干货 | 2014房地产五大总结 2015年三大趋势展望！
2014年中国房地产市场形势总结
1、政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长
2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2、新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低
价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25％；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。
图：2010年6月至今百城住宅均价及环比变化
成交方面，2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月，50个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。
图：2010年至今代表城市月度成交量及1-11月月均成交走势
供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平， 2014年1-11月，20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米，同比增长3.6%，比2010-2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。其中9月单月供应超过2010年同期历史高点。
图：2010年至今代表城市新批上市面积走势
3、二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升
价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。
4、土地：整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷
供求方面，2014年1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%，多重压力导致房企拿地热情持续下降，市场趋冷。供应方面，2014年1-11月，全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降23.6%，降幅较2013年扩大近40个百分点。其中，住宅用地推出10.0亿平方米，同比下降26.3%，降幅为2010以来最大。需求方面，2014年1-11月，全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%，而去年全年为同比增长31%。
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积及增长率
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率
价格方面，1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。溢价率方面，2014年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为11.0%，较去年同期下降5.2个百分点。其中，住宅用地溢价率为12.5%，商办用地为10.5%，分别比去年同期下降7.0、2.2个百分点。
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率
5、企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元
业绩方面，品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积到达历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，较2013年增速（32.1%）下降19.9个百分点；从销售面积来看，2014年1-11月，20家品牌房企销售面积总和为11354万平米，同比增长10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2个百分点。
图：2011年至今代表企业月度销售额及销售面积总和
拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。2014年1-11月，一线城市占比40.3%，较去年全年提升7.9个百分点；二线城市占比48.9%，回落2.5个百分点；三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期，企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市，而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出，投资风险已然显现。
图：2010年至今20家代表性企业拿地情况
图：2011年以来20家代表企业各类城市拿地金额分线占比
资金方面，上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度，A股133家上市房企资产负债率63.6%，较去年年末提升0.5个百分点，变化相对平稳；而剔除预收账款因素的影响，同期上市房企有效负债率49.6%，较去年年末上升0.4个百分点。对比来看，上市房企整体的资产负债水平处于合理区间，财务结构比较稳健。
图：沪深133家上市房企资产负债率及有效负债率走势
融资方面，A股再融资开闸，房地产融资回归市场化机制。2014年3月19日，A股上市房地产股中茵股份和天保基建同时公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。由于两家房企定向增发所募资金的投向均明确涉及商品住宅业务，这标志着自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸，房地产企业融资方面的行政化干预正逐步退出，重新回归市场化机制。截止2014年11月底，重点监测到上市房企A股股权性融资27例，共计融资额449亿元，再融资限制放开后，内地上市房企资本市场融资活跃度提升。
2015年中国房地产市场趋势展望
1、宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
2、市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米，同比增长0.5%-2.5%。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计2015年全国新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
图：2015年全国房地产市场各项指标预测结果
3、关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整
1)新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态
展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。
2)去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化
2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3)谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整
展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
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