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学区房:抗跌房遇到杀手锏划不划片成隐患

https://www.biud.com.cn 2014年12月25日09:21 家居装修知识网

“北京楼盘销售不畅跟雾霾有关，起码这是一个至关重要的原因，尤其是豪宅。”某知名开发商语出惊人。但即便如此，近两年来，北京雾霾肆虐，使两样产品成为稀罕物，一个是空气净化器，另一个就是开发商口中能够将雾霾挡在门外、安心享受洁净空气的“防霾房”。

据了解，目前北京基本在售的改善楼盘以上的产品，都已经在防霾性能上下工夫，好像谁没有安装防霾系统谁就会落伍似的。于是，各路开发商为了卖房开始大打抗雾霾的宣传牌：“跟雾霾说再见”，似乎在这个雾霾长时间持续的现实下，我们花掉大半辈子按揭的房子，就真的可能成为安身的最后所在。

老人与孩子，在很多商业机构眼里是摇钱树，尤其是孩子的教育，无数父母为之甚至不惜倾尽身家。前段时间，有人热炒宇宙第一中心——五道口的学区房，亦有人在北京花135万买了个4.4平方米的房子，每平方米将近31万元，居住条件可以想象，只为给子女上学买个进门证。不管中国楼市多低迷，学区房就像是一个神话，只见涨没见跌。关于为什么学区房这么抢手的问题，一位教育专家一语道破原由：“购买学区房基本稳赚不赔，价格持续飙升，孩子使用完名额，出售时又能赚一笔。即使长期持有，仍然可被视作是一项稳定的投资”。正是有了投资属性，才使得学区房价格居高不下，即使有新学区划片的政策影响，不愿意错过任何机会的家长们仍然对这类房产趋之若鹜。

天价学区房成为降价潮中价格孤岛

你能想到连东四环内豪宅棕榈泉二手房只卖45000元—50000元/平方米，而北四环外普通公寓嘉铭桐城的二手房，即使是东西向都已经卖到50000元—55000元/平方米。落差如此之大的原因就在于——嘉铭桐城拥有陈经纶中学嘉铭分校，实实在在业主子女能够进读的名校。而在北五环外，三个社区紧挨着，半年前引进某名校分校的楼盘价格已经达到每平方米7万元以上，而相邻的两个楼盘价格都没有突破每平方米5万元。据了解，该片区新的划片政策年后将出台，因此另外两个楼盘都有可能划入学区，因此，两个楼盘的开发商都在暗中憋着劲儿，一等到消息出炉马上抬价。

人们不禁要问，什么样的房子能称得上学区房？目前开发商与学校的联姻大概有三种方式。

第一种，品牌输出。学校有品牌，人大附小、景山学校等等，声名在外。如果开发商根据政府的规划，在项目中或者周边盖出了学校的硬件，当地教委也有意在此开设一座学校，而开发商又恰好能够出面联系上这些名校，并说服名校把他们的牌子输出过来，即形成了种种“分校”。

第二种，师资输出。这几年，政府为了抹平教育水平之间的鸿沟，非常乐于基础教育力量强的区县和弱的区县之间交流，即名校跨区办学。这种带学校的商品房，开发商能够起到的唯一作用，就是盖好房子，剩下的需要两个区县的教委先沟通，确定之后名校跨区办学，比如人大附中朝阳分校之类的，就是这种模式。在这种模式下，因为是政府主导的工程，所以，名校会派出师资力量，到输出一方任教。

第三种，学籍输出。这种模式下，除了开发商盖好的楼，名校的好老师之外，这个输出的名校还拥有其来源地的学籍。比如，西城区的名校跨区到昌平的某个商品房项目里面办了个分校，不仅有这所学校的老师、校长，还有西城区的学籍，在小升初的时候，这所学校的学生将参加西城区的派位。

以上这些学区房只算是小儿科，而那些传统的学校本校周边的楼盘，包括二手房，更是天价房中的天价房。

新政策前途未卜学区划片成隐患

前不久，北京市的人大代表到北京市师大二附中等学校调研，北京市教委主任向人大代表透露，北京市教委正在细化就近入学的标准。由于这关系到众多购买学区房给孩子找学位的人的切身利益，于是，消息不胫而走。最新在媒体上出现的说法是，要落户住满三年，才能上你看中的这个学区。有媒体找到了市教委此方面的一位业务负责人，给出的答复是，落户住满三年才能进学区的说法，只是极个别小学、中学的要求，比如景山学校、人大附小等，北京市还没有统一的关于就近入学的详细标准。

有一点是可以肯定的，买了学区房就能有就学资格未来很可能难以实现。伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，小区入学归属哪个学校主要是教育主管部门进行划分的。对于购房者来说，购买了该小区的房子，却不是在那个号码范围内，买了等于白买。因此对于购买学区房的购房者来说，应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内才能购买。同时，由于招生情况的不断变化，部分名校周边学区房变动的可能性大，也是购房者要注意的问题。因此，对此类划片并不稳定的学区房，最好不要提前几年购买，否则风险过大。

投资需求仍然支撑学区房价

既然划片有风险，为什么还要买学区房？学区房的投资属性无疑是主要原因。

据中原二手房门店海淀负责人介绍，拿紧挨中关村二小的学区楼盘龙湖唐宁ONE来说，唐宁ONE在开盘时价格是18000元/平方米，而目前价格根据户型大小不同区间大概在70000元—80000元/平方米，有的楼王甚至已经破了10万元/平方米。90平方米每月租金12000元，而180平方米的租到20000元。因为紧邻中关村二小，该楼盘这些年来一直是买卖双方的香饽饽。

据专家介绍，房价未来会不会涨，在北京没有疑问，涨是毋庸置疑的，尤其是好的学区房是二手房价格上涨的“领头羊”。“学区房是年轻夫妻的存钱罐。这样的房子，不仅解决了孩子上好学校的问题，更可以把这个房子当作高利贷。如果有三个人在2008年有100万，一个人选择存进银行、一个人做了民间担保贷款、一个人买了套学区房，现在笑得最开心的肯定是后者。”该专家表示。

过去几年里，学区房价格确实增长惊人，其利润超过民间担保贷款是不争的事实。但时过境迁，如今的学区房已经是天价，针对这样的形势，专家建议：眼下学区房购买有两个目的：一是解决孩子上学；二是作为家庭投资。学区房最好买一个小的，不要把改善的目的混入其中，哪怕是好学校旁边的一居室，几十平方米足够了。越小的户型，将来无论出租或转手，都很容易。当然如今很多学区房购买之后，需要落户一两年孩子方能取得入学资格，买房人应在买之前查清楚。