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张延伸剖析日本的养老地产运营模式

https://www.biud.com.cn 2014年12月19日17:35 家居装修知识网

日本怎么做养老地产政府补贴民间建只租不售

日本服务型高龄者住宅，多为政府补贴，民营公司开发。只要符合政府规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改造费的三分之一，还可享受税收优惠。

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出。

如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。

在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。

规定

老人住宅要无障碍，至少25平方米大

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。

所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。

而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。

与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)。这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。

租金

月租约3800元人民币，比普通房屋贵

除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本全国租赁管理商业协会统计，2014年3月日本全国1LD K (一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。

根据去年7月日本发布的”关于自费养老院·服务型高龄者住宅的实态调查研究“来看，服务型高龄者住宅的平均入住率达到78.2%。不过，日本高龄者住宅研究所的志垣智子研究员在接受南都记者采访时也透露，在该制度开始之初，登录的住宅数大幅增长，但今年3月开始有增速放缓的趋势。

究其原因，服务型高龄者住宅有以下两个缺点。其一，选择入住服务型高龄者住宅的大多数人是因为无法住进特别养护老人院，才选择该住宅，也就是说入住该住宅的老年人需要护理的居多，对于该类型的住宅的护理功能要求过高。其二，与地方政府的相关机构联系不足，出现了供求关系不平衡的现象。

运营

政府补贴民间建，只租不售

志垣智子还告诉南都记者，截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占全国的22 .6%。而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。

日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补助政策。只要符合日本政府的规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租收益相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信(今年)最终会有利润的。“

WinWin设计专家建议

理想的中国式养老地产三种模式

日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念“林文洁表示，这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。

WinWin设计认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。根据WinWin的研究，子女与老人居住在步行10分钟以内的距离是最好的。因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。

不过，WinWin设计也认为，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。所以WinWin设计认为理想中的中国养老地产应该有三种模式：

◎面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。

◎对于大量中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。

◎对于低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓。

当然，以上三种模式都需要高规格的服务，所以，培养专业护理型人才也是刻不容缓的事情。

综上所述我们总结下来

日本养老特点：

1，独栋式的房屋，未形成小区规模。

2，保持老年人生活的常态化，让其周围有不同年龄层的人群。

3，较完善的护理制度。

4，维护老人的自立与尊严，在给与帮助的同时，更多地让老人做自己力所能及的事情。

注：日本服务型高龄者住宅部分资料来自日本高龄者住宅研究所。