中海招商融资成本4%的秘诀
前段时间央行降息，市场分析认为此举旨在有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，缓解企业融资成本较高这一突出问题。
对此，一众房企欢呼雀跃。
确实是这样，资金成本对房企而言，绝对是吞噬利润的重要因子，甚至房企融资问题被业内形容为“房企的悬顶之剑”。
不过，总有一些房企能够以极低的融资成本获得资金。比如中海地产，其融资成本一直处在行业里的最低水平，去年中海地产有息负债平均资金成本仅为3.7%，今年上半年底上升到4%，不过依然处在行业最低水平；另外还有招商地产，其目前的综合资金成本大概是在5%左右，之前也一直稳定在4%上下，最近招商地产计划发行一笔总额为80亿元的可转债，据称发行利率不高于3%。
在香港的资本市场，国内四大房地产开发商的平均融资成本大概是在3%，恒大、龙湖的平均融资成本约在4%到7%。在内地的资本市场，即便是招保万金的平均融资成本估计也在10%左右，而未上市房企的资金成本估计最低也要20%。
不要轻视相差几个百分点的融资利率，因为由融资利率引起的债务利息可能会吞噬掉企业当年净利润的三分之一。我们都知道中海地产的利润率已经是连续12年在内地房地产企业里保持第一位，可以负责任地说，与其低成本资金有着莫大的关系。
最近中国房评报道读到一份有意思的房企融资材料，就是关于中海地产和招商地产这样的房企究竟是如何获得低成本资金的。
一般而言，这些可以获得低成本资金的房企，首先通过香港宽松的融资环境获得资本，然后利用自身渠道回流到内地，注入到企业自身现金流动循环中。因此，拥有融资回流的完整产业链，尤其是融资回流的渠道，应该是中海地产、招商地产获得低成本资金的最为关键之处。
其实，这也解释了为什么能够从海外获得低成本资金的是中海地产和招商地产，因为他们背靠的都是拥有完整产业链条、能够为其提供融资回流的央企。换句话说，就是要想获得低成本资金，房企也得“拼爹”。
那么，海外资金是如何实现回流内地的呢？
一种方式是通过跨境贸易结算的方式回流内地。内地机构在香港离岸发行的人民币债券，也就是“点心债”，目前在港人民债券的整体规模非常庞大，由于国际贸易中一般不以人民币结算，因此以人民币形式存在的海外资金大多回流国内。
当下香港资本市场人民币形式的海外资本主流的入境渠道就是贸易汇入，也就是利用进出口国际贸易，选取相关合作伙伴，将海外人民币通过贸易操作和财务手段汇入境内。不过，为此代劳的合作伙伴成本巨大、流程繁复，且无法享受出口退税规定，一般都会被企业所摒弃。因此能否成功顺利的汇入，主要就取决于境内“是否有人帮你”，是否可以顺利找到相关合作企业。
那么，再回过头来看中海地产和招商地产，中海地产的母公司是中国建筑，招商地产的母公司是招商局集团，这两家央企巨无霸所拥有的组织关系，找到代劳和进行贸易操作的回流渠道非常简单。
另一种方式则是通过直接投资或股东贷款的形式将资金回流内地。在内地房企里，外币形式的海外资本融资主要以港元和美元债券融资为主，尤其是外商直接投资，这种以外币形式存在的海外资本，可走正常的外汇管理流程，无需央行进行个案审批备案，资本回流的效率非常高。
其中，外商直接投资的一个用途为股东贷款，受外汇管理局对外商直接投资的监管，据悉中海地产的海外外币资本募集完成以后，都是要运用到自己各地的项目投资中。
简单将万科与中海地产做个比较，万科无论是规模还是在单个城市的盈利能力，在全国范围内都是首屈一指的，因此万科对资金的占用情况在行业里也会比较突出。不过中海地产的资金占用水平一度是万科的两倍有余。这就是因为中海地产拥有极为有利的融资环境，通过海外资本的股东贷款，直接且高效地进入到其在内地分布的各个房地产项目。
因此，以上两种海外资金回流方式，对招商地产、中海地产而言，都是随手取用的方式，而且成效明显，完全可以把资金成本做到4%左右。
最后总结一下，其实如果房企想把资金成本做到4%，恐怕还真得去“找个爹”。
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