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租赁市场年终混战北京房租连续四个月下行

https://www.biud.com.cn 2014年12月30日10:21 家居装修知识网

互联网思维入侵并改变经纪行业的故事讲了一段时间，12月以来，租赁佣金减半的新规则正式让租房市场成为变革的首要战场。

北京租房市场已连续四个月下行。2014年年底的淡季效应加剧了新老中介分化的剧烈程度。鹬蚌相争，渔翁得利，租房者目前最愿意听到的好消息是：他们同一时间迎来了全年最佳换租时期。

搅局者

在2014年为数不多的剩余天数里，经纪人陈志强需要为一份提前8个月退租的租约找到续签者。12月第四周，有三个客户联络陈志强看房。回龙观矩阵小区这套40平米开间月租金定在2550元，为了吸引客户，陈志强找到房主将报价自2600元又调低了50块，这已经是旺季难见的低价。但陈志强密集接洽的三家租客有两家最终租了爱屋吉屋的房源——租金比2600元甚至更贵一些。

在以回龙观东大街地铁站为中心、2公里为半径的方圆13平方公里内，陈志强所在的中介公司开设了十家门店。除了扩张愿景，依靠规模布点占领市场是中介公司的常见做法。这套矩阵房源就同时挂在十家门店的多个同事名下，每当有客户寻找这一区域的租赁房源，陈志强的同事都会跨门店带客到他处，在过去，这大大扩充了房子的带看量。随之而来的是签约可能性增加，几位经纪人还能共享业绩。

爱屋吉屋在回龙观没开一家店面就抢走了陈志强的生意。12月28日，一位租客选择了一套2600元/月的开间，单月价格高，佣金却打了5折，比起陈志强推荐的房子短租成本更低——这是这位租房市场闯入者的杀手锏。此时距离爱屋吉屋进京不过2个月，冲击实实在在地发生了。

2014年10月，中国第一家不设实体店、单纯依靠线上平台发布信息、不给中介佣金、借助两倍底薪吸引经纪人加盟的020中介公司——爱屋吉屋铺进北京。在人流如织的北京地铁车厢内，爱屋吉屋花大价钱投放的扶手广告每日迎来送往。广告宣传词就是这句：租房佣金减半。

北京有着中国最旺盛的二手房租赁和交易需求，行业佼佼者链家地产2013年单在北京就创造了1100亿元签约额，要知道中国最大住宅开发商万科那一年的销售额也不过1700亿元。随着个人出租房源越来越难寻找，北京年均百万的租房业务大部分无法绕开中介，高昂居住成本面前，客户必须算账。

矩阵小区这套开间的租户一定算了这样一笔账：找陈志强租房，需要承担8个月的房租20400元，并付出2550元中介费，合计22950元；找爱屋吉屋经纪人租房，需要承担20800元房租，中介费降至1300元，总成本22100元，要比找陈志强租房节省不到一千块。

回击者

陈志强和同事们都不认可爱屋吉屋的切单模式。“不设门店，谁能保证房源的真实性？互联网中介的从业水准够不够？租户利益受害时找谁说理？”

陈志强在接受网易房产采访时表示，中介服务也遵循一分钱一分货的道理，正规中介品牌将束缚经纪人，督促他们恪守规定提供对应服务。“即便是正规中介还经常被骂呢，何况打折的服务？”他反问。

落地一百天，是检验房地产020推广效果的不错时刻。数据显示，12月中旬以来，爱屋吉屋在京一些定价不贵的房源挂出一两天就出现签约情况，经纪人下单速度比想象中要快。网易房产查询相关信息得知，从12月30日起往前推三天，北京新挂出10183套二手房源，有1万多套房主找到了这家互联网中介完成托管。

客户用脚投票。在另一主打城市上海，爱屋吉屋自称于11月拿下租赁市场五分之一的份额。与北京不同的是，爱屋吉屋在当地对房客免佣，对房东收佣35%。

网易房产记者自行业内部了解到的另一个信息则是，爱屋吉屋自上半年正式成立，到落地京沪两城，不出几个月经纪人规模已达到1500人之多。

思源地产12月将租房佣金减半、二手房买卖佣金自2.7%下降至1.5%，被看作是对爱屋吉屋野蛮式进击的应对之策。思源在业界颇负盛名，源于强大的新房代理销售能力，其为全北京最大的新房代理商，但租赁和二手房买卖业务并不入流。

与思源自杀式降佣与互联网中介硬碰硬相比，更多老牌中介大户借助挽留经纪人进行反击。事实上，爱屋吉屋的核心策略不仅仅是通过降佣金抢市场，也包括抢经纪人。资料显示，爱屋吉屋为经纪人底薪开到6000元/月，每做成一单租赁业务将获得数百元至上千元提成，直接秒杀同业。

为此，北京二手业务老大链家地产放出风来：将经纪人提成比例提高到70%。我爱我家表示暂不跟进，但也给出了“线上-线下-全员持股”的3O模式方案，力图将经纪人与公司利益紧密捆绑。

在一位业内人士看来，链家地产、我爱我家等中介的反击方式都没有实地落地，“大家都在见风使舵，就像前苏联、美国搞军备竞赛，你有新玩法，我也要有一个，除非互联网模式继续发展，一般没有公司敢首先打破行业规则。”

获利者

对经纪人而言，租赁市场低迷是所有中介无法回避的不利情况，这无关互联网中介或传统中介。伟业我爱我家市场研究院数据显示，暑假租赁旺季结束后，北京租房市场已连续四个月下行。租房供求关系正进入平衡阶段，全年租房最淡季已经到来。

据调研，大兴、通州、天通苑和回龙观四个热点租赁区域，下半年以来租金均下降明显。陈志强业务区域天通苑、回龙观均是降租重灾区。天通苑的租金水平从2574元/月下降到2355元/月；回龙观则更惨，直接从2607元/月下降到2281元/月。

爱屋吉屋等新兴中介还未站稳脚跟，传统中介既往业务量持续走低，对购房人而言，这意味着更多的租房选择和更多的议价空间。以我爱我家为例，11月该公司经纪人完成的租赁业务日均成交量环比10月回落了4.7%。租赁房源和客源情况方面，11月新增租赁房源环比增加4.2%，新增客源却环比回落5.2%。

最终选择爱屋吉屋2600元/月房源的租户向网易房产透露，他与另一半计划整租已有大半年时间，直到最近才坚定了整租的信念。“夏天看回龙观的开间一般报价都在3000元以上，年底租金相比暑期降了好几百。”

一个不争的事实是，这场无关市场水温却席卷经纪行业的020对垒战，最终与市场下行狭路相逢了。上海易居研究院研究员严跃进预测，2014年四季度北京租房价格会持续平稳下滑，尤其是12月房租均价还将回落。

对北漂而言，类似滴滴打车与快滴打车的烧钱大战，羊毛出在猪身上，把心痛的事留给资本市场，打车或租房的人只需坐享其成就好。为了不被后来者拿走更多份额，传统中介势必在价格上给出权衡以便促进签约，而想分得成熟市场一杯羹，爱屋吉屋这种互联网模式一定会在精细化服务、品牌影响力搭建上做出更多努力，租房者有权利享受到更专业的020服务。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，目前直到春节前都将是换房租赁入市的不错时机。“12月28号北京地铁、公交刚刚调了价，郊区房租更没理由涨价，为什么不在淡季梳理一下自己的交通、居住成本，在最合适的时间换一套更合适的房子呢？”