万科在其官方微信号以《绿地销售额可能超万科的真实原因》为标题发文回应，文中仅放一幅图片，上面写着“你们懂的”。

耐人寻味的四个字既像是腹黑恶搞，也像是一场心照不宣的较量。

绿地集团董事长张玉良在多种场合重申其2400亿元的年度销售目标，并称“这个数字还有保留。”凸显其“誓把万科拉下马”的决心，而绿地与万科争霸的武器被认为是其更多元化的布局。“与万科单一的住宅产品相比，绿地在企业内部的多元化上更具优势和腾挪空间。”绿地集团一位内部人士告诉中国房地产报记者。

绿地的多元化战略，被绿地内部人士总结为“上天入地出海”。“上天”意指绿地所建造的超高层建筑。张玉良曾表示，未来绿地会把超高层建筑插遍中国重要城市。这在一定程度上也迎合了地方政府政绩工程的需要。“入地”是指绿城进军地产投资产业，政府需要建地铁，绿地借机获得土地，“地铁生意”也是绿地快速扩张的利器之一。“出海”则是绿地的海外发展。从不完全统计数据来看，绿地11月业绩的重要贡献来源之一就是“出海”战果，包括绿地韩国济州岛地产项目、澳大利亚悉尼绿地中心、美国洛杉矶绿地中心等。截至目前，绿地已在全球100多个城市投资超过300个项目，在建施工面积超过7000万立方米。

按照张玉良当时的说法：2400亿元的年度目标还是比较有底气、留有余地的，实际上可能还会超过这个数字，“这主要得益于我们的转型非常快、创新非常快、全球化进度非常快。”张甚至预测2015年绿地的房地产收入可能达到3000亿元以上。

虽然万科从来不缺乏追赶者，不得不说，绿地是一个强有力的竞争对手。

万科的官方信息显示11月的销售金额是189.6亿元。绿地方面尚未公布官方数据，民间流传版本是380亿元，来源分为两部分，11月大宗物业交易额和海外市场销售额贡献了180亿元左右，另外，国内市场零星商业项目和住宅的销售额在200亿元左右。

该数据受到业内人士质疑。有人认为，绿地的销售数据掺杂了很多下游供应商的工程款，一位长期研究绿地集团的券商告诉中国房地产报记者，绿地长期以来房地产资产并非上市资产，财务方面对投资者来说并非完全透明。有一部分业绩是合作方贡献的也在所难免，这也是房地产企业的惯用手法。

绿地集团内部人士表示，受利好政策影响，市场形势比较乐观，绿地也根据市场行情加大了营销力度，价格方面随行就市予以了一些优惠，因此11月的销售业绩较为可观。

万科集团高级副总裁毛大庆在预测12月地产职业经理人信心指数时，首次调高了分数。这也说明，在2014年最后一个月，万科也将全力以赴。

模式制胜pk专业制胜

“现在不是简单拼规模的时代，房企长足发展还得看综合竞争力。”睿信致成管理咨询公司合伙人郝炬认为，更应该关注未来绿地和万科谁的转型会更被市场认可，谁的风险防控能力会更强。

观察这两家房企，也算各有特点。

在郝炬看来万科更显稳健，强调专业。“万科的管理制度更完善、现代化，项目部的操盘、事业合伙人制度被发挥到极致，但是商业地产、产业地产起步较慢。”

行业人士分析万科位居老大的原因，关键的一点是万科能够第一个读懂政策，并根据政策作战略的相应调整，懂得舍弃微利并注重于长远发展，这是万科多年来能够迅速跑在行业前端的重要原因。

推出新的事业合伙人制度也构成了万科匀速发展的动力，这个制度出台的背景是万科2010年以来，大量高管的离开。而合伙人制度，重新界定公司与员工的关系，有效地防止优秀人才的过度流失。

为了与时俱进，融合互联网，万科高层亲自率队去阿里巴巴、腾讯等数家网络公司，并携手合作。这种对传统思难的主动突破、对新领域的探索也可以看出这家航母型公司积极转型的决心。

相比较，绿地侧重战略布局。当然，作为国有背景的企业，能够高效执行，在行业中如此迅速地发展，都是值得其他企业去学习的事情。

绿城具有上海国资委背景，由于多家国企分散持股，而不是一家独大，董事会的构架中，这种“多元化、分散”特质更为明显，13个席位，国资代表、管理层代表各5名，1名社会资本代表，以及两名独立董事。

张玉良对外表示：“混合所有制是公司取得今天成就的动力源泉和制度保证。”

这对于绿地的“政府生意经”有显而易见的好处，在与地方政府与海外城市合作谈判和资源获取上，绿地有了先天优势，同时融资的成本相对较低。

易居(中国)执行总裁丁祖昱分析，绿地最大的企业优势就在于，它用城市第一高楼为地方政府打造城市名片，借此以低价大量圈地，拥有开发企业羡慕的巨大土地储备。

克而瑞研究机构总监薛建雄亦认为，绿地擅长的超高层地标建筑模式对地方政府而言，都是当地的面子工程，因此绿地可以通过此举获得位于郊区地块的住宅用地，而绿地提出的产业新城概念恰好与新型城镇化战略相顺应，产业新城可以使绿地获得可观的规模效益。

与万科的匀速前行不同，张玉良一直认为，速度慢是企业发展最大的风险。所以绿地从上世纪90年代初做动迁房、后来做旧城改造，到在全国做商品房、大型综合社区和城市综合体，可谓马不停蹄。在2011年时，绿地又开始布局全球房地产，两年后绿地海外布局四洲九国十三城，2013年海外业务收入达到30亿元，2014年预期收入是200亿元。

在地产之外还进入煤炭、汽车、金融等领域，绿地从不放弃任何一个快速做大的机会。而这种以规模为导向的执行文化也造成了绿地这几年超常规的发展。

“长期的超常规发展恐怕是不可持续的。”一位地产人士认为，绿地发展到一定程度一定会有减速和盘整的过程。“从收益率和现金结构的安全看是比不过万科。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，从企业扩张的态势看，绿地的节奏明显要更快。尤其借助地标项目开发的优势，能够对重点城市进行比较大的业务布局。而此类重点城市的购房需求潜力大，容易助推绿地业务的推进。在2013年绿地拿地态势很猛，一定程度上使得绿地在2014年可售量得到保障，这是其业绩赶超万科的一个必要条件。

对于万科而言，正处于一个快速的转型期，以期在别的板块有较大发展。所以说这会分散其投资精力。甚至可以认为在排行榜上万科的重视程度会下降，即转变对规模增长的追求，而重在互联网、商业文化地产等新兴板块谋求扩张。

“从战略布局来看，绿地更有优势。而后劲发力，万科更具有优势。”郝炬说。