越秀地产：与城市共生的“造城者”
“与城市共生”对房企而言，这无疑是极高赞誉。
中国30多年城市化进程中，既有无限商机，也伴随着各种陷阱。“空手套白狼”有之、“质量漏洞”有之、“偷改规划”有之，受不了引诱的企业大多已经烟消云散。同样，一线城市发展到今天，由原本粗放式的居住配套发展到城市综合运营。需求的不断更新，要求房企始终要比城市领先一步。这才是所谓与城市共生。
早在1983年，越秀地产就与广州城市建设画上等号，由最初的天河新城到现在的世界十大超高建筑，越秀地产见证了这座城市30多年来的每段历程。如今越秀地产面向全国布局，新环境下该房企将如何再造新城。
城市名片：天河新城 二沙岛
“广州每26个人中，就有一个住着越秀的房子。”老广州中常流传着这个传说。其实翻翻越秀地产的历史，这并不难理解。早在1978年广州市设立了“住宅建设办公室”，开启了广州乃至全国商品房时代。1983年，“住建办”改制成立“广州市城市建设开发总公司”，成为广州最早成立的房地产综合开发企业，也就是越秀地产的前身。
那时候的广州，密集而拥挤，整个老城区只有54.4平方公里。“宁要河北一张床，不要河南一间房”更是广州人普遍的观念。1983年越秀地产开始开发海珠区的江南新村，成为全国首个实施“六统一”开发管理模式的住宅小区。为广州城市的扩容打开了一个窗口，同时也开启了全国住宅小区建设的“新村模式”。
1985年，借着“六运会”的契机，广州市政府开始实施城市中心东移战略，天河区的建设是广州市政府实现城市中心东移政策战略性举措的重大工程。此时的越秀地产挺进天河，展开了5.2平方公里的新城建设。
这不是一个简单的任务，“拿这么一大块地，承担繁重的基础设施建设，然后又要把周边住宅建设起来，顺利出售(回笼资金)。”在广东房地产协会会长蔡穗声看来，这需要相当的勇气。当时的天河区完全是郊野农田和旧机场废墟，两年内越秀地产要完成全部道路和公建配套的综合开发。彼时，如此规模的新城市建设，国内几乎没有先例。两年后，越秀地产如约完成了围绕体育中心的天河路、天河北路、体育东路、体育西路和三条过街隧道的大市政配套工程，并且无偿移交市政府管理使用。至今，以天河体育中心为核心的天河中央商务区，已成为广州市新城市中轴线的核心区域，同时全国最大的天河商业圈的繁华中心。
同样在上世纪80年代以前，二沙岛只是广州一个名不见经传的江心小岛，岛上遍布小渔村。越秀地产独具慧眼，请来法国专家出谋划策，将其规划成高雅的文化艺术、体育娱乐中心和高级住宅综合区。这也是全国房地产业首次整体规划开发的城市中心高端住宅岛屿。世易时移，如今广州标榜豪宅的区域不知凡几，但凭借优越的地理位置，以及低密度的规划设计，二沙岛至今仍为广州最顶级的别墅区。
31年缔造多个标杆项目
如果回头再看看其他城市的发展历史，似乎并不缺乏类似的城建国企。通常在改革初期，这些国企总会表现出势头迅猛，但往往又会后劲乏力。或源于体制臃肿；或源于官方保护过度，均无法做到与时俱进。结果往往是无法适应城市发展的需要，最终反而被植根于此的城市所淘汰。虽然越秀地产有着国企基因，却同样接受着市场化的洗礼，不断进行着自我革新。
经过20年的发展后，新世纪的广州要成为“东进、西联、南拓、北优”的大城市。2005年越秀地产参与了广州CBD珠江新城西塔项目的角逐，并在激烈的竞标中胜出。但这个后来命名为“广州国际金融中心”的项目工程难度非常大，“它的定位是南海中国地区首席商务平台，甚至是广州市的城市名片。”越秀地产副总经理朱晨表示。一方面这是全球十大超高建筑之一，国内房企根本没有管理这种超高层建筑的经验，这需要国际超一流水准的规划管理。另一方面，即使如期完工，能否顺利运营这一地标级的商业物业，国内企业同样缺乏成功案例。国内外类似的商业物业通常资金回报期非常长，这会让企业背负沉重的债务负担。
2008年，广州国金中心顺利封顶，开始进入运营阶段。这个完全由越秀自主管理的项目在建筑领域得到了国际同业的肯定，2012年项目获得了英国皇家建筑师协会的“莱伯金奖”。该奖项被誉为建筑界的“奥斯卡”，此前中国仅有北京鸟巢、上海世博会英国馆获其认可。对于广州国际金融中心，英国皇家建筑师协会的评语是，这座广州地标建筑采用的钻石型结构，不但形成戏剧性的锥型中庭和优美的外观，也比同类结构减少了20%的用钢量。同时越秀地产还在技术上刷新了四次世界建筑史之最。
建造上的成功不等于运营上毫无难度，经过四年的运营，广州国际金融中心形成多业态组合。包括引进全世界最好的酒店品牌四季酒店，引入全球最好的酒店式公寓雅诗阁公寓等等。与之相对应的是广州国金中心租金的逐渐抬升。据了解，2011年年末开始该项目成交租金高达300元/平方米/月，创下了广州写字楼市场新高。
尽管有着广州最好的租金收入，但与造价百亿元的资金投入相比，回报期显然还是过长。这其实是国内商业物业的普遍困境，境外资本市场有许多方法可以变现这类商业物业，使企业在获得租金回报的同时又可以回笼资金，滚动发展。但国内由于种种原因，类似的商业物业证券化的行径不允许推进。这也使得国内大批商业物业不得不采取“散卖”等杀鸡取卵的方法。
金融与地产联动
但2012年年中，越秀地产却成功地将广州国际金融中心证券化。当时，越秀房产信托投资基金(00405.HK)作价134.4亿元收购了国金中心，这即是国内众口一词的Reits。简而言之，越秀房托通过香港资本市场向投资人出售基金，然后用回笼的资金收购广州国际金融中心，越秀地产以让出部分租金收益为代价，获得资金回笼。此举，让越秀地产在将债务转移之余，回笼了近40亿元的现金，并且还能保证了租金收入的管控。
这源于越秀地产是中国唯一一家在香港上市，并且拥有房产信托基金的内地发展商。2005年，越秀充分利用香港资本市场平台，把旗下四大商用物业打包设立了越秀房托基金，成为香港股市第三个上市的房托基金。到目前为止，该房产基金排名亚洲第六。“这是国内开发商业项目的房企，梦寐以求的资源。”朱晨表示，未来越秀将会依托两大上市平台——越秀地产(00123.HK)与越秀房托的联动，把运营成熟的商业Reits，从而真正形成“从开发到运营到金融的链条”。
近年，越秀地产在资本市场的运作越发娴熟。2013年，该公司多次与基金的合作，让人看到了“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司仅仅动用60亿元，就撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿元资金源于地产基金。该年度四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，却有着绝对控制权。与其合作的基金均来自广州越秀金融控股有限公司(以下简称越秀金控)旗下的“广州国资产业股权发展基金”。越秀金控为越秀集团的子公司，也就是越秀地产的兄弟公司。其拥有包括银行、基金等11个金融牌照。困扰其他房企的金融牌照问题，在越秀看来并不难解决。
与资本市场的深度合作，使得越秀地产资金腾挪的空间更大。对项目开发而言，也就更注重项目的长期回报。短期市场波动对 “越秀造城”影响大幅削弱，这也有利于大规模开发的推行。
中国硅谷
“越秀地产始终坚持发展比城市领先一步。”越秀地产杭州公司总经理何小军总结道。近年越秀地产开始将走出广州，在全国主要城市加快布局，杭州正是其中的重点。
2011年，越秀地产初到杭州，第一个项目就是青山湖科技城，一如以往越秀再度以“造城”为切入点。之所以选择这个项目为辐射整个华东市场的先锋，何小军认为其中既有必然性，也有偶然性。在他看来，杭州青山湖科技城作为未来重要的发展新区，其先进的开发理念和符合越秀经济目标的体量供应，可以使越秀地产华东市场品牌价值，能够借此向整个杭州乃至长三角地区迅速传播。
显然，越秀希望复制的是“与城市共生”的发展模式。中国城市发展到今天，各类型的新城涌现，这既有着巨大商机，也存在无数陷阱。一些盲目上马的“新城”由于产业规划缺位，配套资源不足，造成大面积的睡城或死城。
青山湖科技城位于杭州西郊，东至临安市与余杭市交界地。所在区域一直作为杭州近郊休闲旅游点。在这一区域建设新城，其前景如何？对此何小军显得信心十足。这个规划总面积为115平方公里的科技城“有着完整的产业规划方向，将会成为最具投资价值的新型城市。”何小军言道。
其实对于青山湖科技城的规划建设，始于2009年，当时浙江省将青山湖科技城作为该省建设科技强省和创新型省份的重大工程，要将其打造成中国硅谷。经过五年的发展，根据浙江省相关部门的统计数据显示，政府累计投入已超过60亿元。
而未来五年，相应的投入显然会进一步加大，2014年12月8日，浙江省相关领导在赴青山湖科技城调研时强调：“杭州正在创建国家自主创新示范区的大背景下，接下来五年，青山湖科技城要进一步充实和明确科技城的规划和内涵。”要将青山湖科技城打造成“两化深度融合”的示范，要打造成智慧装备制造之城、高技术服务集聚之城、自主创新之城、体制改革示范之城和生态科技城。
所谓国家自主创新示范区是指经国务院批准，在推进自主创新和高技术产业发展方面先行先试、探索经验、作出示范的区域。
中国经济经过30年的快速发展，在取得巨大成就的同时，也面临瓶颈期。在新时代的经济发展背景下，欧美等发达国家都在寻找城市新的核心竞争力，中国也不例外。在后发优势几近耗尽的背景下，创新与知识产权作为一个城市乃至一个国家竞争力的核心组成部分。我国也在不遗余力地推广创新发展。2009年北京中关村成为第一个国家自主创新示范区，到目前为止，中国只有五个城市区域获得了这一资格。
据了解，近期有意谋划成为国家自主创新示范区的城市近十个，杭州就是其中之一。
何谓杭州新城
事实上，在面对创新与知识经济的挑战时，我国从上世纪90年代就先后批准建立了70个国家高新技术产业开发区，但这些老式科技园区经过近20年发展后，问题逐渐浮现。这些开发区往往存在创新产业成长链不完整，创新主体环境要素不完善等问题。居住功能更是被规划者所弱化。
老旧的开发区，存在空气污染、噪音污染等环境问题，这使得区域的居住环境大打折扣。众多从业者，往往选择在区域外居住。相应的商业、服务业等第三产业也就无法在这些开发区开花结果。
新一代科技城的建设则是另一番景象。中国城市规划设计研究院规划师李新阳就表示：“发达国家科技城的起步和发展得益于重点大学、研究机构等将科研成果源源不断地流向高技术企业，”其认为硅谷之所以成功，其中一个重要原因是斯坦福大学、加州理工学院等一批研究型大学和科研院所为依托，这使得创新链条产生良性循环。因此青山湖科技城发展初期，首先引入国内外一流科研院所的科研创新基地，这更类似于美国硅谷和印度班加罗尔的发展模式。
青山湖科技城于2009年11月30日奠基以来，已累计引进包括香港大学浙江研究院等46家大院名所、企业研发中心和高校，以及西子电梯部件产业园等42个高端产业项目。建成省级以上企业技术中心(研发中心)40家、国家级中心5家，建立院士、博士后工作站15个，科技城已成为浙江省科技创新资源最密集的地方之一。
但如果仅仅是引入一流的科研人才，在李新阳看来，这还远远不够。“国内科技城往往更加关注经济功能，而忽视社会功能，”这往往导致科技城缺乏居住和城市服务功能，长远看，这将制约创意创业的发展和高端人才的汇集。其认为新型科技城一定要在生态环境的营造和居住功能上强化。
在生态环境方面，青山湖科技城显然得天独厚。新城所在区域位于西溪-西湖-青山湖国际风景资源带上，紧邻临安西径山、青山湖两大景区。森林覆盖率高达92%。青山湖科技城的规划者将其比喻为我国唯一的森林硅谷科技都市。
115平方公里的科技城共分为研发区、产业化区、现代服务和综合生活配套区、生态休闲区等四大功能板块。板块之间形成研发-产业-服务的功能互动，要建立一个“创新科技城、产业高新城、生态宜居城”。其中包括大型商业中心、城市综合体、公共服务中心、高端公寓及会所等配套，承载商业、居住、休闲、医疗、教育等城市功能。
而越秀主导的越秀星汇城位于青山湖科技城核心，总占地约1200亩，总建设面积150万平方米，越秀·星汇城涵盖了大型商业中心、五星级酒店、5A级写字楼、高端公寓、低密度住宅、滨水高端会所等业态，是在青山湖科技城核心城市综合体项目。
何小军表示，青山湖项目规划三个中心：国际商务中心，通过写字楼、商场、酒店来打造国际级的商务平台；科技成果转化中心，大量国内外一流科研机构的聚集将会把这里变成浙江科研成果的交易中心；休闲娱乐购物中心，商业的核心也在于此。
在他看来，既然青山湖引进的科研机构是一流的，引进的科研人才也是一流的，所以提供的配套也一定要是一流的。有了广州国际金融中心的先例，越秀地产可以调动全球资源来打造一流的配套服务。“在整个项目中，我们聘请的设计团队、顾问团队、景观设计团队甚至是酒店管理的合作方等等，都是全球最好的资源。”其表示。
链接
青山湖科技城的城市功能定位
森林硅谷，有呼吸、会思考的科技都市
青山湖科技城处于西溪-西湖-青山湖国家风景资源带，同时，位于浙江乃至国家级的产业资源带上。因此，青山湖科技城被誉为我国唯一的森林硅谷科技都市。
总体定位：引领浙江乃至全国科技创新和经济转型的重大平台(中国硅谷、长三角智库、浙江经济引擎)。
功能定位：高新技术及产品的研发、高科技人才集聚培养、高新技术转化、高新企业培育孵化及对省内经济的辐射带动。
产业定位：战略性新兴产业、科技服务业及生态休闲业。
青山湖科技城城市功能分区
一湖四区三城，有机生长的智慧之城
青山湖科技城，以青山湖为核心规划共分为研发区、产业化区、现代服务和综合生活配套区、生态休闲区等四大功能板块。板块之间形成研发-产业-服务的功能互动，成就有机生长的“创新科技城、产业高新城、生态宜居城”。大型商业中心、城市综合体、公共服务中心、高端公寓及会所等配套，承载商业、居住、休闲、医疗、教育等城市功能，自成一体尽善尽美。
(1)研发区：规划面积5平方公里，是青山湖科技城的“智脑”和“心脏”所在，建成后将集聚大批科研机构和研发人才，成为辐射浙江乃至全国的强大创新源。
(2)产业化区：规划面积40平方公里，是青山湖科技城战略性新兴产业和高新企业的集聚地。重点培育发展新材料、高端装备制造、新能源、新一代信息技术(物联网)等战略性新兴产业。
(3)现代服务和综合生活配套区：规划面积25平方公里，为青山湖科技城提供多元化的配套服务。依托地铁5号线站点和城市中心，打造城市综合服务功能；生活居住区构建服务完善、环境宜人的高尚生活社区，为青山湖科技城工作人员提供多元化居住选择和完善的生活配套服务。
(4)生态休闲区：规划面积45 平方公里，围绕青山湖适度开发生态休闲旅游，满足人们对亲近自然、返璞归真的向往。坐拥10平方公里水域的国家森林公园青山湖，绿色山丘蜿蜒起伏，南苕溪、中苕溪穿城而过，环境优美，空气清新，是天然氧吧、珍稀“绿肺”。
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