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评论：物业和业主地位悬殊何来“谈判”

https://www.biud.com.cn 2015年01月06日15:47 家居装修知识网

近日，国家发改委印发多个文件，放开二十余项商品和服务价格，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务位列其中。

这意味着，在不远的将来，小区物业费、停车费将由物业管理方、停车场管理方、业主等多方博弈决定。

不过“谈判桌”上的价格，能否让业主满意？业委会尚鲜见的现状下，放开物业费、停车费，会否引发更严重的矛盾？发改委口中的市场化“比质比价”，能如愿完成么？

咱们来商量商量价格吧！

【一问：市场化定价，能带来什么？】

“对业主来说，物业费不是便宜就好”

路军港（物业管理专家，社区自治独立职业物业经理人）：对于物业公司来说，价格放开肯定是有利的，对于业主来说，也未必是坏事。

这几年来，物价、人工都上涨了很多，但物业费的标准并没有调整。物业公司为了保证盈利，就会降低服务的频率，比如原来一个小区雇三个保洁，现在可能就减成一个；相应的，原来一天应该扫两遍地，现在就扫一遍。通过这种办法降低成本，其受害者还是业主本身。

对于业主来说，物业费不是非要便宜就是好。物业与业主，实际上是买卖双方的关系。选择什么水平的服务，什么价格的服务，应该是买方也就是业主决定。物业方则是提供多种选择，也就是多种商品供买方选择。业主可以选择优质的、价格高的物业服务，也可以选择价格低廉的，水平适当的物业服务。

这里面就存在一个问题，目前的物业成本是不透明的，绝大多数物业不公开账目，花了多少钱都是未知数，这就造成不管你的物业费定多少钱，哪怕是一平方米5毛钱，业主还是觉得其中有猫腻，认为定高了。因此价格放开，物业成本透明化也是一个前提，只有业主了解了物业成本到底是多少，花多少钱能办多少事，才有可能通过招投标的方式，选择合乎心意的物业公司。

【二问：市场化定价，时机成熟么？】

“现在说放开价格，

等于把定价权交给物业和停车公司”

陈赫（化名，昌平某小区业主）：涨价的时候想起业主自治了，我觉得这个逻辑有点混。我们小区想成立业委会都三年了，至今都没有成功，好多一开始很有热情的业主，现在都放弃了。这其中牵扯的问题太多，水很深。基本可以说开发商、物业乃至当地政府没有一个帮忙的，全是拆台的。

比如开发商和物业不给你提供业主资料，你就很难收集齐业主签名；资料准备不齐，行政部门连手续都不给你办。说白了它们想卡你，有的是办法，但业主想成立业委会，没有任何捷径可以走。就算是成立了，矛盾也很多，很多业主因为维权被黑，我在的一个北京社区业主群里，昨天还有人因为业委会的事被砸了车。

所以说这根本就是一个双方不均势的事，现在说放开价格，基本就等于把定价权交给了物业和停车公司。

王景琛（西城区某小区业主）：放开定价权虽然是早晚的事，但我觉得现在不是一个好的时点。我看发改委的人说现在业主自我管理、主动维权的机制逐步建立完善，所以可以放开，这说法不知道是不是拍脑门拍出来的。现在新闻里那么多社区纠纷难道领导们都视而不见？

业主维权意识是提升了，但维权效果如何？去年6月的时候，我跟我们小区的保安发生一点矛盾，当晚车就被划了，最后找谁都说没自己责任，求问维权机制从哪里体现？再比如我们小区的停车费，一开始停车管理公司直接说每月700，之前就没有过任何讨论，或者征求意见。我们大家都觉得这个价格太贵，闹了几次，堵路、找政府什么招都用上了，这才降了价格，可这些属于正规的“自我管理、主动维权”机制么？顶多说业主们现在终于都豁出命拼了吧。

所以在这种情况下放开定价机制，我不知道业主能有什么正规的话语权，只会有一大批新的矛盾产生。希望政府能从这个角度考虑，哪怕能有八成小区成立业委会后，再谈放开吧。

【三问：市场化定价，一定涨价么？】

“真要涨价，只能靠大爷大妈跟物业死磕了”

于显洋（中国人民大学社会学教授，长期从事社区研究）:为什么放开价格限制就一定要涨价呢？我认为没有政府指导价之后，这些费用应该是需要重新计算。比如我住所附近的小区，电梯广告的费用是要分给业主的，一家能分到几千块钱，而我们小区现在就没有。

比如有的物业公司会组织业主搞活动，出去玩儿，业主特别感谢他们；其实物业费里本身就有这一块儿费用，如果他没做这些，那钱就是被挪用了。

说到停车费的问题，其实停车费到底应不应该收就有很大争议。因为小区里的地面空间应该都是属于业主的，而这些空间的管理，业主已经交了物业管理费，再去收一个停车的管理费，就是双份儿钱了。

目前，确实有很多业委会无法发挥应有的作用，有的甚至被物业“收买”了，真正参与到业委会里来的业主不是特别多，但是随着这种价格放开的趋势，今后如果业主的参与越来越积极，是能发挥作用的。

不过，物业管理费用的核算，如果不专门去作研究，很难弄明白，容易变成糊涂账。所以将来如果政府部门不监管的话，就需要市场化的公司去做这个核定工作，出现一些专门为业主委员会提供服务的组织，去协助业主评估到底这个小区应该是什么样的收费标准。

王一明（丰台区某上世纪90年代建成小区的业主，曾动心成立业委会）:我得赶紧再续一年的停车费去！我们是老小区，车位从来就不够，早几年是六十块钱一个月，后来涨到上限：每月一百五，还是开进来你自己找地儿停。这两年车位越来越难找，目测有不少车都能停一个礼拜不挪窝。放开停车费和物业费，道理没错，但问题在于我们这样的老旧小区，停车位缺口太大，如果只通过市场来决定价格，那涨价的空间就太大了。

有人说停车费可以由业委会跟物业谈判，道理也不错，但实际情况根本没那么理想。前段时间，网上有个特别火的帖子，说业主根本没必要交停车费，因为按照物权法，小区地面和地下空间是属于全体业主的，我在自己家停车，凭什么给物业交钱呢？要交也只是交个管理服务的费用，而不是“租”车位的费用。当时我就动了一下心，觉得是不是可以跟物业较较劲。结果了解一下才知道，我住的小区比较大，房子性质和产权不一样，小区里至少有三家物业公司，还有好多房子常年出租。这种情况，要想让业主组织起来，拿出时间和精力跟物业去谈判，根本没可能。

放开价格是趋势，但是在业主还没能力跟物业叫板的情况下，政府如果撒手不管，物业普遍涨价，这一块儿矛盾肯定会特别多。所以，我觉得要有个步骤，先把业委会都成立起来政府再撒手。

不过，我也不担心物业费和停车费会涨到哪儿去，毕竟小区家庭收入水平摆着呢。而且我们小区还有好多对价格敏感的大爷大妈，真要涨价，只能靠他们跟物业死磕了，大不了拖着物业费不交，恶性循环。

【四问：市场化定价，还缺什么？】

“放开价格，需要明确价格博弈规则以避免矛盾加剧”

路军港：从现实来说，虽然业主维权的意识有所提高，但整体上我们的社区管理机制并不健全，拥有业委会的小区也只是极少数，因为这样那样的原因，许多小区想成立业委会，面临很大的困难。

今后价格放开，都让物业说了算不靠谱，这其中肯定会有浑水摸鱼的企业。想要放开价格，政府首先要扶植业委会、居委会的成立，目前我们政府部门工作过程中，本身还有很多不符合规定的地方需要改进。同时要制订相应的规则，比如物业公司必须要公开社区公共收益账目及分配标准，如果出现问题，需要有力的行政干预手段，这些都是目前欠缺的。

在具体政策实施中，也还有许多细节需要细化。比如小区选择了一家物业公司，签订了3年的合同。这期间物业公司能否中途调整价格？如果放开物价管制，物业公司单方面调价该怎么办？如果属于确实需要调价的情况，是请第三方公司予以评估，还是物业公司做出相关预算提交业主委员会批准？这些细节都要考虑到。

罗亚蒙（城市学者）：放开物业费、停车费，让其回归市场是好事，应当肯定。但放开市场后，物业都想涨价，业主都想降价，可预期的矛盾将很激烈，一开始还可能会引发很多暴力冲突。在政府放开定价权之后，市场定价的博弈机制尚需一个阶段才能渐趋成熟，做好过渡阶段的矛盾化解工作，维护社会和谐稳定，政府依然责无旁贷。

如果放开的话，必须有运行有效的业主委员会来制衡物业公司，既要防止疯狂涨价，也要防止过于低价，导致不能维持运行成本。政府可以放开价格，但需要先行明确一个价格博弈规则以避免矛盾加剧。

如果从城市管理科学角度更深入探讨，政府还应明确停车位是基础服务设施，还是纯经营性产品，如果认定停车位为城市生活基础服务设施，那就必须微利运营。

主笔吴楠张棻

插图宋溪