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珍信视点：2015年房地产基金冰与火之歌

https://www.biud.com.cn 2014年12月15日13:06 家居装修知识网

2014年，我国房地产行业市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，房价依然稳中有升；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。

全国楼市遇冷，部分房地产信所隐藏的巨大压力已逐渐暴露。各地多处房产项目停工，房地产信托兑付危机也不断被曝出。至今为止，2014年被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款，涉事金额至少达33亿元。一波未平，一波又起，许多房地产私募基金鉴于兑付危机，纷纷跑路，收益率超过15%的地产基金或存在跑路风险，至少60%房地产投资领域中的基金公司可能实行了欺骗的、非法集资的手段。

在这个大资管时代，房地产私募基金上有监管层对房地产行业的严厉调控，下有“大资管”时代各路金融诸候群雄逐鹿的夹击，房地产私募基金面临的挑战不容忽视。银行、信托、保险、证券、公募基金等持牌金融机构进入“全资产管理时代”，并且纷纷向房地产投资基金渗透，挤占房地产基金的市场份额。

中国房地产私募基金应如何应对这些挑战？对此，记着采访了珍信基金投资总监桑羽先生，他表示：房地产行业暴利时代已经过去，如何寻找地产基金的落脚点和切入点？从之前信托擅长的4、3、2阶段，到后来股债联动参与拿地等传统方式已经很难长期持续，首先在建设阶段会面临整个项目的施工建设风险，其次是在销售阶段面临去化风险，最后在地价高企、民间融资成本高、暗保、互保等连环套之下，依然面临资不抵债的还款风险。为了规避这三大风险，我们目前将专注于做好三种类型资产管理，第一是已经整体完工或现房的项目，第二是一些风险已经完全释放的不良资产，第三是称为“零售型”小规模资产包，业态上希望是一些可以快速去化的物业类型，同时关注物业所在城市的整体房地产情况，根据物业现状整合不同的专业团队与有效资源成立专项地产基金。

很多业内人士预言房地产市场经历了“黄金十年”后，接下来将是地产基金的“黄金十年”，但在国家调控和经济下行的影响下，地产行业还在挣扎，很多不够专业、想赚快钱的地产基金却已经被市场淘汰出局。各支地产基金风格和打法也越来越鲜明，在深度挖掘自身优势的基础上，行业势必要走上强强联合、优势互补、合作共赢的路。珍信基金将募集“珍信共赢”系列基金，首期已经和建银精瑞资本达成战略合作，未来也将继续寻找在地产不同环节拥有核心优势的优秀基金管理人合作，致力于为投资人带来长期、稳定、安全的基金投资项目。

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