年末北京二手房成交“崛起” 砍价越来越难
北京正在成为成熟的“房地产市场”？如果以国际惯例品评，最明显的特征就是“二手房成交崛起”，京城楼市的成交格局恰恰正在渐变。实际上，临近岁末，低调了1年之久的二手房成交早已有了明显起色。“网签量11180套”，这是11月份北京二手房市场交出的成绩单。这一数字为北京年内二手房成交量的最高值，同时也是该数值首次破万。一时间，二手房的成交大战一触即发。
成交
年末越来越火
在11月22日央行降息后，12月的北京市二手房网签量或将再创新高，二手楼市年末翘尾的现象行将出现。
据伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，12月的前6天，北京市二手房网签达2704套，增长0.67%，与11月前6日基本持平，同比增长30.56%。这一数值为去年12月以来各月同期的最高点。
在价格方面，12月前6日，北京我爱我家自行成交数据显示，12月前6日二手房成交均价为29264元/平方米，环比增长2.43%，同比回落2.80%。市场价格显示出小幅上涨的势头。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从12月前六天北京市网签的势头来看，考虑到11月市场成交在本月内网签数据上的逐步体现，以及11月22日央行降息利好带来的楼市需求入市冲动，2014年的12月很可能将延续11月网签量破万的势头，成为今年第二个月度网签破万的月份，并有可能超越11月。从近期的网签数据趋势即可看出这一点。而在二手房均价方面，12月，我爱我家市场成交均价出现了小幅上涨的势头，胡景晖认为，随着市场成交量维持相对高位，短期来看价格基本没有了下探空间，转为持平或反弹的可能性日益增加。
对于未来一段时间的市场走势，胡景晖预计，2014年的最后一个月，北京楼市成交翘尾的情况已经成为定局。在经历了前三个季度市场成交低迷调整之后，随着第四季度的利好释放、需求入市，北京楼市将在成交量攀升、价格触底反弹的情况下平稳收官。
价格
砍价越来越难
市场的回暖还体现在议价空间的减少。比如21世纪不动产亦庄店成交的一套二手房，总价在300万元左右，在成交时买方只“砍下“3万元。
“面对看房人群的突然增加，大部分业主对目前的房价更加坚定，除议价空间逐步减小，一些热门区域的房源甚至出现了提价。”胡景晖表示，例如东四环外的某项目，87平方米一居室最高售价曾达4.5万元/平方米，前段时间一度跌落到3.8万元/平方米，目前已涨回4.2万—4.3万元/平方米。
但整体看，北京二手房价格稍有上涨，波动不大。我爱我家达成的二手房交易成交均价为29944元/平方米，环比上涨5.2%。胡景晖指出，主要原因就是改善型购房人群入市，拉高了10月份的交易均价。其中均价涨幅较高的区域为近郊区县，但尚未上调至去年同期水平。
此外，伟业我爱我家市场研究院提供的数据还显示，大兴、昌平、通州和顺义四个区域，10月份均价环比涨幅为5.86%，同比回落3.36%；东城区和西城区10月份环比涨幅仅为2.27%，同比则下滑5.75%；而朝阳、海淀、丰台和石景山四个区域10月份环比涨幅为3.42%，同比回落7.45%。
在胡景晖看来，城市核心区均价涨幅相对较小的原因在于：城市核心区房屋总价、单价本身就远高于其他区域，其对应的消费客群相对其他区域来说，更偏向于购买力较好的富裕人群，这一人群数量本就相对有限。同时对于市场购买力而言，核心区房价即使是较小的涨幅，往往也意味着总价较大额度的增加，这会直接影响购买人群的决策。因此在市场反弹的情况下，价格的反弹幅度也相对有限，环比涨幅反而较小。
中介
佣金越降越凶
就在二手房展开成交大战的同时，12月5日，思源地产宣布将二手房买卖佣金服务费下调至1.5%，租房佣金打5折，打破了目前二手代理费普遍为成交价2.7%的“行价”。至此，二手房佣金大战也已展开。对此，记者了解到，包括链家地产、我爱我家、中原地产、麦田地产等在内的多家二手房中介，均未跟随降价，仍然执行二手房买卖佣金2.7%的标准。
12月10日，记者以普通购房者身份探访链家地产位于东四环朝阳路的一家门店，该店一中介人员告诉记者，全款购买二手房的中介费为成交价的2.0%加0.5%的担保服务费，贷款买房的中介费为成交价2.2%加0.5%的担保服务费。“我们一直就是2.7%的收费标准，其他店也都是这个价。这比以前还降过价呢，以前都是3%。”
这位中介人员所说的“降价”实际是在2011年，当年8月31日北京开始执行的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中要求，500万元以下的房屋交易，中介费由2.5%下降到2%。《通知》中指出“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%，即中介费可为购房款的2.2%。”
但事实上，目前的实际交易中，“贷款”即被认定为“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务”，中介费因此上浮10%，按照最高上限2.2%收取。而0.5%的所谓“担保服务费”，也是必交不可。
记者还走访了我爱我家、中原地产、麦田地产等多家二手房中介，收费标准均为2.7%，包括2.2%的基础服务费加上0.5%的担保服务费。“如果您是亲戚或朋友之间进行买卖，委托我们办理房地产登记、贷款、办理房屋入住等相关手续，有可能按2%的收费标准。但如果是我们帮您介绍房源，带您去看房、与业主协商的，中介费上没有什么议价空间。”中原地产一门店人员表示。
此外，记者了解到，只经营租房业务的一家中介公司爱屋吉屋，于近日将租房佣金减半。“以前以一个月房租作为佣金，现在是半个月房租。”
行业
竞争更加惨烈
据了解，思源地产做出佣金调整的决定重要原因之一是链家地产提高经济人佣金，同业挖角。
而思源地产降低佣金的做法是否也给其他中介公司带来了压力呢？对此，某中介公司相关负责人对记者表示：“虽然今年北京楼市的整体情况并不理想，但7、8月份以来，二手房交易量逐月攀升，因此对于中介来说，还没有到‘必须降价求生意’的地步。”
对于思源地产降低佣金是否会令其他中介客源大量流失，该人士认为，思源地产二手房业务在行业中占比有限，料不会对其他中介构成重大冲击。公开资料显示，思源地产则是北方区一手房代理市场的老大，但二手房业务相对较弱，门店总数约50家，主要集中在望京、亚奥、国贸、双井等东北区域。业内人士预计这仅占北京二手房中介总数的很少一部分，因为以二手房中介“老大”链家地产来说，其在北京的门店就达到1000家。
不过，自今年年初以来，发生在房地产经纪机构之间的多起明争暗斗，一度令中介行业剑拔弩张。从年初中介联盟抵制安居客、搜房网，到链家全面终止与搜房网合作，行业竞争已倍显激烈残酷。
本报记者 徐楠 陈静思
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