评论：“保障房REITs”离不开制度“保障”
据媒体报道，住建部已确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向。业内指出，与市场人士的期望不同，此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，有效解决租赁型保障房资金短板。
目前，我国租赁性保障房建设资金来源延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。而按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，租赁性保障房占到40%。初步测算，其建设资金需求将超2万亿元，存在较大的缺口。如何扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力，也就成了不得不面对的现实问题。
如何面对？显然，试点保障房REITs，通过设立“特殊目的公司”(SPV)，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化，就是一个不错的选择。据悉，在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。在我国，保障房REITs也不仅早有雏形，在天津滨海新区搞过试点，积累了一些经验。而且与此同时，认定为租赁性保障房也早有信号，住建部门此前就有这样的谋划。可见此番确定在四大城市开展试点，不是一时兴起，而是有备而来。
但保障房REITs并非一试就灵，而是离不开相应的制度作“保障”。要知道，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，涉及到法律、税收、收益比例、监管等多个环节。如果对此缺乏明确的说法，或者稀里糊涂，显然不足为信，甚至让其半途而废。
比如收益和税收。按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%至15%才能达到REITs收益的基本要求。然而，这么高的融资成本谁能受得了？因此有专家直言，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。
再比如，法律界定和监管责任。如何界定他搞的是租赁性保障房REITs，还是打着漂亮的旗号进行非法融资？这需要有个明确的界定范畴。而在监管层面及其责任，如何划分和明确，怎样保证各方利益不受损害，不被少数不法分子钻了空子等等，这也都需要未雨绸缪，做好预判，通过出台可行的制度予以防范和化解。
说到底，保障房REITs虽然可行也可信，业内也认为通过财政补贴、税收优惠和政府增信，将是保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性，受投资者欢迎的重要保障。但这些都不是说说而已，而是要在试点的同时，不断补充和完善相关制度。可行可信的制度才是保障房REITs走好走远的“保障”。张国栋
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