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2014绿地业绩优异分析称万科王者或将易位

https://www.biud.com.cn 2014年12月19日18:01 家居装修知识网

　　2014年2月14日，中国绿地集团董事长张玉良(左一)在美国洛杉矶·绿地中心开工仪式上

　　2014年3月6日，万科企业股份有限公司总裁郁亮(右二)等在香港公布2013年度全年业绩发布会上

　　图/新华社

　　专题文字/羊城晚报记者张秀钦插图/陈健怡

　　自2005年以来，万科在全国房企销售金额第一的王座上一坐就是9年，成为独霸中国房地产江湖的王者。期间虽有后来者想超越、终结万科的王者地位，但最终笑到最后的还是万科，追赶者神话破灭。

　　多年身居宝座，养成了万科睥睨天下的脾气。有万科内部人士称，这么多年来，每年都有房企称要超越万科，结果每年只是“放空炮”，万科的王座这么多年来一直坐得稳稳的。

　　2014年，万科的王者地位终于遭遇强敌挑战。在今年前十一个月的较量中，去年的“榜眼”绿地略压万科一头。亿翰智库公布的数据显示，绿地前十一个月的销售金额比万科多了7亿元。

　　但这只是今年前十一个月的数据，离全年销售“王座”的争夺还有最后一个月的时间，还有最后1公里的竞争。在最后1公里的竞争里，是万科成功翻盘维护王者宝座，还是绿地力压万科成为新科王者？这是2014年中国楼市最后的焦点。

　　A　早有预谋的争夺

　　2013年，中国楼市全面丰收，在这一年里，中国楼市出现了前所未有的7家千亿元房企。再次登上销售王座的万科，销售金额达到1709亿元的史上最高水平。处于“万人之上、一人之下”的绿地，销售金额达到1625亿元。虽然万科仍为销售金额的王者，但和身后追赶者的差距只有80多亿元。这样的差额，在绿地集团董事长张玉良看来“只是两个项目的差距”。

　　正是两者微弱的差距，让市场嗅到了其中的“硝烟味”，在各种场合，万科总裁郁亮和绿地“掌门人”张玉良频频被问及谁将成为2014年“老大”的问题。在公开场合里，两者都表现得很有风度，张玉良甚至表示和万科是好朋友。

　　表面的风度不代表没有竞争。有媒体称，今年年初，张玉良表示新年愿望之一就是把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来，虽然原话未必如此“赤裸”，但绿地今年年初制订的2400亿元的销售目标，远超万科的2000亿元。可见绿地对销售金额第一的宝座有强烈的欲望，绿地对于王座的争夺早有预谋。

　　其实，在销售金额的竞争层面，绿地今年还是追赶者的角色；在销售面积上，绿地去年便已经完成了对万科的超越，以1660万平方米的销售占据王者宝座。只是相比销售面积，人们更加关注销售金额。

　　值得一提的是，假如绿地借壳金丰投资上市完成，市值有望上升至第三位，逼近万科，将全面紧逼万科的王者地位。

　　B　两家房企的“战争”

　　2013年，中国有7家房企进入千亿元房企行列，史无前例。2014年，在中国楼市整体销售下滑的情况下，千亿元房企阵容并没有“缩水”，截至11月份，中国千亿元房企已有7家，7家千亿元房企之外，其余房企距离千亿元的门槛过大，今年跻身千亿元房企的行列希望渺茫。

　　7家千亿元房企中，最有可能登上销售金额“王座”、成为“王者”的，就是绿地、万科，即使绿地、万科在12月份不再有销售资金进账，其余房企在最后一个月内也不可能填平七八百亿元的差距；更何况，绿地、万科在最后一个月不可能不卖房子。中银国际证券分析师袁豪表示，今年万科的销售金额有望达到2100亿元。目前看来，今年能突破2000亿元大关就只有绿地和万科，王者之争其实就是两家房企的“战争”，留给其余5家房企争夺的，就只有“探花”的位置。

　　万科已是多年的王者，蝉联不会出乎人们的意料；绿地去年已经坐上了“榜眼”的位置，离万科只有几十亿元的差距，今年登上“王座”也不会让市场大跌眼镜。在亿翰智库统计的2014年1-11月房企销售金额中，绿地略压万科一头。不过，2014年还有最后一个月，绿地离全年的“王座”还有1公里的路程。对多年盘踞“王座”的万科来说，丢掉前11个月的“王座”未必就是坏事，这会让万科在最后1公里上发力。

　　据悉，万科已下“军令状”：12月份必须抢销售数字，价格可以降，数字必须保证。绿地方面，张玉良甚至出动自己的关系卖掉百多亿元的写字楼。

　　2014年年底，千亿元房企对于“王座”的争夺尤为激烈，在激烈的争夺下，也许万科的销售金额不止2100亿元，绿地完成2400亿元的年度目标也非天方夜谭。

　　C　未完待续的“故事”

　　无论绿地、万科谁最终坐上销售金额王者的“宝座”，“故事”都不会就此终结，王者“宝座”的争夺仍会继续。

　　最近一两年，跟随“城市配套服务商”战略转型，万科业务模块也从纯住宅业务向商业办公住宅多元化发展。不过，这样的转型时间尚短，传统住宅开发依然是万科的主要业务，其房地产销售金额绝大部分由住宅贡献。因此，在2014年的销售中，万科还是受到了住宅限购的制约。2015年，住宅限购的城市所剩无几，一线城市也有松绑限购的可能，受益于此，明年万科的销售将有可能更上层楼。

　　绿地2014年的销售能狂飙突进，商业、海外项目的贡献功不可没。2015年，随着住宅限购松绑，可能会对商业销售形成一定的冲击。不过，绿地2015年在海外的销售可能大幅提升，弥补商业方面可能出现的损失。今年年底，绿地就有澳大利亚悉尼大学旁的绿地·莱卡公馆、悉尼绿地中心、北悉尼绿地珑玺；美国洛杉矶·绿地中心、纽约太平洋公园等多个海外项目亮相，声势庞大。据悉，绿地目前累计在海外投资已经超过200亿美元，今年海外业务收入将超过200亿元人民币，明年目标超过400亿元人民币。

　　在土地储备上，绿地在2013年年底土地储备超过6000万平方米，万科超过4500万平方米；2014年，两家房企在土地市场上都有不少斩获。未来，两家房企都有充足的“子弹”供应他们投入销售王者宝座的争夺战。

　　“王者”看法

　　张玉良(绿地集团董事长)：

　　●2014年1月，有财经媒体报道：今年年初，绿地集团董事长张玉良已经表态，他的新年愿望之一，就是要把万科从房地产行业“老大”的宝座上拉下来。

　　●2014年5月，面对不断被提及的万科，张玉良很是客气：“万科是我们的好朋友，在行业中我们尊敬万科，我和郁亮每年都有好几次交流。”张玉良侧面回答，销售数据只是奋斗目标，目标锁定后，并不在乎是不是第一。如果一个企业家不追求发展，那就不是好的企业家。

　　郁亮(万科总裁)：

　　●2014年3月，在2013年的业绩会上，郁亮被问到“老大”之争时说：“我们走的跑道不是规模扩张的跑道，也不会以规模扩张来衡量是不是胜利。发自内心地说，万科从2008年以来就放弃了速度、规模的模式，走了质量效益的模式。”“被超过没有关系，真的不在乎这个事情了。”郁亮认为，对已经进入下半场的内地房企而言，再以规模来引领行业，只能是规模越大越危险。并以自己女儿的成长举例：“青春期前，我用一年长几厘米来证明我女儿确实成长了；过了青春期，个子不再长了，但心智更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担更多责任，是不是更好？！”

　　●2014年11月，对于媒体“你真不担心失去第一吗”的提问，郁亮回答：“可以坦然接受，有人超越，我会送去祝福。我更在乎客户关系、市场地位和影响力，希望万科在城市转型中扮演重要角色。现在已经换跑道了，只有转型成功，我们才能在白银时代继续领跑。黄金时代胜负已分，白银时代刚起步，以规模衡量还有意义吗？！”

　　市场反应

　　☆万科周刊微信公众号：

　　对于市场传言绿地销售金额超越万科的消息，万科方面只用了四个字回应：你们懂的。

　　☆光华楼评微信公众号：

　　在万科回应后，光华楼评在微信里发表了“致万周君，绿地超过万科的真实原因”：上天入地出海。光华楼评还表示：万周君，不要小瞧这6个字。

　　曾经的“王座”追赶者

　　不想做将军的士兵不是好士兵。暗地里，中国不少房企都暗暗发力，希望能一尝“坐王座”的滋味。但敢于公开宣称自己很快就能登上“王座”、给大家留下深刻印象的也就那么两家：顺驰、绿城。顺驰当时的掌门人是现在融创的孙宏斌，绿城的掌门人是宋卫平。巧合的是，现在两人在绿城收购上正展开角力。看来，不是冤家不聚头。

　　顺驰：骤然倒下的追赶者

　　顺驰的历程，可谓其兴也勃、其亡也忽。

　　1994年5月，孙宏斌只身创办天津顺驰，其时，知道顺驰的人并不多，其开发的脚步基本停留在天津城内。顺驰被市场所熟知是在2003年。这一年，顺驰走出天津向全国发展，参加了多次土地竞拍，屡次拍出“地王”。从2003年9月至2004年4月，顺驰先后在华北、华东和华中等城市拍得十余块土地，行动迅速，令人咋舌。

　　2003年，顺驰销售回款40亿元，规模直逼当时中国最大的地产公司深圳万科。如果以万科年均30%的增长率计，2004年万科销售额也不过在60亿-70亿元间，顺驰却公然宣布，他们将在2004年做到100亿元的销售额。在内部，每个顺驰人都知道他们的目标是一个让外人更感震惊的数字：155亿元。

　　在2004年接受媒体采访时，孙宏斌雄心勃勃地提出了其追赶王座的时间表：未来5年，中国将出现年销售额500亿元的房地产企业，“3-5年内，顺驰要做全国第一，如果快的话，就是3年”。按此逻辑，顺驰可能就是那家全国第一个年销售额达到500亿元的房地产企业。

　　在追赶王座的过程中，孙宏斌也曾和坐在王座上的“王者”直接“交锋”。在重庆召开的中城房网2003年董事长联席会上，孙宏斌介绍了顺驰集团的战略后说，顺驰2004年的目标是实现销售回款100亿元(而2003年是40亿元)。当时万科“掌门人”王石当场劝道：“小孙，是不是要注意控制风险？”2004年年初，在顺驰开始全国扩张的第二年，联想的柳传志托人向孙宏斌传话：小孙太急了，做企业不能跑，而且在扩张时一定要注意资金链，有些话也不能说得太满。

　　一语成籖。在追赶王座过程中走得太急、太快的顺驰没有坚持太久便问题频现：资金链断裂、管理失控、香港上市杳无音信、私募在签字前夕撤走……2006年9月，香港路劲基建通过注资的形式获得了顺驰大部分的股份。2007年一开年，香港路劲基建宣布将再投13亿港元收购顺驰近40%股权，加上2003年的55%股权，路劲基建已鲸吞顺驰超过90%的股权，曾经辉煌的顺驰神话以破灭告终。

　　绿城：麻烦不断的追赶者

　　在融创收购绿城出现反复之前，融创的孙宏斌和绿城的宋卫平惺惺相惜。在对王座的追赶上，两人具有同样的热情。

　　2006年，绿城中国成功登陆港交所。财报显示，2007年绿城中国在建面积341万平方米，同比增长81%；预售收入100亿元，同比增长104%。也许成功来得太快、太容易，尽管在财报中，宋卫平透露了对行业会遇到土地、金融、税收等政策影响的担忧，但仍对2008年的房地产市场作出了过于乐观的估计。当年，绿城中国建筑面积达1362万平方米，同比增长72%。但让宋卫平没有想到的是，一场起源于美国的金融危机席卷全球。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”的政策基调下，一系列房地产调控政策相继出台，让坚持“精品”战略、走“高端、高价”路线的绿城受伤不轻。

　　幸而，2009年的系列救市政策，拯救了濒临崩溃的中国房地产，也拯救了濒临崩溃的绿城。2009年，绿城的销售金额突破500亿元，在全国房企的销售金额排行榜中位居亚军。劫后余生的宋卫平并不满足于坐第二把交椅，在2009年绿城秋季股东、媒体、金融机构恳谈会上，宋卫平信心十足地放言：两至三年内，绿城将成为销售冠军。

　　事与愿违，2009年后的两至三年，绿城非但没有成为销售冠军，却麻烦不断，频频陷于危机之中。2011年，大肆扩张的绿城资金链出现危机，连续遭遇“收购门”、“信托门”、“破产门”，有人断言“绿城过不了2011年”。由于不利传言太多，宋卫平亲自撰写题为《宋卫平：从绿城“被破产”说起》的“千字文”加以澄清。

　　面对急迫的生存需要，绿城断臂求生。2012年6月8日，绿城中国宣布向九龙仓集团定向发行股份和永久次级可换股可赎回债券，交易完成后九龙仓集团持有绿城中国5.2亿股股票，占24.6%，成为第二大股东，并获得两个董事会席位。紧接着，在6月22日，绿城中国与融创达成协议，将旗下上海玉兰花园、上海黄浦湾等8个项目转入双方各持股50%的合资公司，同时把上海玫瑰园50%的股权转让给融创，两项资本运作合计为绿城中国“输血”75.3亿元。

　　断臂求生没能让绿城焕发生机。2014年5月22日晚间，融创中国发布公告称，公司已与绿城签订协议，以约63亿港元的代价收购绿城24.313%的股份。收购后，融创与九龙仓并列成为绿城第一大股东。至于之后的剧情峰回路转，那又是另一故事了。

　　2014年前11个月千亿元房企销售概况

　　销售房企销售金额销售面积(万平方米)

　　金额 (亿元)

　　排名

　　1 绿地 1918 1953

　　2 万科 1911(1901) 1638(1599.6)

　　3 保利 1199(1194.12) 930(934.92)

　　4 恒大 1183(1207) 1665(1668)

　　5 中海 1073 690

　　6 碧桂园 1039(1039.48) 1570(1565)

　　7 万达 1027 810