广州库存逼近15万套？专家：其实并没有那么多

　　本报记者“解剖”各区库存大户发现它们也是销售大户有些网签较滞后

　　数据

　　截至2014年12月14日，广州楼市可售货量是76899套，可售面积1009.48万平方米，未售货量是144921套，未售面积1926.92万平方米。

　　可售货量？

　　未售货量？

　　近日，广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注，据此推断出广州楼市去化周期至少在两年以上，降价压力也不小。库存压顶，但广州楼市降价、促销风潮并未有太大调整，尤其市中心区楼盘，那么库存量决定的供求关系到底影响有多大？广州库存究竟有多高？

　　业内专家指出，对库存数据不必太过认真，市场的库存压力其实并没有那么多。

　　广州日报讯 （记者刘丽琴）近日，广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注。分析各区库存量较大的楼盘，可以看到，这些楼盘主要是两类，一是规模大的“刚需”楼盘，它们货量大，但销售量也大，二是价格不菲、面积不小的豪宅盘，“刚需”盘去化压力相对较小，而大户型的豪宅目前的销售压力却是不容忽视。

　　未售货量比可售货量

　　多了整整7万多套！

　　在分析库存压力如何作用于楼市的时候，需要先搞清楚一些相关的概念。从阳光家缘的统计数据可以发现，截至2014年12月14日，广州楼市可售货量是76899套，可售面积1009.48万平方米，未售货量是144921套，未售面积1926.92万平方米。这里就有两个库存的概念，可售货量和未售货量，两者相差7万多套。

　　按阳光家缘的解释，可售是指纳入预售的项目中可供销售（签约）的单元以及已确权可供销售（签约）的项目，未售是指市场中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。业内通常讨论的去化率、去化周期，都是以未售货量作为库存数据的，所以才有广州楼市库存量逼近15万套的说法。从可售的角度来看，目前实际在售货量仅7万多套。

　　不少楼盘负责人对记者表示，楼盘目前在售货量并没有数据显示的那么多，为保证去化率，他们通常是几栋几栋这样拿预售证，“过千套的货量应该是包括楼盘在建而没有拿预售证的货量”。但业内专家则异口同声地表示，凡是统计入未售货量的均是已经拿了预售证的。

　　14万多套库存压力

　　一半已转移至银行？

　　未售货量和可售货量相差7万多套，主要差在哪儿呢？合富辉煌首席分析师黎文江表示，除了少量很早以前销售未纳入预售系统的楼盘外，主要是抵押给银行、查封的货量。

　　这部分货量有7万套之多吗？方圆地产首席分析师邓浩志表示，这并不让人意外。今年以来楼市行情不好，房企为了资金流转，将项目抵押到银行的更多，有些资金链紧张的中小房企，可能将项目货量的1/3甚至2/3抵押到银行，当然，这部分货量也是可以购买的，如果有人购买，立即办理涂销就可以了。而广州还有一些一直销售不好，以后也很难卖出，很久也清不了库存的楼盘，这些货量形成了“虚库存”。

　　业内人士认为，从这个意义上来说，市场的库存压力并没有15万套那么多，甚至可以说，很多已经转移到银行。但未售货量始终是要上市销售的，它像一把悬在头顶的剑，会不会掉下来造成伤害，要看市场销售行情，如果市场成交较好，未售货量转化顺利，如果成交缓慢，货量积压越来越多，必然因压力过大而使这把“剑”掉落下来。

　　白云

　　供货多的卖得也快

　　签约量：

　　近半年网签3165套

　　库存量：

　　未售单位（包括未取得预售证的）8978套

　　区域解析：根据网易房产的数据，白云区近半年网签3165套，平均每个月签约527套，而全区累计未售单位（包括未取得预售证的）还有8978套，按照近半年月均销售套数计算，足够消化17个月。

　　记者发现，累计未售单位比较多的项目同时也是目前的供货大户，最多的是金沙洲的深业江悦湾，数据显示该盘还有1033套单位可供未来销售。深业江悦湾一直以来都是白云区的网签大户，近半年来签约569套，均价16222元/m2。岭南新世界也是白云区大盘，从目前统计看，整个项目未售单位还有863套，而该盘最近一个月签约套数就达132套。

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