惠州土地市场年末翘尾 2014年最高价地块出让
随着惠州楼市成交回暖，年末土地市场交易也一浪高过一浪。继本月15日旭日地产5.18亿拿下桥西城轨地块，24日下午，从挂牌伊始就因高起拍价被寄予厚望的金山湖岛内JSH-A04-01-02-01、JSH-A04-02组团地块顺利出让，总价达到7.74亿元的底价成交足以让其成为2014年度地价最高的地块。
楼面价为2315元/平方米
24日，据惠州市国土资源局土地挂牌交易中心即时成交信息显示，下午3时，惠州市惠城区河南岸金山湖岛内区域挂牌编号为GP2014-40地块经过14日的挂牌公示正式完成交易，被广东隆生企业投资有限公司以7.74亿元的挂牌起始价拍得。
值得关注的是，尽管该宗地块仅以底价成交，但7.74亿元的交易总价已足以大幅刷新本月15日桥西莞惠城轨西湖站地块5.18亿元的成交总价，10日周期内惠州地王再度易主。这也是隆生地产继2007年3.74亿元拿下金山湖花园1号小区地王地块后再度摘得惠州年度地王地块。
根据土地出让信息显示，金山湖岛内GP2014-40组团地块由编号为JSH-A04-01-02-01和JSH-A04-02的两宗地块组合而成，土地面积达到了101691平方米，建筑面积334317平方米，为商服用途地块属性。
记者粗略计算，地块综合地面价7611元/平方米，楼面价为2315元/平方米。结合地块所处的房地产开发热区金山湖高端住宅区区位，以及片区超过7000元/平方米的成交均价，地块盈利空间明显。
须配建公共租赁住房
记者注意到，在地块详细规划中对于拿地企业和地块配建公共设施提出要求。规划指出，该组团地块住宅部分占地面积108585平方米、办公4.5万平方米、商业0.8万平方米，同时还须配建公共租赁住房1万平方米、配套设施1300平方米、综合市场2万平方米，以及物业服务用房300平方米。而承担惠城区教育部门提出的JSH-A04-01-03地块幼儿园的建设也为该地块后续社区完善提供保障。
此外，土地规划对于地块后期的住宅建筑面积配比提出具体要求。规划规定地块后期社区中小套型的住宅建筑面积之和要达到总住宅建筑面积的70%以上，这也意味着隆生在后期的社区打造过程中将着重规划中小户型的配比，以满足当前较为紧俏的刚需型需求市场。
对此，隆生地产品牌总监吴景华在受访时透露，隆生对该宗地块志在必得。吴景华解释，中小户型配比规定严格对于很多企业而言可能造成负担，但是对于隆生而言，东湖花园社区系列和金山湖花园社区系列的刚需型社区成功打造使得地块后续社区建设有章可循。而地块完善的生活和教育设施配套规划也与隆生的社区打造理念相契合。
前景不明或为底价出让主因
24日下午该宗土地交易落锤，“隆生7.74亿拿地”消息就在本地网络和社交媒体上广为流传。在大家年度地王再度易主的讨论之余，地块的优越区位却未出现企业竞拍溢价成交情况，结合隆生近年来频繁亮相城市建设BT项目，定向转让的质疑声不断。
面对质疑，隆生企业品牌策划部负责人在记者咨询过程中表示并不知情。并指出在当前土地挂牌的背景下，定向转让本身就难以实现。这一说法在记者采访过程中也得到证实。记者结合此前针对村企合作转让方式了解到，定向转让土地广泛的运用在村企合作和“三旧”改造项目中，但在后期土地属性变更的过程中，仍旧需要通过惠州市公共资源交易中心挂牌交易。“村企合作在挂牌阶段实际上也存在变数。”金山湖村企合作项目香榭广场总经理张兆富介绍。
对于记者的疑问，市国土资源局相关负责人则反复强调了挂牌交易的公正性和不可预知性。该负责人举例介绍，惠州市江北7号地块，大部分村民都以为挂牌只是走形式，TCL地产拿下该宗土地铁板钉钉，但还是被保利和大隆溢价夺得。
这也使得定向转让并不成立。此外，记者关注到近期挂牌出让的多宗地块，除了江北和金山湖区域地块，以及桥西莞惠城轨西湖站地块得以顺利出让外，位于惠城马安镇和江南片区地块均出现大面积流拍现象。就在24日隆生拿地当日，惠城江南片区4宗商住用地流拍，总面积达到17万平方米；马安大沥2宗土地流拍，出让用地总面积也超过17万平方米。
对此，惠州房地产知名专家、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌表示，淡市太久，企业资金压力并未缓解，以及后续市场前景不明朗或许是造成这一局面的主因。杨锦斌介绍，房地产业经过今年市场的考验，转型的趋势比较明显。此外，惠州市场当下数量较大的库存房源使得开发商拿地趋于谨慎。
杨锦斌同时也指出，以本月成交的地块状况看来，流拍现象主要发生在城市主开发区域外地块，金山湖和江北等热门片区仍旧受到企业关注。具体到隆生拿下的“地王”地块，杨锦斌表示，尽管从地块区位条件分析，低价出让出乎意料，但考虑当前市场环境，7.74亿元的起拍价本身就不是个小数目。在当前一线房企转战一线城市的背景下，当前环境下能拿出充足资金以及愿意拿出该笔资金的竞争企业并不多。 南方日报记者 张峰
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