易居研究院发布：2014年度上海房地产业十大事件
易居房地产研究院发布
2014年度全国房地产业十大事件
事件一：政府首提分类调控•各地纷纷放松限购
事件 2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
评析 回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。而在房价上涨压力较大的热点城市，仍然存在着供应不足、供需矛盾突出的问题，限购政策退出难度较大。
事件二：新型城镇化规划出台•利于房地产发展
事件 2014年3月16日，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》，《规划》主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革：一条主线，就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务就是有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。五项改革就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。
评析 《规划》的出台，对我国城镇化进程将会产生非常重要的影响。它是在总结并吸取了国内外城镇化工作经验教训的背景下产生的，指导性强，意义非常深远。从房地产角度看，有助于房地产业平稳发展，继续在经济增长中发挥重要作用。农业转移人口落户城镇、城镇棚改旧改等将为住房市场发展提供长期利好；城市中心城区产业结构调整升级，以产城融合和服务经济为主导，为商业地产繁荣提供良好契机；构建以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展，特别是全面放开中小城市和城镇的落户限制，使中小城镇的房地产业发展迎来机遇期；新型城镇化提出未来要走集约紧凑型城市发展模式，这对房地产业向集约化转型升级提出新的要求；推动绿色智能人文城市建设，也将促进房地产业向低碳节能环保产业化转型；同时“两横三纵”城镇化战略格局也为房地产企业今后的区域布局指明道路。此外，由于《规划》指导下的新型城镇化会推进城市群城市圈发展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地产市场在未来相当长的时间内仍将较快发展。
事件三：央四条力度超预期，个贷放松刺激需求
事件 2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，重点内容是放松个人房贷，要点是：认房不认贷，对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。政策主要包括以下四个方面：一、加大对保障性安居工程建设的金融支持；二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；三、增强金融机构个人住房贷款投放能力；四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。1个月之后，央行货币政策趋松力度不减，在2014年11月21日晚间，中国人民银行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
评析 2014年前三季度楼市持续下行，房地产四大行业供应指标下行，商品房销售同比降幅持续扩大；经济态势并不如预期中那样乐观，三季度GDP增长7.3%，增速放缓。作为支柱产业的房地产疲软态势，极大地影响全年GDP7.5%增速预定目标的完成，因此，央行和银监会在2014年9月30日适时推出“央四条”，主要是对之前限贷政策进行适当松绑。政策规定“对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策”，这对于二套改善型需求给予了大力度的支持。而“首套住房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”增强了市场信心，之前还犹豫不定的买主加快入市节奏。同时，中央货币政策趋松态势已经明显，11月的非对称降息主要目的是改善企业经营状况，而对购房者来说，降息后贷款买房的利率相当于原来的9.4折，无疑有助于提升购房者支付能力，前期积压的需求有所释放。央四条出台后，一二线城市成交量立即显著提升，10月商品住宅成交量环比9月增长二成多。
事件四：春节后杭州首降价•全国市场进入调整
事件 2014年2月18日，杭州德信•北海公园项目，针对“楼王”推出“准现房清盘特惠价”活动，均价仅为15800元/平方米，而其降价前，整个项目中间套均价在18000元/平方米左右，降幅高达数千元。随后，邻近的天鸿•香榭里项目将在售价格从17000元/平方米左右降至13800元/平方米。这一事件打响了杭州楼市2014年降价的第一枪，并引发了全国媒体的关注。从3月开始的一轮“降价潮”，起初还只是中小开发商在降价促销。进入4月，随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍，降价潮蔓延，杭州楼市日益引发各界的关注。
评析 杭州降价风波的掀起，看似偶然，实则必然。楼盘降价是近几年楼市过热后逐渐退烧的必然结果，尤其在一些二三四线城市表现尤为突出，究其原因主要有以下几个方面：首先，2011年开始浙江地区楼市整体不景气，比如温州房价一直下跌。而2013年在库存压力较大的情况，杭州房价也随一二线行情而大涨过一波。透支了需求；其次，过去几年房地产开发商大量储备土地，大规模的进行商品房开发建设，而市场需求并没有那么多，导致库存大量积压，一些中小企业资金周转困难，不得不降价促销以快速回笼资金；再次，2013年下半年开始银行信贷收紧，个别银行甚至暂停或减少了房地产贷款，直接导致部分开发商资金短缺；最后，降价传言频出，市场观望情绪浓重，商品房去化缓慢，2014年一季度，杭州楼市新房成交量下滑超过三成，二手房更是下滑六成。二季度开始，杭州降价潮向全国蔓延，多数城市住宅成交量大幅下滑，同时土地市场也受到波及，开发商拿地放缓，土地成交量大幅缩减。房地产市场的持续低迷，也迫使地方政府纷纷出台相关救市政策以提振楼市。
事件五：国开行获万亿PSL•棚改融资压力缓解
事件 在7月召开的国家开发银行二季度工作会议上，有关棚户区改造的资金投入成为重要内容。会议显示，截止6月末国开行的资产总额为9.9万亿元，比2014年一季度增加了1.56万亿元。上述资产增量中有1万亿元来自央行二季度给国开行的再贷款，该贷款主要用于支持国开行的住房金融事业部。而住房金融事业部则是在4月2日的国务院常务会议上确定的，由国开行成立的用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设的专门机构。此次央行向国开行提供的1万亿元资金，也从最初的再贷款，最终落实为7月初文件字面上的PSL(抵押补充贷款)。
评析 近年来，国开行频频在棚改贷款方面获得央行支持，此次央行提供的1万亿贷款，更显示了国家加大棚改及保障房建设的决心。在整个保障性安居工程上，自2005年发放首笔棚改贷款至2013年底，国开行累计向保障性安居工程贷款6235亿元，贷款余额为4363亿元，同业占比近60%。2014年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是2013年同期的18倍，发放2195亿元。近年来，由于各地保障房建设需求较大，国开行已先后与四川、陕西、湖南、辽宁、广西、河南和贵州等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向，国开行的棚改贷进一步提速。从此次央行发放贷款的方式看，从再贷款到PSL，反映出央行希望把提供棚改资金支持、稳增长的短期目标，与推进利率市场化的改革相结合。所谓PSL，是指中央银行以抵押方式向银行发放贷款，合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等。由于PSL的利率明显低于市场的中长期利率水平，这将有助于降低国开行的发债利率，为棚改建设融资提供有效保证，从而进一步推进我国保障房建设的发展。
事件六：融绿并购风波再起•企业并购渐成趋势
事件 2014年5月22日，绿城和融创发布公告，融创以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权。收购完成后，融创与九龙仓并列成为绿城最大股东，绿城创始人、董事会主席宋卫平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行动人寿柏年共占股18.559%，由第一大股东变为第三大股东；融创董事会主席孙宏斌和宋卫平都担任董事会联席主席；2015年3月1日起，宋卫平将由董事会联席主席改任董事会名誉主席；孙宏斌将担任董事会主席。2014年7月前后，融创交付了收购款，并派出上海融绿公司总经理田强为代表的团队，接管了绿城中国的经营大权。但11月24日以来，围绕这宗收购，融创连续发布了三个公告，其中11月24日，融创首次在公告中承认，“正考虑可能对收购事项作出调整”。12月1日，融创公告称正考虑可能调整收购事项，当中可能涉及在全数退还该公司已支付的代价后终止收购事项，或对将予收购的标的股份及其他条款作出调整。12月19日，绿城和融创相继发布公告，宣布融创收购绿城股权终止，宋卫平方面将退还融创附属公司60亿港元，并以浮动利率计算利息，还款截止日期为2015年2月12日。这意味着，孙宏斌收购绿城失败，只要宋卫平能如期筹得资金，其就能如愿返“城”。
评析 从孙宏斌入主绿城，宋卫平退而不离场，到年末宋卫平欲重返绿城，这两家销售规模均过500亿元的港股上市公司之间的大并购，始终扑朔迷离，悬念重重。这样一场2014年房地产行业最豪华的并购交易带来几点思考：第一，房企在大波动周期里该如何应对和适应？绿城“看门人”宋卫平直言对房地产市场前景的看衰是导致他最初选择“退出”的重要原因。他指出，在如今的市场环境下，企业生存与发展愈加艰难。回顾过去几年房地产市场，绿城被收购股权并不是第一次。此次绿城与融创的并购案也正是当下中国房地产业的真实写照，资产重组、合并收购很可能将在未来频频发生；第二，产品导向模式与市场导向模式孰胜孰负？众所周知，地产人多以“理想主义者”或者“产品主义者”描述宋卫平以及他一手创办的绿城，“单价高、户型大、品质佳”成了绿城产品的典型特征。在市场向好的情况下，其业绩不俗，口碑极好，但最近几年绿城屡现资金危机，暴露出特殊时期产品导向模式的弱点与风险。而融创在兵败顺驰后，发展速度和专注度均呈现出越来越稳健的特征，收购绿城股权，是融创一次重要的战略选择，也是其通过收购绿城实现全国化布局的重要途径；第三、房地产行业是否面临“大洗牌”时代？2014年年初，受到银行信贷紧缩的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业房企倒闭破产后，中小房企频频出现资金短缺的危机。然而，像绿城这样的大型品牌房企也遭遇资金链危机，被迫与其他企业合作或被收购股权的案例必须引起行业深思。虽然此次融绿并购可能会以失败告终，但预计未来，仍然不排除会有其他龙头房企之间的并购行为，从而实现强强联合，以谋求更大发展。
事件七：房价下行压力较大•创近十年最大跌幅
事件 上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知，2014年7月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅明显扩大，相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。70城房价指数指标从2005年开始使用，如此计算，7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来最大值，同时也创下了近十年的最大。到了8月份，70城房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%，再创近十年的最大。
评析 8月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个，几乎可用“全军覆灭”一词来形容。这反映了房价下行的压力在逐渐增大，看跌情绪在逐渐加重。房价创近十年最大跌幅，和楼市持续疲软的大环境有关。如从库存的角度看，全国35个典型城市在1月份的新建商品住宅库存去化周期为12.4个月，到了7月份达到18.7个月，部分城市甚至超过24个月。去化周期拉长，反映了去库存压力在持续增加。各大房企为了缓解资金压力，积极采取以价换量的策略，进而使得房价出现下跌。与此同时，各类救市或楼市刺激的做法也在不断出现，中央和地方出台了包括放松限购、松绑限贷、调整住房公积金、稳定住房消费、降低按揭贷款利率等政策，在降低购房者成本的同时，也在一定程度上改变了市场预期。9月份，房价指数环比跌幅开始收窄，反映了中央和地方政府对楼市刺激的政策效应在释放，这也会进一步扭转市场的看跌情绪。随着各大房企去库存压力的减少，预计房企降价促销的力度会减弱，这会使得房价环比跌幅继续收窄，并有望在2015年上半年呈现止跌反弹的迹象。
事件八：万科启动合伙人制•掀房企股权激励潮
事件 3月15日，在万科春季例会上，总裁郁亮正式提出“事业合伙人”制度。4月23日万科召开合伙人创始大会，共有1320位员工首批入围，其中包括郁亮在内的全部8名董事、监事、高级管理人员。之后代表万科事业合伙人集体的盈安合伙在资本市场，先后通过9次增持，购买万科3.59亿股，占总股本的3.26%。此外，万科的项目跟投制度自4月1日开始实施到5月25日，已有19家公司的29个项目进行跟投。自万科推出“事业合伙人”后，碧桂园、龙湖、绿地等大型房企也纷纷提出各自的合伙人计划。
评析 2014年以来，合伙人风暴席卷房地产界。在这背后，一方面是由于目前地产股估值极度低迷，类似万科这种股权分散型公司需要通过合伙人制维持在董事会的话语权，加强经营层的控制力；另一方面，随着房地产进入白银时代，各家企业对于人才的重视程度与日俱增，合伙人制有利于加强员工与企业利益的捆绑，实现双方价值最大化。但与阿里巴巴、小米等互联网公司的合伙人制度相比，几乎所有房地产公司在公司成立之时已经是股份制架构，严格遵守“同股同权”的原则，即谁的股份多谁说了算。以万科的事业合伙人为例，即便合伙人真的能增持至10%的股权，距离绝对控股仍有很大差距，时时面临外部夺权的威胁。事实上，目前房地产公司更多的是通过类合伙人的方法：如增加员工持股、项目入股等方式实现员工与企业利益的捆绑，等于是变相的股权激励。但实际的激励成效仍有待商榷，员工持股主要依赖股价上涨获利，但由于房地产已经告别高速增长期，上市房企重新获得资本市场高估值的可能性很低，这意味着股权增值的收益有限。与员工持股相比，项目入股的收益更为直接，无论是万科的跟投制度还是碧桂园的成就分享计划，均是通过提取一定比例的区域项目净利润奖励员工，从而达到激励效果。但由于项目收益受市场环境变化影响更大，在房地产利润率逐渐下滑的大背景下，激励效果的可持续性也有待观察。
事件九：邯郸房企融资危机•民间借贷乱象堪忧
事件 2014年7月，河北省邯郸市的标杆房地产企业金世纪老板史虞豹负债30多亿元，跑路香港，引发邯郸房企连锁反应。随后，万聚、卓峰等本地知名开发商资金链出现断裂，无力兑付民间集资本金和利息，引发集资群众恐慌，锦绣江南、力天凤凰城、稽山新天地、幸福馨苑等延期交房，导致业主围堵马路，一大批参与集资的群众浮出水面，邯郸楼市陷入危机。据悉，这次邯郸房地产企业涉及民间集资规模达93亿元，波及全市约10%的家庭。为防止事态扩大，当地政府采取打击和帮扶双重措施，一方面向风险较大的13家房企派驻工作组，另一方面全面侦办非法集资案件。邯郸房地产市场的一系列连锁反应，引发了市场对三四线城市楼市崩盘的猜想。
评析 近几年，全国部分中小城市房企出现资金链断裂事件，经常见诸报端，比如温州、鄂尔多斯、神木等。邯郸此次“楼市危机”，只是诸多事件中的最新个案。邯郸房企深陷资金链危机，有几个原因：一是邯郸楼市库存量大、供给严重过剩，但经济发展水平一般，吸纳外来人口不强，市场需求有限，供需失衡导致房企资金压力不断吃紧；二是邯郸楼市交易持续低迷，市场观望情绪浓厚，导致房企销售业绩不佳、资金回笼愈发困难；三是受金融环境影响，银行开发贷款趋紧，导致邯郸房企融资渠道减少，重点转向充满高利诱惑的民间融资，大量民间集资进入房地产市场后，由于缺乏有效监管，给房企带来了较大隐患；四是邯郸绝大部分房企缺乏专业素养和战略眼光，盲目大规模借高利贷、疯狂拿地扩张，在楼市降温、银行信贷收紧、市场严重供过于求的情况下，最终出现了资金链断裂。邯郸“房企融资危机”，重创了当地经济又破坏了社会信用体系，尽管不会酿成温州和鄂尔多斯式的惨剧，但仍需一段时间“疗伤”。政府在对房地产市场调控的同时，应加强对房企融资和民间集资的监管，防止类似悲剧再上演。其他三四线城市，也应防范“邯郸式房企融资危机”。
事件十：互联网渗透房地产•商业模式不断创新
事件 2014年“双十一”的不同寻常不仅来源于绚丽的电商交易数字，还有一件不容被忽视的事情——房产披上“互联网金融的外衣”，首次作为促销产品加入电商大战。11月11日，远洋地产拿出上万套房源与京东联手推出众筹项目。数据显示，“双十一”当天众筹总额超过1220万元，刷新了京东实物众筹纪录。尝到甜头后，11月14日，双方打造的房产众筹项目“第二波”上线，覆盖了北京、上海、杭州等全国9大城市。截至11月28日，远洋地产与京东金融合作项目，众筹房源货值超过20亿元。这是互联网金融与房产电商模式的一次创新。近两年来，关于房产电商模式的创新从未停止过脚步，例如2014年8月被炒得沸沸扬扬的万科“全民经纪人”策略、万科携手淘宝推出淘宝消费金额抵扣万科房款活动等。
评析 从2011年潘石屹携SOHO中国与新浪乐居联手开启网上竞拍购房的序幕，到如今“全民营销”、“房产众筹”等花样繁多的房产电商新模式，房产电商由饱受争议的“噱头”到高市场接受度的营销手段，只用了短短的3年时间。在我们感叹其高速发展之余，不得不承认这一切的“不可思议”是互联网精神引发的巨大变革。第一，互联网“开放”、“平等”的精神主旨，透过电商的模式促使房地产营销过程更加透明、公平和简易，所有消费者透过电商购房时，均处于同一个“公平”的平台之上，大大减少了暗箱操作；第二，互联网特别是移动互联网的出现，使得房产营销信息传播呈几何倍数的高速增长，大大缩短了销售者与消费者之间的距离，并降低了“信息不对称”等营销壁垒；第三，互联网打破了一些房产行业传统观念的局限，给予“全民营销”实现的基础条件，任何非营销人员也有可能依托“网络中介平台”，促成房产交易并提取佣金；第四，房产电商加速推进房地产业从“卖方市场”转变为“买方市场”，房企所要做的变革首先就是如何抓住消费者；第五，在房产电商创新的同时，金融创新也在不断融入其中，2015年及未来，由互联网引发的商业创新模式将会更多更快，任何企业亦有机会通过模式的创新融入房地产行业，特别是拥有广泛受众的电子商务企业。总之，一切商业模式的改变或者升级，均来源于营销观念的转变，是行业发展的一种历史必然。
上海易居房地产研究院
2014年12月
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