房地产将逐步丧失投资价值？
中国社科院15日发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》指出，随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低，其投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。
而在此之前，引人关注的是，去年和今年的中央经济工作会议公报，均只字未提房地产业。与此对应的是，潘石屹、王健林、冯仑等房地产大佬们集体“看衰”楼市—“房地产日子一天不如一天”“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”“活下去是地产商的立足点”……
种种迹象表明，楼市前景不容乐观。其中的原因何在？中国房地产行业未来会走向何方？投资房地产真的将成为一件无利可图的事吗？
本报特邀三名“楼市观察员”，一起听听他们怎么说。
房地产市场整体供大于求
长江商报：是哪些因素造成了楼市的下行？请为我们做一个简要梳理。
张平：我个人认为有以下几个因素：其一，房价前几年步入了“疯牛”状态，卖房就像卖白菜，特别是2012年和2013年涨势尤为明显，相比2011年房价要涨近40%。在这种情况下，房价严重透支未来涨幅，所以有进一步调整的需要。
其二，房价上涨十多年来，很多地方房价已经远远脱离了民众的实际购买力，当投资投机性需求出现衰退，当地民众购买力又没跟上来，房价下行将在所难免。
其三，很多地方开发商投资速度过快，这既造成了三、四线城市的鬼城，也打破了一、二线城市的原先求大于供的失衡格局，开发商去库存将成为“常态化”，未来楼市将转向买方市场。
其四，今年以来，银行的货币政策主要是支持实体经济，流向房地产市场的资金逐步减少，在没有流动性支持的情况下，中国房地产想不下行都很困难。
黄人天：楼市下行的主要原因有四。一、房地产市场整体供大于求，随着反腐败推进，这一状况更加严重。二、长期以房地产业为支柱产业，借债开发，借债购房，借新还旧，商业银行和影子银行体系中累积的不良贷款太多，国民经济的债务杠杆太高，房价泡沫严重，难以持续。三、房价泡沫推高了中国生产成本，加剧贫富悬殊，导致出口和消费增长乏力，国民购买力下降。四、货币政策对房地产行业和相关金融行业实施持续紧缩政策，这是短期内的直接诱因。
陈思进：我觉得，楼市前景不佳的归根到底的原因是—房价太高！非但价格已高到了普通老百姓不可能承受，而且中国房子已经高度饱和，按中国人口计算，中国房子和户均比例已高达1.35到1.55：1的程度。即使各地政府纷纷出面救市，但效果也不会很明显。目前中国几乎所有城市房价和交易量都在下降，就可以说明这一点。
优胜劣态式大洗牌将上演
长江商报：即便连地产大佬们自己也看衰楼市，认为不可能再重现过去的辉煌，但他们同时也表示，楼市不会崩盘，房地产行业仍然会“继续往前走”、“还是有机会”、“转变模式后发展空间仍巨大”。您怎么看？对于房地产行业而言，这次楼市寒冬究竟意味着什么？
张平：的确，楼市崩盘的可能性不大，黄金期已经过去，微利或者薄利将是常态。对房企来说，要么以价换量，回笼资金。要么跟着政府一起搞保障房或者危棚简屋的改造工程，这样尚可从中分得一杯羹！所以单从这个角度上来看，房企的发展空间仍然较大。当然，房企如果转型，向商业地产开展或者直接走出去，到海外开发地产，这不失也是一种避险的绝佳方式。对房地产业而言，这次寒冬意味着“优胜劣态”式大洗牌，中小房企的日子将会越来越难过。
陈思进：赞同！有史可鉴，市场规律终将符合自然规律，这就像月圆月缺，潮涨潮落，是不以人们意志为转移的。而这场楼市寒冬意味着大调整的基本趋势。对众多开发商来说，尤其是对中小型开发商来说，不要有幻想，不要有侥幸心理，正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬。但对于整个房地产行业而言，恰恰是理性回归、以至可持续健康发展的机会。
黄人天：今年年初以来，在房价下跌的阴影下，出现了很多预测中国房地产泡沫崩盘的观点。但我比较赞同几位房地产大佬的说法，我认为中国房地产泡沫的破灭不会重复其他国家断崖式崩盘的剧情。因为中国泡沫经济还没有恶化到那种地步，也就是价格虚高的程度并未达到全国购买能力不能承受的地步，这得益于中国独特的要素禀赋结构—人口众多，地区差异大，产业体系全面，抗冲击能力远超日本经济。现在还没有到山穷水尽的时候，虽然已经更近一步。
房地产业从高房价模式转化为以价换量模式之后，肯定还有机会。这次楼市寒冬是一次洗盘过程，中国政府为化解四万亿经济刺激计划导致的泡沫困境，只能主动让房价降一部分下来，容忍房地产企业死掉一批，以便迫使房地产企业以价换量，降价求生，消化房地产过剩库存，遏制产能扩张，换取国民经济重新均衡。
房地产逐步丧失投资价值？
长江商报：社科院《蓝皮书》称“房地产作为投资品的作用大大降低，其投资价值逐步丧失”，您怎么看？
张平：现在无论从租售比，还是收入与房价之比，住宅地产的投资空间已没有。三、四线城市目前房地产正在去库存化，房价难以再出现大涨格局。而一、二线城市买房不如租房。我在上海(楼盘)看到，一套35平米的房产要110万，而该房产的租金只有2600元/月，如果我们拿110万存银行，可能拿到的一年利息都要远比房屋租金来得高。
陈思进：房地产是否有投资价值，要取决于房价是否理性回归到合理的房价收入比或租售比的之内。而合理的房价收入比，是指平均房价在家庭年平均收入的6倍以下；或合理的租售比，即房价为月租金的200倍以下。只要两个标准能符合哪怕一个标准，房地产还是有投资价值的。
黄人天：为了达到去库存化、去泡沫化的目的，仍然具有经济掌控能力的政府就不可能让中国房价崩盘式下跌，而只会让其抵抗式节节下跌。可能表现为跌一阵，又靠政策回稳或回升一阵，但整体趋势是下跌的。跌幅估计也不会太大，以现价计算的名义跌幅总体可能在10%-20%左右，平均每年跌0-2%左右。当然，这是指全国房价，而非局部地区房价，因为国家政策关注的是宏观经济全局。由于通货膨胀继续存在，在较长的时间里，即使名义房价不变，实际房价仍然是下跌的。
房价中期将没有普遍大涨机会，因此一般投资价值已经不明显，时间大概在5年左右，直至泡沫基本消解。但目前，在具有政策或其他利好的特定区域，仍然有局部投资机会，比如自贸区。
长江商报：国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.7%。我们一般认为，随着城镇率的进一步提高，住房需求无疑也会随之增大。从这个角度来看，《蓝皮书》认为“房地产将逐步丧失投资价值”令人费解。您怎么看？
张平：中国的城镇化，并非是农民工全都进入大城市居住和置业，而是让农民就近到附近的镇上或小城市中定居，随着农民工身份的转变同样可以享受和市民一样的待遇。
但第一，农民工进入小城市或中型城市并不一定要买房，租房也是一个比较不错的选择。现在住在大城市的农民工群体，95%以上都是租房居住。第二，中国的城镇化已过50%，想进城定居的人早都进城了，后面剩下的都是不想进城的群体了，所以未来由农民变市民的人口不会太多。第三，中小城市要吸引外来人口定居，需要大力发展二、三产业，解决外来人口的就业问题。否则，即使像今年部分城市放松对外来人口的购房限制，也难以吸引外来人口落户购房。
陈思进：我认为，《蓝皮书》的意思是，随着楼市的不断理性回归，投资的回报将每况愈下；而与此同时是证券市场(特指股市)的复苏，显然会比楼市有更好的投资回报。对于这个观点，我持有保留意见。当下泡沫的楼市的确不宜投资，但也不见得股市就是好的投资方向。
黄人天：我不赞同“房地产将逐步丧失投资价值”。在调整期内，房地产的投资价值会大大降低，但随着泡沫消解，居民购买力上升，供求关系逐步会有所改善，房地产投资价值会有所恢复。
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