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楼市回暖 广州地王项目明年入市能否解套

https://www.biud.com.cn 2014年12月19日10:11 家居装修知识网  

  2013年四季度至2014年一季度,广州楼市总体向好,楼价上涨速度较快,此期间的土地市场火爆,产生了不少地王,特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧,“面粉贵过面包”的现象频频出现。据合富辉煌(中国)市场研究中心监测,大部分地王项目已经动工,预计将有13宗于2015年集中入市,其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗,其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。

  由于2014年广州楼市进入调整期,房价涨势大幅减缓,不少区域楼价更有较大降幅,因此2015年地王项目的入市是各方关注的焦点。受区域市场供应规模及地王项目自身条件等因素影响,预计地王项目的入市对周边市场的影响会有显著区别。如中心区的广钢新城和同和板块地王集中,有规模效应,周边缺货较久,地王项目售价虽高,仍将吸引一定需求,地王项目的高定价一定程度会推高周边项目售价。而外围区域由于周边供应量巨大,地王项目较其他项目有较大的成本劣势,预计对整体片区市场难形成大的影响。

  广州日报记者王雯倩

  13宗明年上市地王项目逐个睇

  广钢新城地王项目:预计售价3万元/m2起

  2014年,广钢新城累计出让了11宗居住用地,总建面积近200万平方米,吸引了众多本地和外来品牌发展商进驻,楼面地价介于14000~22000元/m2。据规划,广钢新城定位为特色宜居新区、专业交易中心,交通配套方面,未来将有3条地铁线和3条有轨电车,另有3所医院、新增14所学校、1个商业MALL、1所五星级酒店以及4个社区服务中心,区域价值将大幅拉升。据合富辉煌监测,广州西片供应呈减少趋势,特别是2015年海珠西片、芳村、越秀、金沙洲的供应大幅减少,价格高企(除金沙洲外,大多数项目价格介于2.8万~4.5万元/m2),广钢新城部分项目叫价3万~3.5万元/m2,可望缓解广州西片供需紧张局面。

  同和地王项目:三大地王项目入市 预计售价4万元/m2

  同和板块现时在售项目以3万元/m2以下,总价300万元以内的“刚需”产品热销,在售余货已不多。未来两三年,该板块楼市的竞争集中在几个高端地王项目里,预计售价在4万元/m2左右,总价基本在300万元以上,远高于现时区域价格水平,预计市场消化其高楼价需要一个较长时间。

  白云集贤庄地王项目:华发四季预计售价3万元/m2以上

  华发四季所在地块为白云集贤庄地王,位于白云大道北板块,该板块在售楼盘价格介于2万~3万元/m2,以总价250万元以下的“刚需”户型热销,300万~500万元的改善型产品销售速度一般,500万元以上产品滞销。而区位更优的白云新城板块在售价格3.2万~4.3万元/m2,以250万~800万元产品的销售较好。

  合富辉煌预计,2015年上述两大板块高端产品供应量大,白云大道北的区位价值远逊于白云新城,华发四季定位较高,户型面积较大,预计主力总价在300万~700万元,面临的市场压力不少。

  黄埔阀门厂地王项目:保利·学府里预计售价3万元/m2

  黄埔阀门厂地王项目保利·学府里,当时地价为17566元/m2。目前周边项目售价17000~19000元/m2,而地王项目的售价预计在30000元/m2,高出区域水平50%。

  合富辉煌报告指出,黄埔主力成交总价在200万元以下,而该项目预计总价在200万~300万元,远高于黄埔区主流价格水平,对黄埔客户吸引力不大。

  番禺长隆地王项目:保利大都汇住宅价预计2.6万元/m2起

  现时华南板块非江景洋房售价集中在1.4万~2万元/m2,明年番禺长隆地王项目周边楼盘供应量大,而该项目自身规模小,总建筑面积仅4.3万平方米,预计难以对周边市场形成大影响。

  南沙地王项目:南沙保利城预计售价9000~10000元/m2

  2015年若有新的政策利好落地,预计对南沙市场有促进作用,但业内人士指出,由于政策已吹风多时,实际效果或会减弱。合富辉煌的报告显示,南沙近年市场供应量大,增长快,竞争激烈,2014年市场成交萎缩明显,楼价亦有所回调。南沙现时主流成交价格为8500~9500元/m2,南沙地王项目南沙保利城的直接竞争盘万科南方公元,目前售价在8600~8800元/m2。据了解,南沙保利城的首期产品有望低于成本价入市,主力价格在9000~10000元/m2。

  萝岗地王项目:越秀云埔项目 市场压力较大

  萝岗区近两年供应量迅速增长,市场竞争激烈,2014年的楼盘价格降幅处于全市前列。预计2015年萝岗区货量达13000套,同质产品竞争激烈。而萝岗地王的越秀云埔项目位置一般,楼面地价高达9190元/m2,周边项目洋房售价在1.2万~1.5万元/m2,预计将面临较大的市场压力。

  教育城板块地王项目:邻近地铁21号线 周边货量大竞争也大

  2015年,教育城三地王项目将集中入市,包括相邻的知识城、永和及福和板块的四个项目将推出共计3200套货,产品户型售价相近,地王项目面临激烈竞争。教育城地王项目货量大,邻近地铁21号线,预计将抢占部分中新、永和客及萝岗、天河东客。

  

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