雷军一亿投YOU+ 租房O2O风生水起
近日，YOU+国际青年公寓获得雷军1亿元投资的消息在各个渠道疯狂传播，引发人们的广泛关注，甚至引发了小米要进军房地产的猜测。
不久前，顺为基金CEO许达来明确回应顺为基金投资YOU+完全是出于财务角度，与小米无关。
YOU+的高曝光度并不仅仅因为其投资的背后是雷军，更是因为YOU+的模式完全颠覆了传统的租房模式。与此同时，房屋租赁也正酝酿着大的变革，租房O2O的模式正在兴起。
以用户为核心的租房体验
互联网思维的核心在于以用户为中心。小米的成功就是在于充分尊重用户并由用户的反馈而优化产品。
YOU+的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久的年轻人。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。
与其他公寓相比，YOU+国际青年公寓正是秉承了以用户为核心的思维：它允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。这也是YOU+的主打功能，即出发点更多的是社交。
据悉，YOU+国际青年公寓号称有三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。
在YOU+获得雷军融资不久，优客逸家也完成了2200万美元B轮融资。优客逸家的定位是闲置房产增值管理的整体解决方案提供商，而不是单纯的互联网租房服务。目前优客逸家的特色包括：提供有设计感的标准化租赁房屋；提供从租客筛选到保洁、维修、水电气费垫付代缴等系列租后服务；通过互联网，为客户提供更便捷的服务和社交体系。
“我们致力于为闲置房业主提供资产增值管理一站式服务，为城市年轻租房群体提供长租公寓、生活服务，是优质租房体验的供应商。”优客逸家CEO刘翔表示。
今年7月上线的爱屋吉屋定义为“没有门店的租房中介公司”，是用上千人的团队重度运营，获取线下真实房源，然后基于后台数据系统和移动端的APP来提高经纪人的工作效率。在费用上，爱屋吉屋在上海租客佣金全免，在北京则是租房佣金半价。
面对互联网对传统租赁的重构，传统地产中介链家也推出了独立运营的品牌自如网，为用户提供完全不同于线下的租房服务。自如网CEO熊林表示，“首先是从产品本身去改善，从房子去着手，改变过去大家广为诟病的房屋品质不好的问题；第二是在服务上做了很多提升，比如提供保洁、24小时的维修等服务，用极致服务来改善我们与客户之间的不信任感；第三，我们的产品和服务都是通过互联网来实现，比如从找房到下定金再到签约，再到租期的服务以及退租、转租等一系列服务都是可以通过网上完成；第四，我们要让年轻人找到一种归属感，同时也会提供一些个性化的线下服务和活动，并整合一些资源，努力构造一个线下到线上的大社区。”
两大难题掣肘租房O2O
随着互联网尤其是移动互联网的发展，其对传统行业的渗透与变革也正在不断深入。在租房领域，这场变革正在进行。不过，也并非一马平川。
据悉，YOU+公寓主要分布在北上广，目前已经运营的有广州凤凰店和广州白云店两座YOU+国际青年公寓，月租金在2000元到3000元之间。北京苏州街附近的第一家YOU+公寓将在明年春节前装修完毕。每一座YOU+公寓并没有容纳太多的住户，以广州为例，每一座公寓的房源仅在120间左右。
相较于数量巨大的租房群体，YOU+青年国际公寓所能提供的房源还远远满足不了需求，尽管YOU+国际青年公寓联合创始人兼CTO苏菂透露YOU+下一步的规划是北上广年底10栋楼，其中三栋创业者公寓，仍是杯水车薪。
房源，就是YOU+们遇到的最大挑战。目前主要做二线城市的优客逸家主要从个人业主处获取闲置房源，目前房源有4000多间。但关于一线城市扩张问题，刘翔表示，“一线城市主城区已鲜有毛坯房供给，大量房东自装房不适和优客逸家这类提供标准化租房产品的公司对房源的要求。”而自如网每年都有近10万间的房源，虽然是链家旗下的独立品牌，但在房源上，仍可获得链家地产的支持。
亿欧网创始人黄渊普指出，“做租房最重要的是拿到房源，好的房源永远是稀缺的。传统的地产中介有很多门店，而且对每个小区的房子都盯得很紧，在房源上，这些新兴的在线租房公司式无法与传统中介相比的。”
盈利，是租房O2O面临的另一大挑战。在线租房在颠覆传统线下中介之时，也颠覆了其主要的收入模式。爱屋吉屋即在上海租客佣金全免，在北京租房佣金半价。优客逸家则不收取租房中介费，取而代之的是按月或按季度收取房租和相当于房租10%的管理服务费。
虽然可以做一些增值服务获得营收，但仍面临着用户习惯的改变与规模推广等问题。据统计，优客均价在成都为700~800元左右一间/月，比市场价高出10%~20%；YOU+国际青年公寓的月租金也在2000元到3000元之间，高于市场价；熊林也表示，自如的房租也会略高一些。虽然提供了个性化的服务，但价格是更多人关注的问题，就目前而言，还不确定有多少人会为这些服务“买单”。
宁哲网络合伙人王新宇表示，“在线租房在做租房增值服务的时候，第一要考虑能否形成标准化；第二是运营成本能否支持运营模式，不能亏本运营；第三在延伸性、在可复制性上存在质疑。这个周期可能会很长，不是一两年就能一蹴而就的。”
租房O2O须重构租房价值链
在知名IT专栏作家黄亮新看来，在线租房从来不仅仅是线上的事情，它一直是线上和线下结合的生意。把线上的信息链接的优势和线下服务体验结合好了，在线租房将彻底改变传统租房行业。而由于租房提供的体验将越来越强大，尤其是社区化的租房服务体验，将彻底改变人们对租房的看法，租房行业本身的市场空间也会增大。
线上线下结合，是租房企业都在努力构建的商业模式。最好的O2O模式是去掉所有的中间环节，只有房客、房东和平台。平台要做的就是确保双方信息完全真实，并把真正适合访客的房源以最快的速度带给访客。让租房变得轻松愉快，而不是头疼麻烦的事情。
自如网CEO熊林表示，“我们理解的O2O的模式，我自己讲一句话，我们需要挽起袖子为客户创造更大的价值，我们认为只是简单地为客户提供一些房源信息的展示、搜索，这种模式已经远远不能满足客户的需求了，我们会做得更深，所谓的O2O，我们在这个过程里面，要对客户价值的挖掘和价值的满足做得更深，要提供得更全，他们才会真正地选择你。”
刘翔认为租房体验很重要，而如果要提供良好的租房体验，就需要涉及相当多的环节，业务链条很长，对企业的运营管理效率要求非常高，当然，也必须通过IT系统来实现高效精细化的运营管理。
黄亮新认为，各企业最重要的是要形成体系化的综合竞争力。比如说如何实现标准化的房屋设计，标准化的服务、评价体系。在标准化体系的基础上，快速跑马圈地，形成可复制，最终形成规模化。也只有规模化的基础上，商业模式的创新才有意义，比如中介服务免费，通过租后增值服务收费等。
当然，租房O2O并不是短期能实现的。王新宇表示，“实现租房O2O，线上将不仅仅是一个租房的平台，还是租客生活化消费的平台，再加上社交化、社区化的概念，这也是有可能的。不过社交化需要完整的生态，不是靠一个概念或者靠某一产品就能做起来。O2O从模式上是行得通的，只是要付出很高的成本，不光经济成本，还包括时间成本和运营成本。”
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