业主绿地上盖“花房” 法院:不得改变公共绿地用途

　　昨天下午，记者从镇江市润州区人民法院获悉，近日，针对镇江某高档小区物业公司起诉小区某幢楼业主、要求拆除其在房屋南面绿地上所搭花架一案进行了审理。

　　物业起诉业主改造绿地

　　镇江某高档小区居民楼一楼南面均有一处面积不等的绿地，该绿地东、南、西三面均由树木隔断，与一楼住户的客厅和主卧相连。物业公司服务合同及管理规约中均明确约定，小区业主不得私自安装各种设施以破坏房屋外立面，业主不得圈占公共绿地，不得在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架。

　　但自从开发商将小区管理交接给物业公司以来，许多一楼业主将围挡的树木移除，对绿地进行了各种改造和添附，加装花架和其他设施。不仅影响了小区整体环境的美观，而且对二楼以上住户的安全产生了隐患。

　　针对部分业主私自改造的行为，物业公司向相关业主发放了整改通知书。由于仍有部分业主拒不履行，物业公司最终诉讼至镇江市润州区人民法院，针对某幢103室业主洪某(化名)的搭建花架行为，请求法院判令其拆除花架，恢复原状、排除妨碍。

　　业主：系从开发商处购买

　　法庭上，洪某认为自己搭建花架行为是合法的。原来，在2010年8月，开发商与洪某签订了该小区某幢103室商品房买卖合同，其中买卖合同补充协议第16条约定了底层室外庭院的权益：庭院约103平方米，规划上专属于本合同项下商品房(即某幢103室)的面积，归该房屋的业主专有，该部分的保修、维修责任，视为专有部分。

　　合同同时约定，上述面积未计入商品房计价面积，随本合同附赠给买受人，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。但是在房产证和销售合同签约图中，庭院并未标明在内。

　　洪某购买房屋后，对合同中载明赠送的庭院实施了改造行为，三面围起了木质栅栏，顶部覆盖了透明软板，将绿地改造成了自己的“小花房”。

　　法院：庭院为公共绿地

　　日前，经法院审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。经过法院调查，该小区规划设计方案和施工图设计均只设定特定区域的特定用途，而不可能将某一特定公共区域明示专属个人。作为确定专有部位的依据，洪某持有的房产证中的平面图上，庭院绿地也并未登记为专有部位。故洪某103室房屋南面的庭院应当认定为公共绿地。

　　最终法院支持物业公司的诉讼请求，判决洪某拆除在房屋南面原有绿地上已搭建的木质花架和顶部覆盖的透明软板。

　　■类似案例

　　小区绿地究竟属于谁

　　河南郑州的李女士买下了某小区一楼带20平方米花园的房子。像邻居一样，她也在自家的小花园里种起了菜。但没过多久，菜被物业人员毁掉了。对此，物业公司负责人解释称，根据购房合同，买一楼赠送花园的业主只有使用权，不具有占有权。

　　河南保航律师事务所的王健律师分析称，很多开发商将“赠送花园”作为一个卖点促销房子，但这不能不说是开发商玩的一个“左右逢源”的计谋。

　　按照相关法规，开发商在开发前，只有留足绿地面积才能得到建筑许可。所以，小区内的绿地一般都是公共绿地。但是，通过“赠送花园”这样的方式，开发商不仅达到了促销的目的，有时候甚至连绿化、景观设计以及施工和维护等义务也省了，全部推给了业主。律师表示，对于小区居民毁绿种菜等现象，相关部门应出台管理规范。

　　吕强盛 整理

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