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不动产登记具备以人查房的功能豪宅风险加剧

https://www.biud.com.cn 2014年12月25日08:16 家居装修知识网

“事实证明，两年前老板对项目的定位是错误的。”北京某郊区中高端项目负责人告诉记者。由于该项目主力户型定位为中高端三居到四居的大户型，导致项目严重滞销。近期不得不每平方米暗降3000元/平方米左右。

而将于2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，对大户型中高端项目可能也构成另一个利空。亚豪市场总监郭毅分析称，《不动产登记暂行条例》的第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”，虽然《条例》并未提及以自然人为条件，查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，可谓打破了以往的房产信息查询的瓶颈。

不动产登记具备“以人查房”的功能

据了解，全国省级不动产统一登记前期工作已全面拉开帷幕。截至目前，全国至少已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。

尽管阻力一直都在，但不动产登记制度计划也在如期推进。根据国土资源部的时间安排，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

同策咨询研究部总监张宏伟称，虽然《条例》比预期晚了几个月时间，但重点提及了“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。“以人查房”尽管没有明确写进《不动产登记条例》，但第二十八条规定，“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料”，这也就意味着，尽管“以人查房”不能随意查询，但不动产登记仍然具备“以人查房”的功能，对于整个楼市来讲仍然有重要的意义。

张宏伟认为，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立，对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等，均具有积极的意义。

易居研究院研究员严跃进认为，不动产登记制度，将使得住房信息透明化，房产属性能够追根溯源。过去由于监管层面难以对部分违规住房交易产生截留的作用，导致房嫂房叔现象频繁出现，进而恶化了住房分配市场的环境，既破坏了住房分配的效率，也有损住房分配的公平。而不动产登记制度的建立，能够使得部分违规持有的住房行为从隐性变为显性，持有住房的成本加大，最后不排除抛房现象的出现。

房产信息透明化带来的楼市压力

房产信息透明化以及增加多套房持有者税负的立法取向，表明房产的投资属性正在逐渐削弱。

郭毅认为，《不动产登记暂行条例》实施后，不动产确权及全国联网，完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前曾在重庆、上海的房产税试点显示，加征的税费并未对楼市格局产生根本影响，有的区域反而成为推高房价和房屋租金的推手。只有重构房地产税费体系，才有望改变当前重交易环节轻保有环节、税费混乱以费代税等现象，弱化房地产金融属性回归居住属性，达到保持房价稳定、减少投资投机产生的效果，而《不动产登记暂行条例》的实施，客观上为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。

中原地产分析师张大伟认为，不动产登记条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。一方面，不仅灰色资金进入房产的可能性降低，而且过去以灰色资金购买的房产也将可能转变投资形式；另一方面，正常投资房产的群体，将可能由于对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)而减少房产的持有量。

一位拥有多套房的投资客告诉21世纪经济报道记者，他将继续视市场情况择机抛售一些房产。而在不动产登记条例出台前，他已经将一些远郊房产卖出。

郭毅认为，不动产登记条例实施后，将会导致新一轮投资客抛售房产的现象，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格可起到积极作用。张大伟称，近期一二线城市都出现了大户型二手房上市增加的现象。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。

在新房市场，豪宅的压力也将随之增加。

2015年，北京将有大批豪宅集中上市。未来高端市场的主力购房客群将以新兴的高知新贵阶层为主，这部分客群获取的财富更为阳光透明。购房客群的转变，将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式，更为贴合高知新贵阶层提高居住品质、追求社交、强化服务的需求。随着不动产登记条例的实施，过去支撑豪宅市场的投资资金和灰色资金，将大为减少，也就是说，豪宅市场的需求在减少，而供应却在增加，竞争势必日趋激烈。

“改善类项目的空间在加大，但高端市场风险确实在增加。房企集中高价拿地，集中推出高端盘，就算没有这些利空因素，风险也很大。”郭毅称。