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不动产登记为何没提强制登记？专家:遵循自愿原则

https://www.biud.com.cn 2014年12月24日14:41 家居装修知识网

　　22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)。从2015年3月1日起，不动产统一登记将正式实施。记者注意到，《条例》并没有要求对不动产权利进行强制登记，但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响。这意味着，如果你不去登记，也不会被强行要求，但容易出现纠纷。

　　至于现有房产证是否因《条例》的施行而重新登记？虽然此前国土资源部透露，不动产登记统一簿册证样式已设计完成，但昨日国土资源部官员在回应媒体查询时表示，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。

　　为何不强制登记

　　为何不动产登记不采取行政强制措施？国土资源部政策法规司副司长魏莉华解释称，不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动，民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

　　清华大学法学院副教授程啸表示，在不动产登记上，申请原则包括以下几层涵义：首先，除非法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构不能主动登记。即申请是启动登记程序的原因。

　　其次，当事人是否申请登记以及何时申请登记，应由其自行决定。登记机构不能随意为当事人的申请确定期限，或对超过期限的申请不予登记或施加处罚。

　　再次，当事人的登记申请界定了不动产登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。也就是说，如果当事人申请的是抵押权登记，登记机构不能办理所有权登记；当事人申请的是转移登记，登记机构不能办理注销登记。

　　最后，只要登记尚未完成，即没有记载于不动产登记簿，申请人就可以单独或共同向登记机构申请撤回登记申请。

　　不去登记易出现纠纷

　　既然不动产登记应遵循自愿原则，那么如果当事人都不来申请登记，国家建立登记制度的目的岂不打折扣？或许正是基于这种担心，一些人才提出需要对不登记或不及时登记的当事人给予处罚。

　　“事实上，这种担心是完全没有必要的。因为我国法律对不动产交易原则上采取的是‘登记生效要件主义’。程啸表示，根据《物权法》相关规定，不登记就无法发生当事人预期的物权变动的效果(如所有权不转移、抵押权没有产生等)。比如，张三将一套房屋卖给李四，两人签订了房屋买卖合同并且张三将房屋交付给了李四，李四也搬进去住了一段时间。但是，两人如果没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，虽然在法律上张三与李四签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，故此房屋的所有权仍然是张三而非李四的。在法律上，李四只是债权人而已。张三作为房屋的所有权人依然可以将房屋出售给王五或抵押给银行。当张三因拖欠他人债务而被起诉时，该房屋也可以被法院查封。显然，不办理登记，李四就无法得到房屋的所有权，势必要承受巨大的法律上的风险。

　　原有房产证不会作废

　　根据《条例》，在不动产登记的类型方面，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定，原有的登记证书不会作废。

　　国土资源部地籍司(不动产登记局)司长(局长)王广华表示，为了让老百姓尽量适应这种变化，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。即已经依法发放的证书继续有效。若是产权人在新证书颁布前就已经申请了登记，将会继续发放旧版证书；新的证书颁布后申请登记的，发放新版证书。

　　●当事人不申请，登记机构不能主动登记。

　　●登记机构不能随意为当事人的申请确定期限。

　　●登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。

　　●对尚未完成的登记申请人可撤回申请。

　　不动产登记申请涵义

　　【上哪登记】

　　广东不动产登记局

　　接受申请

　　广东已由省国土资源厅设立正处级不动产登记局。接下来，全省各市(州)县(区)将陆续成立不动产登记机构。根据国务院要求，机构设置必须在明年3月1日前完成。