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2014房企点兵|绿地集团:上天入地出海剑指桂冠

https://www.biud.com.cn 2014年12月15日10:32 家居装修知识网

中房网讯(记者陈伊颖)10月末时，万科地产销售额为1711.4亿元，而排名第二的绿地集团为1528亿元，差距近200亿元。稳居老大宝座的万科总裁郁亮笑言，“万科作老大已经太久，有谁愿意拿去真的很好。”

郁亮成了“郁言帝”，一个月后，绿地真的不客气地把“销售桂冠”拿去了。

克而瑞机构数据显示，今年11月，绿地实现单月销售380亿元，环比10月的200亿元，上涨了90%。

凭借11月的强势表现，今年1-11月，绿地集团共实现销售额1908亿元，超过万科地产约7亿元，一跃成为房企销售老大。

对此，万科官方微信号“万科周刊”回应了四字：你们懂的。随后，有自媒体替绿地总结原因回应道：上天入地出海。

四季度业绩突击 “房企老大”之争白热化

一直以来，绿地对于地产老大的窥视，都是毫不掩饰的。

2013年，万科地产实现销售额1709.4亿元，位居房企销售榜首，绿地则以1625.3亿元紧随其后，并以1660万平米位居房企销售面积首位。

2014年，面对万科2000亿元的销售目标，绿地董事长张玉良在年初时公开表示，绿地2014年的目标是要冲刺2400亿元的地产销售额，其心之所向不言而喻。

但这场争夺战在上半年时，并未出现目前这般白热化的局面。

今年刚开年，万科地产就以276.5亿元的单月销售额遥遥领先绿地211.5亿元之多。随后数月里，虽然绿地与万科地产的单月销售额不分仲伯，甚至二季度、三季度的合计销售金额均领先万科。但因首月落下的差距过大，以及年度目标制定过高，直至三季度末，绿地达到了1328亿元的销售业绩，仍落后万科163亿元，且业绩完成率仅为年度目标2400亿元的55%。许多媒体都对绿地年度目标的达成提出了质疑。

对此，绿地董事长张玉良在10月底的第六届房地产科学发展论坛上，就对中房网记者表示，对于2400亿元的销售目标，依然是信心满满。

而11月近400亿元的单月销售数据，证实了张玉良的信心并不是夸夸其谈。

对于绿地11月的突破表现，除了受大市场方面“9•30”房贷新政和央行降息等一系列利好政策的影响，市场形势转向乐观外，绿地出于加快完成全年销售目标的考虑，加大营销力度，在价格方面做出的让步，也是实现销售增长的重要成因。

也有业内人士认为，绿地的销售业绩中或许涵括了部分用于抵押工程欠款的房源。

但亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东分析称，绿地11月最大的增长占比还得得益于其写字楼和商场的整体售卖以及海外项目的销售增长，约达到了180亿元左右。

据悉，近年来绿地的销售收入中，商业比重逐年增加，2012年和2013年其商业比例都超过40%。而今年，据张玉良透露，目前绿地在商业地产部分的销售额已占到房地产销售收入的60%。

张化东表示，绿地商业地产的盈利模式保证了其今年稳定的收入来源。因为住宅市场受到密集调控，而商业项目的发展显得更为平稳，收益也更稳定。

上海易居研究院研究员严跃进也认为，绿地在今年赶超万科的可能性很大。从2013年的拿地幅数、拿地建面、拿地金额来看，绿地拿地动作明显大于万科，背后已经有了明显的战略扩张态势。此类土地项目也能够转化为可售量。在年底前，绿地的可售量优势显然是助推业绩继续上行的最大因素。

且相比绿地环比90%的增长率，万科11月份189.6亿元的销售额，环比10月的220.9亿元有了14.2%的跌幅。倘若最后一个月，万科继续维持常态的销售状态，而绿地继续保持这样的销售势头，持续发力，绿地除了有望完成全年2400亿元的销售目标外，还极有可能超越万科，成为今年房地产销售市场的新科状元。

而对于绿地2015年的发展预期，据上海易居研究院统计的数据显示，今年上半年，绿地在土地市场的表现尤为突出。

前6月绿地的拿地建筑面积达到881万平方米，动用拿地资金197亿元。且其所拿地块一线城市占比较小，反倒在南京、宁波、杭州等二线城市较为频繁，甚至在三线城市呼和浩特有大手笔拿地入账。其意图明确，就是希望占据一个较好的地段，做城市的地标，在地块开发后，获得当地政府较好的政策支持。

克尔瑞机构分析师房玲认为，明年三四线城市的表现将是决定行业整体走势的关键，绿地的战略布局将具有明显优势。

海外地产步入收获期横扩张与纵深耕并进

在绿地今年的发展格局里，海外地产占了重要份额。

2013年，绿地集团海外销售额约30亿元。2014年1月6日，绿地与英国伦敦两个住宅项目签署合作协议，并提出130亿元的海外销售目标。

随后，1月下旬，绿地与洲际酒店集团签署协议，合作在美国洛杉矶市中心打造绿地英迪格酒店；2月28日，绿地斥资近200亿元进军马来西亚新山市；3月8日，绿地以股权方式收购加拿大多伦多一项目并签署合作备忘录；3月12日，绿地取得伦敦金丝雀码头金融区的一处土地，拟建欧洲最高的住宅楼；3月底，绿地成功收购澳大利亚悉尼市两幅地块……

扩张的提速令绿地不再满足于130亿元的销售预期。3月时，绿地集团董事长张玉良公开表示，绿地已将2014年海外销售目标调增至200亿元。

除了对销售额的“高追求”外，绿地今年还集中资源加的海外业务规模的“区域深耕”态势。

继悉尼绿地中心、绿地墨尔本赛马场住宅项目后，今年7月，绿地再与澳大利亚商业运营龙头企业皇冠集团携手，投资开发澳大利亚昆士兰州布里斯班皇后码头项目。韩国方面，8月，绿地集团与济州国际自由城市开发中心在韩国济州签署谅解备忘录，再新获土地470亩。10月，绿地追资美国市场，与森林城公司共同收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元，成为纽约20年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美的最大投资。

据张玉良在11月17日的中澳工商界CEO圆桌会上透露，截至目前，绿地已进入韩国、德国、澳大利亚、泰国、美国、英国、加拿大、马来西亚和法国九个国家，项目落子城市遍布悉尼、法兰克福、洛杉矶、伦敦等十二个城市。已是中国地产界目前在海外开发规模最大的品牌。

在扩新与深耕的同时，绿地此前的海外项目也陆续加速步入收获期。

6月，绿地集团在马来西亚新山市投资开发的绿地翡翠湾高端公寓项目正式启动销售，首期开盘共计认筹140余套，预售金额超过1.6亿元人民币；9月，北悉尼绿地珑玺项目在悉尼、香港、上海三地同步发售，首批成交8亿元人民币，平均成交单价达9.2万元平方米，刷新北悉尼新房单价记录；10月，伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售5.25亿元，累计销售住宅套数81套，平均成交单价超过9万元/平米；11月，绿地悉尼项目莱卡公馆首次开盘，并对洛杉矶、纽约等地的项目进行了全国推广。

克而瑞机构分析师朱一鸣认为，由于海外项目的单价高，部分甚至超过9万元/平米，因此能快速拉动业绩，今年全年绿地的海外收入最终数字有望超过240亿元。

对于明年的海外收入，绿地董事长张玉良估算，2015年绿地的海外销售预计将突破400亿元，而到2020年，海外收入在公司总收入的占比将超过四分之一。

但绿地的海外市场是否能维持如此顺畅的销售态势，与其所进入地方的政策有着密切联系。

今年6月，当选韩国济州特别自治道新任知事的元喜龙发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，要求已经获得济州岛上届政府批准但未开工的项目“从头再来”。同时还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。7月31日，元喜龙还明确表示，对总部位于上海的中国绿地集团于济州岛开发的“绿地济州梦想大厦”项目，将采取“不允许建设”的强硬态度。

虽然这一事件在随后习近平主席访韩，绿地集团董事长、总裁张玉良作为唯一的中国房地产企业随行后得到了化解。但也提醒了中国企业以及国内投资者在全球的投资过程中，将无法规避地遇到干预性的政策风险。

但绿地海外项目开发总监李炳锋表示，例如伦敦等地方的政府，对于外来投资还是表示欢迎的。“因为这样不仅可以为当地住房市场增加供应量，激活上下产业链，还可以解决一些就业问题——建筑工程能带动劳动工人的就业，如果建造的是酒店的话还能拉动服务业的增长”。

广搭合伙人“上天入地”　超高层策略受疑

除了海外布局，在原本就已涵盖酒店、能源、银行等多领域业务的基础上，今年绿地在国内的多元化战略布局又新添了多个板块，“上”至空港创新，“下”至地铁投资，包括今年热点的地产金融等都成了它的新业务，服务于绿地多元化的盈利目标。

6月，绿地与中国信达资产达成战略合作协议，开始新的地产金融探索，双方将在资产管理、联合投资、资本运作与产业融合等方面开展全方位合作，成为绿地进一步发展建立涵盖信托、投资银行、财富管理等领域多元化金融业务结构的重要一子旗。

7月，绿地地铁投资发展公司在沪揭牌成立，绿地集团与上海申通地铁集团、上海建工集团签署战略合作协议，将由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。12月，绿地首个地铁地铁投资项目在徐州签订。

有业内人士指出，绿地进行地铁投资开发将降低其土地成本，帮助其获取更多核心地块。可以跳过招拍挂流程直接获取地块，在无其他开发商竞争抬高地价的情况下降低成本。另外，所获地块均是地铁上盖或周边地块，地铁的建成对于项目价格有很大的带动作用。

除了圈地地铁沿线，绿地今年里还围绕着高铁、空港等交通枢纽开发了多个项目。

据悉，绿地已经与东航、南航、泰国正大集团签署了合作协议，打算在全国建设20座空港产业园。目前，公司在南昌、呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目都已先后启动，同时昆明、济南、哈尔滨等地空港产业城项目也在顺利推进。

在空港产业园的模式上，绿地继续“升级”。上个月，绿地向全球正式发布绿地泛港经济创新模式，将与政府共建郑州空港新城，实现郑州自由贸易区先行先试落地。

对房企而言，与政府合作协商开发，可以在转型为城市建造商的同时实现低价拿地，是控制土地成本的有效办法。易居中国执行总裁丁祖昱就指出，绿地此番动作，不过是在利用产业园“升级模式”继续圈地。

但这样的拿地方式，并非所有房企都能实现。与政府关系的深浅，是横在房企面前的一道重要门槛。

而国资背景的绿地一直是政府的“宠儿”，其中，“超高层”建筑是他们之间重要的“橄榄枝”。

目前，在全国范围内，许多二三线城市的新区或者副中心区域都出现了绿地的综合体项目，甚至成为“城市地标”。

克而瑞研究机构总监薛建雄表示，绿地擅长的“超高层”地标建筑模式对地方政府而言，都是当地的面子工程，“城市名片”，因此受到地方的广泛欢迎。而对于绿地而言，它也可以通过此举与政府“资源置换”获取大量低价地块。例如获得位于郊区地块的住宅用地，掌握优质核心地块，建造与新型城镇化战略相顺应的“产业新城”，实现可观的规模效应。

绿地自然深知其中之门道，一直利用“超高层”作为其圈地运动的“敲门砖”。

今年，绿地在国内的超高层项目相继在二、三、四线城市铺开。

3月，绿地投资70亿元建设的西宁绿地中心项目正式开工奠基，其中的超高层办公楼高度将达303米，建成后将成为西北第一高楼；10月，300米高的济南绿地中心落成，并成为济南第一高楼；11月25日，华中地区在建第一高楼——武汉绿地中心项目进入地上施工阶段；11月29日，总高468米、投资规模达120亿元的成都绿地中心地上主体工程开工。12月，绿地投资近百亿开发的310米“绿地中心•杭州之门”超高层项目奠基，建成后将成为“杭州第一高楼”及“长三角最高双塔建筑”。而绿地集团位于南昌、济南的两座超高层地标——中部最高双子塔“南昌绿地中心”、济南第一高楼“绿地普利中心”也将于年底全面建成交付。

但对于“超高层”建筑的意义，业内近几年来已出现越来越多的质疑声。RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《世界超高层建筑研究报告》显示，截止2014年上半年，中国是全球拥有250米以上超高层建筑最多的国家，共122座，占全球总数一半以上，为排名第二的阿联酋数量的三倍，建筑平均高度超过300米。

德佑地产研究部总监陆骑麟认为，绿地手中有大量城市核心地段的高品质稀缺商办项目及地标产品，这部分产品的套现能力很强。同时绿地早早布局商业地产，并且提出了“超高层”战略，这使得它在商业领域竞争力很强。但由于绿地集团商业地产分布较多，从市场整体上来看，商业地产已经显示过剩，未来难有较大突破。

据悉，未来绿地集团还计划进军快消品、日用品、医疗健康、食品进口、农业等领域。总言之，便是将继续实践董事长张玉良的一贯坚持：做政府想做的事，和鸡蛋不能放在一个篮子里。

附：