冲刺销售业绩成年底房企主旋律 优惠促销楼盘增多
房产是否“笋”不能简单地以单价来判断
越“笋”的楼盘越多人抢，机会稍纵即逝
文图/羊城晚报记者 梁栋贤
2014年将要结束，从今年的情况来看，广州楼市开始回暖，但前9个月行情偏于淡静，到了年底阶段，很多房企仍需冲量，已公布11月销售业绩的21家上市房企发布的数据显示，截至12月7日，仅恒大、绿城提前完成年度任务，万科、富力与合景完成近九成，仍有超过1/3企业的完成量在八成以下，有部分房企不足四成。
任务冲刺、现金回笼仍将是部分房企年底的主旋律之一，但“笋盘”如同昙花一现，哪些情形下容易捡到“笋盘”？内里诀窍多多。
优惠关键词 清尾货
优惠指数：★★★
购买难度：★★
“年底清货，一件不留”，这是常见的各行各业优惠的理由，房地产也不例外，即使尾货不多，也需要一定数量的销售人员驻场，从成本的角度来说，便宜一点把房子卖出比慢慢卖稍高的价钱更划算。
但要记住，销售人员底薪不高，收入主要是靠提成，慢慢卖只能卖出“稍高”的价钱是不划算的，若能卖出“高很多”的价钱对开发商来说就是划算的，所以优惠只有“清尾货”一个原因，优惠幅度一般不会很大。综合目前几个清尾货项目的情况来看，优惠幅度在5%左右，而且作为“箩底橙”，很可能有这样或那样的缺陷。
当然，样板房也是比较容易剩下，如果喜欢样板房的设计，不计较曾被万千买家“施虐”，板房应是不错的选择，毕竟能成为样板房，综合素质不会太差。一般情况而言，清尾货往往有几十套单位可供选择，要买到尾货单位的难度相对较小。
优惠关键词：冲任务
优惠指数：★★★★
购买难度：★★★
对于上市房企，是否完成年度的销售任务，对来年的业绩以及融资影响非常大，对于职业经理人，是否完成年度销售任务，与能否拿到年终奖相关，所以冲任务无论房企还是从业人员都是大事，开发商可能拿出不小的优惠幅度卖楼。
为了冲任务而推出的优惠幅度多在10%左右，如果超过10%，那优惠产品往往在一两天内清货，买到这类产品的难度不算小，而且往往会有类似一次性付款的附加条件，这类“笋盘”适合资金充裕的买家。
哪种情况最容易为“冲任务”而优惠？可以重点关注前11个月任务完成率在80%-90%的房企，完成任务80%以下的房企要冲任务基本没有可能，已完成90%以上的房企几乎没有这个压力，在80%-90%的房企咬咬牙还能完成任务，最容易为冲任务而优惠。
优惠关键词 抵工程款
优惠指数：★★★★★
购买难度：★★★★★
房地产行业也有“年关难过”的说法，一个重要的原因是年尾是工程结算的高峰，施工人员春节前大多回家过年，开发商没有足够的资金结算工程款，拿房子来“抵数”是可以的。这种抵工程款的房子有多少？这几年出现过这样的案例：开发商拖欠施工企业大量的工程款，索性将在整个楼盘剩余部分卖给施工企业抵数，但这种情况下的施工企业一般资金实力雄厚，抵数房产数量越大，出现低价“笋”货的可能性反而越小，施工企业直接转身成为开发商，房产价格基本维持原样，仅有小幅优惠。
能够有较笋价钱的主要是那些货量在几十套以内的“抵数房”，几年前在老城区有几十套这样的房子，价格仅为市场价的六到八成，但价格如此优惠的房产，多半是“见光死”，早早被知情的内部人士拿下，一般消费者想买到的可能性微乎其微。
类似的情况还有房企拿房子来抵设计费或广告费，但这些金额一般要比工程款小得多，这些情况下抵扣的房子往往只有很少的单位，基本上在公司内部就已消化完毕，外人可以买到的机会几乎可以忽略。
优惠关键词 债务到期
优惠指数：★★★★
购买难度：★★★★☆
房地产行业是高负债率的行业，各种债务尤其是银行贷款的偿款付息期限，不少都会定在年底。债务到期手头资金却不充足，开发商通常将手头能卖的东西都拿出来换钱，因为房产往往就抵押在银行，如果到期无法清偿，银行可以直接将房产拿去拍卖。
遇到这种情况，开发商拿出多大幅度的优惠？主要视债务的大小、到期时间的长短而定，如果债务很重，开发商分分钟有可能拿出那种“要钱不要货”的心态甩卖，曾出现降价幅度30%左右。当然，这么优惠的价钱往往也是与一次性付款等条件相连，往往也是在一天内迅速清货，如果没有足够的流动性和良好的信息渠道，一切都是枉然。
优惠关键词 倒闭拍卖
优惠指数：★★★☆
购买难度：★★★★
楼盘资不抵债进入司法程序，法院可能判定房企倒闭并将其所有资产清盘拍卖。如果是批量购买房产，甚至能以半价左右的价钱买到房子，即使是零星购买，报价往往比市场价低10%-20%，但在扣除成交价5%左右的拍卖佣金之后，优惠幅度就要大打折扣了。
购买这类房产最大的风险在于，原来的开发企业多半已处于倒闭或半倒闭，房产证等相关的法律手续需自行办理，比较麻烦，可能还涉及部分需补交的欠费，而且楼盘日后的管理水平往往不尽如人意，要买到这类房产最好与拍卖行保持联系，或经常留意拍卖公告。
专家教路
“点鼠标”淘不到“笋盘”
很多人习惯在买房之前先打开电脑搜索一下资讯，但中原地产项目部总经理黄韬提醒，“笋盘”是用脚走出来的，光靠点鼠标淘不出“笋盘”，他总结了8条淘“笋盘”诀窍。
(1)对于一些多区域发展的房企，冲任务可能是全国性的，促销手法可能会这里便宜那里贵，就算放出“全线8.5折”的风声，其实也是全国范围的平均数，就如股市大盘涨不等于手头买的股票涨一样，需要逐个楼盘甚至逐套单位甄别。
(2)楼盘越笋购买时机越短，但一套房产究竟笋不笋，很难仅从单价判断，要结合房产的位置、间隔、朝向、楼层、装修等综合判断，如果对楼盘情况不熟悉，购买之前还要再去看一看，就已错过了最佳的购买时机，要淘到“笋盘”就要做功课，对近期楼价走势比较熟悉，要对拟购买楼盘3个月之内的价格非常了解，这样才能迅速作出是否购买的判断。
(3)即使是抵工程款等“笋盘”，往往也是通过中介等进行销售，但若是超“笋”产品，往往在中介内部就已被消化完毕，普通消费者能买到的可能性很小，最可能买到的是因其他原因而出现的特价房，特别是楼盘冲任务或是尾货的特价盘。
(4)要获得特价房的信息，要与现场销售人员保持联系，即使不买也要定期打电话询问，让销售人员知道你是很实在的买家，之前未出手，只是由于觉得价格不合适而已。
(5)普通消费者不要祈求一定买到最笋的房产，因为不具备信息优势，但知道此前有人买过八折的房子，一定要与开发商磨牙拿到八折的优惠并因此放弃8.5折优惠，那就是不智的行为。
(6)楼盘是否优惠与开发企业大小不一定有关联，大企业可能因冲任务而优惠，小企业也有可能急需资金调度而降价，优惠不分开发商大小，要看具体的项目和时间。当然也有一定的迹象可以留意，如某个楼盘前期的产品卖得不好，去化率太低，接下来就可能降价促销。
(7)留意开发商的资金状况和相关的公告信息，可以赢得较多的机会，如某企业融资失败、负债严重，或股价下降，那它出现优惠的可能性就较大，或者房企出现了类似高管失联之类的信息，其楼盘可能会出现较大程度的优惠。但如果资金缺口在几十亿元，反倒不怎么可能降价促销了，因为靠销售回款只是杯水车薪。
(8)一般消费者千万别买到整间企业倒闭后剩下的楼盘，涉足房地产行业两三年的小企业，抗风险能力往往很低，一旦风吹草动就很易倒闭，这种看似很笋的楼盘容易变成烂尾楼。
相关知识
冲刺销售业绩成年底房企主旋律 优惠促销楼盘增多
35家房企公布8月销售业绩 4龙头房企破百亿
超六成上市房企业绩报喜 11家上市房企出现亏损
房企业绩“压力山大” 借势“双12”多重促销
业绩分化今年或持续 40房企去年销售额6成不达标
近七成上市房企预计去年业绩飘红 马年1月成交低迷
半年报业绩压顶 房企6月最后一搏突击降价抢收
以价换量难改业绩下滑 房企8月业绩恐难逆袭
35城楼市库存消化需近16个月 房企将加大促销力度
40家房企去年销售额六成不达标 中小房企被淘汰
