钟伟:房地产投资超额回报的时代已经过去

  “除非北上广核心区域、房龄不长于十年的，否则继续持有房子的必要性是比较弱的，因为房地产作为带来超额回报的行业的年代已经过去了。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟近日在某机构2015年宏观经济金融暨投资策略会上称，三四线城市的房地产已经没有投资价值。

  房地产市场回暖可能性不大

  “2015年房地产的总体特点是：一线城市好，三四线城市一般；销售面积好，大概能有14亿平米，但销售价格一般；住宅销售不错，但商业、写字楼商铺一般；房产销售端不错，房地产投资、土地购置一般。同时，要关注人口、商业和利率对房地产的影响。”对于2015年房地产行情，钟伟做出如是判断。

  “对于房地产调整的判断，市场短期内整体回暖的可能性不大。”中诚信托副总裁李振蓬也发表了相同观点。她给出的理由是：第一，市场预期；第二，利率市场化；第三是库存巨大。房地产行业的调整，上一轮调整周期从2007年第四季度到2009年第二季度，延续了7个季度。市场销量最大跌幅超过20%，价格跌幅超过15%。如果以2014年一季度开始作为此轮房地产调整的开始算，调整周期会到2015年下半年甚至2016年上半年。

  东边不亮西边亮，房地产并购重组正在迅猛增长。Wind数据统计，截至2014年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。

  “整个地产行业的并购重组机会很大。”李振蓬分析，2014年市场基本面的整体低迷让房企的规模化发展受到了巨大阻碍，市场格局或将面临重新洗牌的可能性，因此并购整合成为房企突围融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

  对于2015年房地产信托风险，钟伟表示：“总体来讲，信托违约率微乎其微。刚性兑付的打破是很难的。”2012年融资方将高息的信托资金替换为相对低息的信托资金。这表明开发商对未来的预判更加谨慎，不愿冒险，所以违约风险更低。

  对于具体房地产信托产品是否会违约，钟伟表示，主要看两点：一是项目，避免多次滚动发行的项目；二是发行主体，一般背靠较大的平台、资金实力雄厚、中大型信托公司不愿意打破刚性兑付，否则可能丧失市场声望和客户资源。

  2015年最多两次降息

  对于2015年货币政策走向，钟伟认为：“不会那么剧烈。市场普遍预计的全面降准可能性不大，人民银行最大的可能性是把央票回收，大概能释放1.3万亿-1.4万亿的流动性，效果相当于降准不到1个百分点。”

  至于降息问题，钟伟表示，2014年已经降息过一次，2015年上半年可能还有一次降息，但2015年最多两次，要达到市场预期的4次是不现实的。理由在于，降息后股票上涨，国债随之上涨，但理财产品的收益不会涨，但银行储蓄资金势必会减少，转变成信托或财富私行的产品。

  此外，央行通过各种各样的创新工具，为市场注入流动性。“货币政策的变化给A股带来的机会还是不少的。”钟伟说。

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