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业内:物管最重要是服务质量设立业主监事会制度

https://www.biud.com.cn 2014年12月24日14:41 家居装修知识网

城中某小区物管人员进行消防演练羊城晚报记者陈秋明摄

　　文/何伟杰丰西西

　　物业管理一直是广州市民十分关注的话题。今年5月，广州市国土房管局出台了《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)，对物业管理实操中遇到的难题进行规范和厘清。如今《办法》已出台了半年，小区物管服务还存在哪些问题？有何解决办法？市民们又怎么看？

　　昨日，广州市人大常委会主办的羊城论坛以“小区物业管理大家谈”为题，邀请相关职能部门、人大代表、政协委员以及市民代表一同讨论，为目前广州小区物管服务建言献策。

　　城事你我共商

　　物管话题总说不尽街坊道出集体心声

　　相信不少业主都有同感，如今很多小区物管都提出要调整管理费。在持续高涨的人工成本推动下，物管有“不得不涨”的理由，但业主却认为物管要涨价必须先提高服务质量，这些处于对立面的尖锐需求碰撞在一起，让业主和物管的关系变得越来越紧张。

　　在昨日的论坛现场，一名来自荔湾某小区的业主就投诉物管费太高，业主委员会与物管公司商量无果，还遭威胁恐吓，业委会以招标方式新招聘了物业公司，但旧公司拒不退出。

　　广州市国土房管部门相关负责人表示，物业企业服务质量良莠不齐，既有合同到期主动退出物业项目的企业(据统计，近5年物业企业合同到期主动退出物业管理项目189个)，也有业主大会作出解聘决定、拒不退出的企业。为规范物业企业退出物业项目的行为，维护业主和物业企业的合法权益，广州市国土房管局于2012年起草并提请市政府常务会议审议通过了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》，2013年1月1日起施行。

　　经统计，2013年全市新旧物业企业交接物业项目管理权的宗数共24宗。其中，经该局、各区(县级市)政府、街(镇)及相关职能部门的指导、协助，较为顺利完成新旧物业交接的22宗，占比92%；拒不退出2宗：1宗通过行政处罚、法院强制执行退出，1宗通过司法诉讼解决。总体平稳。

　　因此，对于该业主反映的问题，国土房管部门将进行调查，依法处理。

　　“物业管理好不好，直接关系到小区居民的生活质量和安全，因此，物业管理最重要的不是收费高低，而更应当注重安全建设、绿化建设和人文建设，为居民提供和谐、宜居的生活环境最重要。”论坛现场，天园街道相关负责人的观点道出了不少街坊的心声。

　　去年，本报与市国土房管局联合举办了“物业管理你说我听”活动，期间对小区物业管理费进行过一项调查。结果显示，79.54%的业主支持物业公司因成本上涨而涨物管费。但当谈及广州市物业管理服务质量时，仅有17.47%的业主表示满意。“正因为对物管服务不满意，所以才会反对物管提价。”对于这个反差较大的数据，业主黄先生一语道破，“如果物管一直尽职尽责，你要升我们非常赞成。这是一个将心比心的过程。”

　　那么小区物管究竟如何能够做得更好？论坛上，街坊和代表们也给出了许多有效建议。现场一位华南师范大学的学生认为，业主平时维权的最大弱点就是没有时间和精力，他建议，政府应当建立一个对应的机构来承接所有业主反映的所有问题，然后转交给其他部门解决，这样办事会更高效。

　　期待排难解纷

　　新物管法亮点多多效果如何拭目以待

　　事实上，随着物业管理覆盖面不断扩大，物业管理涉及的利益主体也日益多元化，近年广州物业管理确实暴露出一些深层次的管理问题和矛盾。例如，由于基层物业管理行政基础薄弱、民主决策机制不健全等因素，导致很多小区业委会陷入成立难的困局。

　　针对这一系列症结，今年5月份，广州市国土房管局出台《广州市物业管理暂行办法》。“之前物业管理活动中确实面临很多现实问题，《办法》出台后很多问题都得到明确和规范。”广州市国土房管局相关人士表示。

　　目前《广州市物业管理暂行办法》成效如何？广州市国土房管局相关人士坦言，《办法》出台只有半年，目前小区业主和物管都在适应和学习，总体还是在积极推进中。

　　亮点1

　　简化业委会选举流程

　　事实上，在《办法》推行之前，业主大会筹备组成立难、争议多等问题，一直是制约成立业主大会的瓶颈。“以前想成立一个筹备组是相当难的。”一名小区业委会主任回忆起当初成立筹备组的过程仍不无感慨，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生，但小区居民积极性不高；再加上物管和开发商代表不配合，筹备组往往难以在半年时间内组建好并召开业主大会。一旦逾期，前期所有工作又得回到原点。如今该期限宽限到一年，能极大缓解业主大会筹备组成立难等问题。

　　而《办法》对筹备组、业委会的选举流程更显人性化，将筹备组成立期限由6个月延长至1年。此外，不少小区在撰写小区议事规约时，往往把业委会人数定在9个、11个甚至以上，有些小区为了让选举更加严格公平，甚至设置了层层筛选规则，只要其中一个环节的其中一名候选人票数不到“双过半”就无法进入下一轮，导致一些小区反复投票仍无法选举出业委会。为了避免这种尴尬问题产生，《办法》还建立多轮补选制度，规定选举产生的委员人数只要达到5人就能产生业委会。

　　亮点2

　　明确共有收益归业主

　　共有部分信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱……近年来，因小区公共物业权属而产生的纠纷不胜枚举。为此，《办法》明确规定，新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主，明示或公告的内容应包括物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

　　此外，《办法》还规定，利用物业共用部分、公用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有。

　　亮点3

　　业主决策可电子投票

　　建立业主决策电子投票系统也是《办法》的一大亮点。记者了解到，目前广州不少小区业委会选举都面临人数多、场地受限、传统书面方式征集业主意见难、选票真实性难确定等问题。为解决这些问题，《办法》提出建立业主决策电子投票系统，提倡业主通过电子投票积极参与到小区决策当中。

　　对此，广州市政协委员宋川相当赞成，“电子投票系统建设这个方案很好。我住的小区每次召开业委会，人都凑不齐，也找不到地方，利用新技术，就可以很好地解决这个问题。”

　　亮点4

　　设立业主监事会制度

　　在《办法》中，监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充，引发业界关注。在实践中，部分业委会由于缺乏业主的有效监督制度，部分行为损害了多数业主的共同利益。据了解，广州仅有三成不到的小区成立业委会，但业委会腐败案例一直层出不穷。因此，《办法》通过建立业主监事会制度，进一步强化实现业主自我管理和监督。

　　亮点5

　　涨物管费须过“三关”

　　眼下广州不少小区都齐声喊“涨”，谁来维护业主权益？为了规范物管费涨价行为，《办法》规定，物管公司除了需要征集“双过半”业主同意之外，还要通过审计和公示两大关。广东粤广律师事务所律师张扬认为，这项规定无疑是《办法》对物业费调价的一大亮点，“新规明晰了业主的权利，而物业公司要想顺理成章提价则更需要完善和提升服务质量，让业主们心服口服”。

　　新闻背景

　　物管制度建设广州先行一步

　　事实上，作为全国最早引进现代物业管理服务的城市，广州在物业管理领域一直位于全国前列。物业管理产业的蓬勃很大程度取决于制度建设的先行先试。

　　早在2001年，广州市国土房管局就牵头制定了《广州市物业管理办法》，这也是全国最早出台物业管理政府规章的城市之一。

　　近年来，广州市国土房管局针对物业管理矛盾纠纷出现的新情况、新问题，结合广州市物业管理工作实际，相继出台了30余项配套政策，从源头定纷止争。例如为了减少物业管理费的争议，广州市国土房管局在2004年就联合市物价局制定《广州市住宅物业服务收费参考标准》，将住宅物业服务内容划分五个等级、140项服务内容。在社区居民自治推进过程中，一些物业服务企业，尤其是前期物管企业，拒绝退出物业服务项目，导致部分小区居民与旧物管一度剑拔弩张。为了解决这个问题，2012年广州市出台了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》，增强督促物业企业退出的实操性，有效减少矛盾纠纷。

　　读数

　　广州市2925个住宅小区中，已成立业主组织的有810个，占比28%