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金力地产:用时间丈量建筑

https://www.biud.com.cn 2015年01月05日17:21 家居装修知识网  

北京是一个豪宅云集的城市,也是名企风云际会之地,在这样一个市场上,金力地产算是一个知名度非常低的房企,但是提到紫御华府,几乎所有顶豪圈内人士都会肃然起敬,因为这个项目的诸多表现足以让多数项目难以企及——因为做不到,所以心生敬意,而对于金力地产的掌舵人沙力钊,业内熟识的人评论:他不太像一个开发商,更多的像一个匠人或艺术家,他打造的是作品而不是产品。沙力钊认为,豪宅是房地产的顶层产品,它应当能够经受时间的考验。金力地产用了6年时间打造出一个让业内心生敬意的作品,其所图谋的,正是沙力钊心目中的豪宅。

回归:并非跨界

金力地产是在2004年进入房地产开发领域的。在此之前,它是做高端餐饮的,金悦餐饮集团便是其前身,从餐饮到房地产,这很容易让人把金力归属在跨界大军中的一员。不过,在熟悉沙力钊的人看来,与其说是跨界,不如说是回归来的更贴切。之所以这样说,是因为沙力钊的第一桶金其实是源于精装修。

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1986年,王石35岁,此刻他距离人生中的第一块地还有两年;1986年,孙宏斌23岁,研究生尚未毕业,连联想都还没有进;1986年,潘石屹23岁,还没有南下和冯仑聚首。而此刻的沙力钊刚刚从中山大学毕业,便立刻聚齐一波人,投入精装修事业,属于第一批下海的大学生,也是中国第一批专攻精装修的人,直到1994年,沙力钊才脱离这个团队,转做餐饮。2004年,其实是国家对房地产收紧的一年,土地、资金都开始从放任纳入监管,影响后市最大的政策是8•31大限,即今天的土地招拍挂,在此之前,土地流转方式主要是协议出让,当时房地产市场大量充斥着空手套白狼的手法,8•31出台之后,市场对开发企业的资金实力陡然大增,整个行业极度缺钱,而此时在餐饮界已有5年的积累沙力钊正好手持大量现金,便趁机进军房产开发领域。

刚进入房地产开发领域,沙力钊就将金力定位为“高端、精品、豪宅”,如今看来,这一路线无疑具有极大的前瞻性,然而在当时却堪称逆势,要知道当时的房地产市场,能称之为高端的项目也屈指可数,更不要说豪宅了,沙力钊却反其道抛弃市场流行的做法,直指豪宅。沙力钊认为原因有二,一是北京缺少高端精品,其二是北京未来土地越来越贵,做高端精品才有活路。事实上,在沙力钊看来,做与土木相关的事业才是他最擅长的,而当时的房地产行业几乎难觅精装修踪迹,豪宅更是无从谈起,沙力钊内心深处,是比较看不上当时的各种楼盘的,他认为自己能做的更好,金力地产就此出现。

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进入房地产开发领域之后,金力地产打造了第一个真正意义上的豪宅项目,这就是海淀紫御府。这个项目在北京动物园北侧,周边环境可想而知,完全可用脏乱差来形容,这样的地方打造一个豪宅?要知道当时的北京几乎是没有豪宅的,海淀更是没有,最多是档次较高的社区,像中海雅园。但金力却要在这种缺乏豪宅生存土壤的地方打造豪宅,几乎所有同行都坚决认为不可能。但是金力却发现这块地的潜在价值,并坚持将其做成豪宅。金力潜下心来做产品,终于2006年,紫御府开盘,名声大噪。当时的楼市中有一句“东有星河湾,西有紫御府”的说法,足见业界对紫御府的认可。2006年也因此被认为是北京豪宅的开启之年,在此之前,北京只有高端住宅而没有豪宅,而星河湾和紫御府,正是引领这场变革的领军楼盘。

直到今天,紫御府的二手房均价仍在7万元/平方米之上,最高达12万元/平方米,而此时的星河湾二手房则仅为5万元/平方米,最高也仅在7万元/平方米左右——市场对紫御府的认可可见一斑。

再进:第二块地

金力的再次出击,是2009年。2009年9月7日,金力击败华远、首开等知名房企,斩获奥林匹克森林公园北部地块,成为喧嚣一时的地王,当时媒体对于这个低调到名不见经传的房企冠以“黑马”名头。

这是金力地产的第二个豪宅作品——紫御华府。和第一个作品紫御府相比,仅有一字之差,但在品质上,却有大幅升级。

和紫御府一样的是,紫御华府所在地块的环境在当时看来也不尽如人意,虽然是在奥林匹克公园边上,在中轴路上、五环边上,应该是未来豪宅发展,或者说是新一代公园豪宅的最佳地方,但周边条件不成熟,头顶上有颇为密集的高压线,而其北边就是以脏乱差闻名的回龙观。但金力认为这块地虽然暂时不成熟,但有潜在做豪宅的契机,有新一代豪宅得天独厚的东西,这就是“离尘不离城”。“离尘不离城”是市场很多项目展示的卖点之一,可以解释为“离开喧闹的地方但没有离开城市”,换一种说法就是既能享有安静的生活,也能便利的享受城市配套,它一般在公园边上,但交通非常发达,介于城中心和郊外的郊区之间,新一代豪宅应该是围绕着城市的结合点,但不会是很远很远的郊区。在实际展示中,能够真正做到的屈指可数。

但金力地产一眼就看出这块地做成豪宅的潜力。首先,这里有大量的公园绿地,奥林匹克森林公园、景藏公园、东小口森林公园等,同时这里交通非常发达,是闹中取静的好地方,从地理位置上来看,紫御华府已具备豪宅素质。其次,它的体量具备,紫御华府的体量刚好在10万面积左右,它的体量刚好能做出豪宅。沙力钊认为,豪宅的体量是有一定的极限的,体量过大本身就不够经济,而体量过小则难以聚拢豪宅圈层,豪宅实际上只能是体量适中的地块,10万平米左右最好。而像西山壹号院、星河湾这类大体量楼盘,买的时候可能会叫豪宅,但随着市场价格基线的上涨,就逐渐向刚需盘演变。

攻玉:态度下沉

基于这样的认识,金力地产决意要将紫御华府打造成为顶级豪宅项目。金力地产用了6年时间打磨第二个豪宅作品。在习惯跑量、高周转的房地产行业里,花6年时间打造一个项目的房企几乎绝迹。要知道,万科从600多亿跑到2000亿,绿地从400多亿跑到2400亿,都只用了6年时间;而泰禾地产从名不见经传的地方性小房企变身搅动京城的黑马,也仅仅6年时间;而金力地产却一直在跟区区13万平方米的紫御华府死磕。如果以时间带来的隐性成本来计算,金地地产绝对做了一桩亏本买卖。

这6年金力都干了些什么?

首先是反复的修改规划。2009年正逢房地产高歌猛进的时期,随便鼓捣一栋建筑都能热卖,所以市场上几乎过半的楼盘都有修改规划的举动,层高越改越低、绿地越改越少、楼间距越改越小,当然住起来越来越不舒服。金力也在改,不过却是反其道而行之,层高从3.2米改到3.6米,这花了金力半年的时间;园林面积从一块增加到三块——金力在项目地块周边陆续拿下三幅地块,仅用于扩大项目绿地面积。这就不仅是时间成本这么简单了,而是真金白银的投入:0.4米的变化累积下来差不多是两层楼的高度了,按照现在的市价,两层房源市值应该在2-3亿;绿地的变化更直接,拿地成本、园林投入,这一切累计下来,够开发一个小项目的启动资金了。

除此之外,沙力钊将3年时间花在雕琢紫御华府的园林上,资金投入达3亿,他觉得宫廷式园林和普通自然园林已不足以匹配顶级豪宅,所以折腾出一种新的森林瀑布式园林,更贴切的说,不是园林而是森林,有瀑布的森林。他去万里之外的千年河床选了15000吨的石头;又去名川大山搜罗树龄在百年以上的珍稀树种——紫御华府有一棵300年树龄的树王,这是沙力钊从大别山的茫茫林海中选中的一棵对节白蜡,仅此一棵,市值已达300万元。沙力钊说,最好的一定是天然的,他只是把天然的东西瀑布、山林引进家门口。

沙力钊认为,豪宅应该有两条线:一个天花线,是体量,即整个项目的体量大小;一个准地线,是面积,即户型。紫御华府所有的面积都在370平方米左右,这为项目的纯粹性奠定了基础。

而对于精装修,沙力钊始终认为豪宅精装修是理所当然的事情。因为装修是最难的,是最需要负责用心的环节,也是最考验开发商责任感的环节。“把最难的、最需要用心的、最需要负责的丢给客户,叫什么豪宅?”沙力钊说。作为以精装修起家的金力地产,在这方面有先天的优势,紫御华府用自己的精装班底管理,用全国最好的上市公司团队操刀,项目100米的外立面误差仅3毫米,这在房地产市场绝无仅有;室内卫生间历经4道灌水检验工序,完全做到零漏水……2014年6月,紫御华府首批业主进驻,被开发商视为“一道坎”的交房环节在紫御华府却以100%的满意度圆满完成,不仅实现零投诉,甚至有业主火速于交房第二天正式入住,足见市场对其产品品质的认可。

“北京还没有真正的豪宅,我们也是在路上走,也是在追求。”沙力钊说,做豪宅需要沉下心来做,需要耐得住寂寞,不能有功利的心态,金力用了6年才打造一个产品,只是想做一个真正意义上的豪宅作品。

标准:时间检验

按照价格来衡量的话,房地产市场其实也有三六九等之分,最便宜的自然是廉租房,接着经适房、两限房之类,然后是自住型商品房、普通刚需房、改善房等等,豪宅自然是金字塔顶的产品,北京楼市向来不缺豪宅,目前的统计显示,北京均价接近10万元/平方米的豪宅楼盘已超过30个——并且在2015年还有大幅增长的势头。对于大多数人而言,价格,无疑是鉴定豪宅的第一道标准。豪宅之豪当然并非止步于价格,在沙力钊看来,能够经受住时间考验的豪宅,才是真的豪宅。

“是不是豪宅不要看它贵,要看它是不是永恒的,故宫历经500多年仍被参观,意大利大教堂历经700多年仍被人朝拜,这些建筑都经受住了时间的考验,所以才经典。”沙力钊说。沙力钊认为,豪宅应当是纯粹的、均好的、用心的、永恒的、有生命力的。均好包括地段、产品规划、室内装修、外立面、园林、楼间距、配套服务、多功能的会所等,这些环节只要有一个不能达标,就不能称之为豪宅。而纯粹则更多的是从户型设计、客群层次上体现。

在沙力钊看来,北京尚未出现能够经受时间考验的豪宅。原来的玫瑰园、碧水江源、星河湾、泛海都是阶段性的。“如果50年后还存在才是豪宅。哪怕20年,人家认为你的房子还有品味,那才是豪宅。”沙力钊说。

所以豪宅必须是精雕细琢,需要时间积累的,换言之,就算是十年磨一剑也不为过。“一个两年就出炉的产品是流水线产品,流水线的产品不叫豪宅,只有耐心的企业,耐得住寂寞的企业才能做豪宅。”而一个真正的豪宅生根要5、6年甚至更多,这也意味着它不可能量化生产。

“从这一角度来看,中国的房地产是不需要创新的,而是更多的回归产品本身,是回归到专业化、回归到纯粹。”沙力钊认为。事实上,在房地产业界中,喊着百年房企的企业大有人在,但是很多房子5年就落后了,沦为建筑垃圾,而豪宅是最不应被时间淘汰的产品,对于豪宅开发商来说,需要的不是创新,也不是规模化,更多是精细化、产品化、回归到产品时代,扎扎实实、不是以盈利为目的,去掉虚浮,认真做产品。



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