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融创挑头涨价难现跟进者

https://www.biud.com.cn 2014年12月17日08:36 家居装修知识网

传闻多时的开发商涨价在融创中国的计划中成为现实。昨日，融创媒体对接人向北京商报记者证实，集团确有从明年起调高销售均价的意向，融创也成为第一家率先公开涨价的开发企业。分析人士认为，在完成今年目标无忧的情况下酝酿涨价，融创有提高利润率、加快回款的实际考量，但是在待售面积同比增加、开发企业回款却同比缩水的大背景下，开发企业难有底气跟进涨价，以合理定价去库存仍是开发商的头等任务。

融创打响涨价第一炮

昨日流传于网络的一份《融创中国控股有限公司关于要求各项目调整售价的通知》显示，融创各项目将从明年1月1日起，对销售价格进行5%-10%的上调，各区域公司的最终调价方案将于12月20日前报到集团审批。

针对该调价通知，融创媒体对接人向北京商报记者表示：“虽然该通知文件并不真实，但集团确实有涨价意向，具体调整幅度还未最终确定。”该人士进而介绍，调价幅度以及实施时间还需各区域公司根据自身情况而定，但调价的大趋势已确定。

实际上，自9月底货币、信贷政策的叠加效应为楼市注入信心以来，开发商应声调价的消息也不断传出，而融创却成为正式打响涨价第一炮的开发商。融创在上述通知中解释称，调价是为了推动落实2015年的经营目标并确保集团利润的整体实现。

北京商报记者查阅融创单月业绩发现，截至11月融创已实现合约销售金额641亿元，同比增长25%，已基本接近全年650亿元的销售目标。不过，与同比增长的销售额相比，融创的合同销售均价却从去年的21540元/平方米降至今年的20960元/平方米。另外，单月销售均价也从1月24450元/平方米和3月26920元/平方米的最高点滑落至11月的16480元/平方米。虽然在其半年报中融创也解释过，销售均价的下滑系产品结构调整所造成，但从全年实际经营看，以价换量的色彩更为明显。

“从融创半年报看，该集团的现金及现金等价物比去年底增加了43.6%至229亿元，净负债率从去年底的69.7%降到了66.7%，财务指标都在健康合理水平，但是毛利率和净利润增幅却有缩紧之势，融创在年底完成任务无压力的情况下提出涨价计划，对于该公司明年回款和利润率的提升有直接利好。”一位长期跟踪融创的分析师如是说。

而上述融创媒体对接人则称，酝酿涨价更多的是由于看好明年市场，是集团提前布局市场的举措。

难以引发跟进

在上海克而瑞研究院研究总监薛建雄看来，融创的涨价计划更具有释放信心的意义。他介绍：“在融创和绿城股权交易案陷入纠缠时，融创的涨价信号对于融创和绿城的管理团队都是具有吸引力的，一线员工谁不希望能够留在更能赚钱的公司呢？此外，从融创的企业管理模式看，项目总监的考核指标是看现金回流的，而集团此次是为一线项目总监开了以涨价增加回款的口，是否执行、涨价多少要依据各区域公司的情况而定。”

集团允许涨价了，那么又会有多少区域公司响应集团号召提高售价？融创的涨价是否会引来其他公司的跟进呢？对此，一位北京开发企业负责人坦言：“融创自己的下属公司也未必能跟进，所以其他开发商也就更不好说了。”

该人士指出，自从9月30日限贷政策松绑以及央行降息以来，沉寂多时的楼市交易活跃度回升，但是由于过去两年的大举拿地和规模扩张，为开发商带来的仍然是去库存的压力。

国家统计局的数据显示，11月末全国商品房待售面积为59795万平方米，比去年同期上涨了27%。待售面积增加的同时，商品房的消化速度反而还在减弱。统计显示，1-11月，全国商品房销售面积为101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10%。

“对于融创而言，有做大规模后提高利润率的计划，但是我们公司却不敢轻易抬价，尤其是到了年底，更希望以合理的价格换取更多的现金回流。”上述开发商人士坦言。

楼市持续量增价稳

房地产市场接近收官，开发企业们的全年成绩却不甚乐观。据链家地产市场研究部统计，在已公布11月业绩和全年销售业绩的25家上市房企中，只有恒大和绿城完成了年度销售目标，另有5家企业完成率超过了90%，而近半房企的目标完成率还不足八成，薛建雄认为：“在全年销售疲软的大环境下，限贷政策的放宽以及央行降息的利好只起到短期刺激的作用，整体拉动效果有限，这也为明年初的市场行情定下了调子，消化库存仍是主旋律。”

另有国家统计局的数据显示，前11月房地产开发企业到位资金为110115亿元，同比增长0.6%，增速比前10月再度回落2.5个百分点，其中作为最重要的资金来源渠道，订金及预收款一项达到了26810亿元，下降了12.2%，上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称：“综合上述数字，开发企业面临的是扩大的待售面积和缩减的销售回款，在此情况下除了个别几个超额完成目标的房企敢于试水涨价外，多数开发企业看中的还是出货量带动的销售回款，而非由销售均价拉动的回款，这也是为什么市场上仍然大量存在优惠、折扣、一成首付等促销手段的原因。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖进而表示：“在去库存压力持续的大背景下，开发商理想的策略将是合理定价、顺势而为，保障资金链安全，因此市场短期内不具备价格大幅反弹的条件，量增价稳仍是2015年楼市主基调。”