评论：对不动产登记不能期望过高
不动产统一登记有利于提高整个社会的透明度,也有利于政府更好地制定和实施宏观调控政策
□乔新生
2014年12月22日,国务院正式发布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起正式实施。这是我国第一部不动产登记的行政法规。
《不动产登记暂行条例》之所以姗姗来迟,一方面是因为不动产登记涉及不同的行政机关,国务院曾经召开常务会议专门研究确定不动产登记机关,解决各个行政机关在不动产登记领域存在的分歧；另一方面,不动产登记涉及社会治理体制改革和公民隐私权保护问题,牵一发而动全身。如果在不动产登记和信息披露的过程中损害了公民的隐私权,那么,不动产登记制度可能会引发更多的矛盾。
正因为如此,国务院在制定不动产登记制度改革方案的时候,首先明确不动产登记的主管部门,并且在不动产登记环节设置了保护公民隐私权的条款,非利害关系人未经许可不得查阅权利人的不动产信息。司法机关获得具有法律效力的文书之后,才能依照法定的程序查阅不动产登记信息。可以这样说,《不动产登记暂行条例》在平衡国家利益、社会公共利益和个人利益之间非常谨慎,努力把《不动产登记暂行条例》实施可能产生的社会负面影响降到最低。
不动产登记本来是一个技术性的问题,在我国之所以变成一个社会问题,根本原因就在于,我国正在从封闭社会走向开放社会。社会转型的特点决定了在不动产登记制度改革过程中会涉及不同利益群体和既得利益集团的切身利益。正因为如此,一些既得利益集团可能会阻挠《不动产登记暂行条例》的制定和实施。
在一些实施不动产登记制度的国家,不动产登记旨在表明不动产持有人或者管理人的基本权利,不动产登记信息不得用于其他用途。除非司法机关持有生效的法律文书,或者政府认为不动产登记信息涉及国家利益和公共利益,否则,任何人在未经利害关系人授权的情况下都不得查阅和复制不动产等的信息。
最近闹得沸沸扬扬的薄熙来法国别墅案件,可以从一个侧面充分说明问题。法国是世界上不动产登记制度相对完备的国家,无论是法人登记还是个人登记,在法国都受到法律的严格保护,任何人包括中国的新闻记者未经司法机关许可,都不得查阅或者复制不动产登记信息。一些新闻媒体通过公开的商业登记资料按图索骥,找到了这处不动产,但是,正如人们所知道的那样,由于法国政府强调保护公民的隐私权,因此,除了从一些商业公司获得公开的别墅信息资料之外,中国新闻媒体根本无法从法国政府正式渠道获得相关的不动产登记信息。
不动产登记是提高社会交易效率和安全性的必要之举。不动产统一登记有利于提高整个社会的透明度,也有利于政府更好地制定和实施宏观调控政策。通过对不动产登记信息大数据分析,可以更加深入地了解我国不动产交易现状,政府可以为未来我国房地产市场的发展制定合理的规划。实行不动产统一登记制度,还便于司法机关和纪检监察机关查阅有关不动产登记的信息。
不动产登记是一项基础性的工作。《不动产登记暂行条例》正式实施之后,不动产登记机关必然会搜集储存大量的不动产信息,同时还会面临越来越多利害关系人的查询请求。不动产登记行政机关应当做好充分的准备,避免使自己成为众矢之的。在不动产登记的问题上,我们既要防止寄予过高的期望,同时也要防止不动产登记流于形式,如果将有关不动产信息封闭起来,非但不利于提高不动产交易效率,反而会增加交易的成本,从而损害公共利益和个人合法利益。
《不动产登记暂行条例》之所以要求不动产登记簿应当采用电子介质,就是为了方便权利人的查询,从而提高不动产登记信息的使用效率。如果不动产登记机关把自己看作是一个信息管理机关或者信息控制机关,不愿意或者不能及时向利害关系人提供不动产登记的信息,那么,制定《不动产登记暂行条例》、建立统一的不动产登记机构将失去意义。
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