北京楼市年度区域：亦庄等地成供应成交集中区
土地供应决定着楼市供应格局。今年以来，由于自住房的大量入市，占据新房市场成交的半壁江山，商品房高端化的趋势愈发明显，以往新兴区域集中在刚需盘扎堆区域的现象一去不复返。今年涌现的热区有亦庄河西区、门头沟、孙河、东坝，各区域各有特点，也成为今年楼市供应、成交的集中区域。
孙河 名企云集剑指高端
区域档案：孙河处于朝阳东北部，紧邻顺义中央别墅区。目前，孙河已有龙湖、泰禾、首开、中粮4家开发商进驻，土地已成交5宗，将近区域总供应的一半。
代表楼盘：龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、中粮·瑞府、首开·琅樾
在高端项目云集的北京，孙河区域因为总体密度低，有龙湖、泰禾、首开等品牌开发商扎堆而备受关注。
今年以来，孙河区域仅今年龙湖和泰禾两个项目的销售额就达到了40亿元，是北京比较热销的区域，而首开和中粮的项目也将相继亮相。
随着孙河区域的优势逐渐凸显，土地市场也是行情看涨，去年7月孙河HIJ地块被中粮地产子公司以23.6亿元竞得，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。
然而，进入2014年楼市遭遇调整，这也波及土地市场。此前被房企热捧的孙河地块土地起始价也水涨船高，但房企却并不为此而埋单，甚至遭遇多次流标的现象。孙河被透支的土地价值还需要市场有一个消化期。
点评：孙河板块是近两年北京楼市的一个缩影，在楼市火热时期，一个又一个地王令孙河板块声名鹊起。然而，楼市突然冷清后，孙河地块也连连遭遇流拍。不过近城地段的低密产品，其稀缺性在北京市场上毋庸置疑。
东坝 价格分化愈演愈烈
区域档案：东坝位于北京东北五环外，一直以来是保障房、经适房的集中地，但从去年开始因恒大等房企高价拿地而受到瞩目。目前进驻的房企包括首开、恒大、保利、金隅、湖南富兴。
代表楼盘：首开常青藤、首开利锦府
从去年开始，东坝区域大规模入市，经过众多房企的拼抢，东坝区域楼面地价因此一路高涨，普遍楼面价超过32000元/平米，最高达5万元/平米，让东坝成为一个热门区域。
据了解，去年东坝集中供地，不少东坝地块均在土地出让环节通过竞争自住房配建面积来决定胜负。这一土地供应格局将决定未来东坝楼市的供应格局。
在自住房方面，今年已有金隅汇景苑、保利首开丽湾家园等自住房入市，明年恒大、湖南富兴的自住房也将相继入市。
自住房的集中入市，对东坝的商品房市场也产生了不小的冲击。今年7月，首开常青藤开盘时，恰逢自住房金隅汇景苑以22000元/平方米的价格入市，而为了吸引购房人，常青藤将价格从原来的42000元/平方米下调至34000元/平方米。
眼下，由于东坝楼面价已涨至32000元/平方米左右，保利首开、恒大、湖南富兴等商品房项目都将打造高端产品，未来该区域还将出现自住房、高端项目共存竞争的局面。
点评：目前东坝自住房价格锁定在22000元/平方米，不少开发商都在谋划用商品房的售价来覆盖自住房的成本。同一个区域，不同的产品价格相差四五倍，这样的现象实属罕见，而东坝区域高端项目与自住房共存的现状也给现有土地制度带来深层思考。
门头沟 供地充足产品多元
区域档案：门头沟位于北京西北部，区域内有西山和永定河等丰富自然资源。自2011年以来，门头沟区域楼市加速发展，吸引了金地、华润、住总、远洋等品牌房企相继进驻。今年以来，门头沟自住型商品用地供应以及多个商业综合体面市，打破了门头沟之前高端产品占据主力的格局。
代表楼盘：西山艺境、华润润西山、丽景长安、远洋新天地等。
时下的门头沟，自然条件和区域内市政、交通设施正在逐步完备，随着门头沟WSD首都西部综合服务区的建设，区域楼市的活力和前景都较为可观。
近年来，京城西部土地供应量一直较为稀缺。今年以来，门头沟却在土地供应和住宅供应方面一反往年的平淡，表现极为突出。在今年北京市公布的住宅用地拟供应计划中，门头沟以111.04公顷，共5宗宅地的供应计划而成为北京各区县的拟供应之最。事实上，门头沟今年也着实受到房企关注，远洋、华远等房企纷纷在门头沟拿地。
随着供地种类的多样化，门头沟的产品类型也日渐丰富。目前门头沟已经形成了以高端住宅为主导，改善、刚需、自住型商品房多元化发展的趋势。同时，今年以来，门头沟有鸿坤、远洋等旗下的多个商住产品入市，更为京西购房者提供了更多可供选择的产品类型。
点评：伴随着自去年下半年以来各成交地块的施工推进，未来将会有更多项目亮相门头沟。但值得注意的是，有业内人士质疑，门头沟位置偏西，本地人数有限，由于距离市区较远，目前的购房者主要来自北京西部，短时间大批项目入市，可能会给市场带来压力，门头沟区域未来的市场表现仍有待考验。
亦庄河西区 配套完备优势明显
区域档案：亦庄河西区西邻南海子公园，东临凉水河，东南侧为新凤河，是亦庄新城规划中的高端住宅聚集区。近两年来亦庄河西区已吸引了万科、融创、方兴、北京城建等房企进驻。
代表楼盘：亦庄金茂悦、枫丹壹号、中信新城、北京城建·海梓府、金第万科·金域东郡。
随着近年来亦庄核心区住宅开发基本饱和，亦庄河西区作为规划中的低密度高端中央居住区，未来教育医疗、商业配套齐全，前景为业内看好。
业内表示，河西区之所以吸引众多品牌房企争相进驻，很重要的一点在于区域内完善细致的市政规划。而作为定位高端住宅区的河西区，高端配套规划的完备性尤为突出。目前在建的南海子公园一期已经对外开放，未来区域内还将打造3万平米运动公园以及大面积景观绿化带。同时，大型商业购物中心、医疗、教育已有明确规划，并在逐步推进中。
去年以来，亦庄河西区一跃成为人们关注的热点。区域内高价地块相继成交，持续推高板块价值。但上半年的土地成交热潮刚过，从今年夏季开始，亦庄河西区楼市就陷入了僵持状态，甚至传出部分楼盘降价走量的传闻。
点评：实际上，今年亦庄河西区楼市的波动正是北京楼市变动的典型。在业内看来，虽然目前市场低落，但亦庄河西区的区域优势依旧存在，伴随着品牌房企在该区域里的精耕细作，亦庄河西区的居住价值不可小觑。
台湖 多重利好价值支撑
区域档案：通州台湖位于东南五环外，随着万科、首开、泰禾、东亚等多家房企进驻，以及高价地块的成交，台湖也已成为北京楼市的热点板块。环球影城落地等利好消息，又为台湖提供了更多价值支撑。
代表楼盘：东亚·印象台湖、泰禾·一号街区、首开万科·公园里。
两年前，台湖对大部分人来说或许还是个陌生的地方。但随着台湖的建设发展，区域的价值和潜力已经越发凸显。台湖板块的发展极为迅速，这得益于环渤海高端总部基地的开发建设。区域发展离不开产业支撑，而作为“一核四区”的环渤海区域高端企业总部聚集区内的重点区域，台湖未来将会有很多高端集团总部进驻。
随着产业资源进驻，台湖区域将会形成产业的联动发展，同时配套也会日趋完善。今年台湖板块内的三大公园北部城市湿地公园、中部带状休闲公园、南部城市生态公园都已对外开放。道路交通也更为顺畅，S6号线也在规划建设中。
今年10月，北京环球影城主题公园正式落地通州，环球影城正位于通州梨园、张家湾与台湖三镇交会板块。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，环球影城会给区域带来更多的客流，带动区域就业，这会在很大程度上增强买房人对区域前景的信心。
点评：对于环球影城的落地，众多业内人士都认为这给台湖区域楼市带来利好是毋庸置疑的。而在目前，台湖板块的环渤海高端总部基地的发展也在强化着各方的信心，其产业发展将为周边的通州台湖等区域楼市带来更多需求。
西局 两强对决看点爆棚
区域档案：西局区域位于北京西南三环外，靠近丽泽桥。西局村旧村改造项目搬迁整治土地面积约88公顷，目前已出让两期土地，项目三期、四期也已经基本完成土地一级开发，预计将陆续上市。
代表楼盘：龙湖西局项目、泰禾西局项目
三环内的稀缺地段、约6万元/平米的楼面价，这些关键词都令西局成为业内关注的焦点。
今年年初，北京西局一期、二期地块依次出让，在众多房企参与的激烈竞争下，两宗地块分别落入龙湖和泰禾之手，土地出让金也总计达到85亿元。
据了解，西局两宗地位于西南三环边，同时被三条地铁线环绕，约6万元/平米的楼面价，靠近丽泽商务区等特点，让两个项目天生具有豪宅特性，业内预计售价将达到10万元/平米以上。据了解，龙湖西局项目已经被定位为龙湖产品线中最高端的“原著系”产品，面向高端改善客群推出低密度住宅。泰禾集团品牌总监沈力男也表示，西局项目是泰禾抢到的一宝，后期产品将开发城市豪宅，销售价格将在10万元/平方米以上。
点评：西局属于北京三环边稀缺的高端住宅扎堆的区域，未来西局板块将形成高端住宅群。另一方面，西局靠近正在政府重金打造的丽泽金融商务区，也会形成高端人群，帮助其消化产品。
旧宫 利好累积供应放量
区域档案：旧宫板块地处大兴区北部、国贸正南，隶属东南四环片区。此前仅有富力盛悦居、万科朗润园等零星项目入市，伴随着第二轮城南计划的发布等诸多利好，今年旧宫进入供应放量期，成为置业的一个热点区域。
代表楼盘：葛洲坝·紫郡府、东亚·五环国际、国韵村
早在2011年，旧宫被定位成亦庄经济开发区的“生活配套区”，正式拉开了建设帷幕。万科、富力、东亚新华、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头纷纷在旧宫拿地布局，这些地块目前已经相继进入实质性开发阶段，今年迎来规模空前的放量。截至今年年底，旧宫板块将初步形成至少百万平方米体量、集合商业商务大配套、产品品类丰富的高端住区。
目前旧宫板块的在售项目主要瞄准改善型客群，除了东亚·五环国际有商住小户型以外，葛洲坝·紫郡府、中冶德贤公馆、国韵村都是以三、四居产品为主。
在价格方面，受今年市场波动的影响，新项目入市定价较为谨慎。中冶德贤公馆开盘均价3.6万-4.3万元/平方米，较先前拟售价格低开1万元。国韵村一期以也以3.6万-3.9万元/平方米的均价开盘入市。为了尽快回笼资金出手拿地，东亚·五环国际的单价直降5000元，至22800元/平方米起。
点评：因受到总部经济发展和南城计划继续推进影响，旧宫所在的东南四环区域积累了强劲的高端置业需求，目前旧宫板块的项目普遍也以大户型、改善产品为主，高端住区已经初见雏形。
良乡 产品格局日益丰富
区域档案：良乡位于北京西南20公里，是首都的西南门户。近些年来，随着房山线和9号线的贯通，良乡成为房山区除长阳外的又一楼市重地。目前，已有万科、金地、北京城建等品牌房企进驻良乡。
代表楼盘：蓝光星华·海悦城、韩建·青春誌、首创·伊林郡，首开熙悦睿府·书香、旭辉E天地。
今年以来，前两年在良乡拿地的品牌房企纷纷贡献出全新项目，给相对沉寂的良乡板块带来活力。
目前，良乡区域既有主打刚需的蓝光星华·海悦城、韩建·青春誌、首创·伊林郡，又有首开熙悦睿府·书香和旭辉E天地等商住项目，不同类型的产品正在不断丰富着良乡板块的产品格局。同时，12月19日，房山绿地缤纷城的开业，也给区域带来更为成熟的商业配套。
此外，相比于正在调整的楼市，今年良乡的土地市场却并不平淡。今年7月中旬，首创以18.1亿元收入房山区良乡一组团地块，楼面价29000元/平方米。12月4日，首开也以4.8亿元的总价拿下房山新城一限价商品住房项目，溢价率52.4%。
但不得不正视的是，由于今年整体市场环境，以刚需为主要客群的房山区域进入调整期，不少项目也出现了不同程度的降价情况。良乡也不可避免地面临市场调整，不少项目都采取平价跑量的策略。
点评：在业内看来，虽然良乡目前的区域影响力还不及长阳，但受益于房山CSD中央休闲区的规划建设，良乡高教园的进一步成熟，以及区域商业配套的进一步完善，良乡区域的潜在价值依旧十分可观。
新京报制图/师春雷
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区域、环境、发展、品牌
区域、环境、产品三大优势 成就东亚五环国际
