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京豪宅齐跨“10万”大关价格洼地项目面临补涨

https://www.biud.com.cn 2015年01月07日13:16 家居装修知识网

2014年12月14日一早，曾创造多个历史第一的融创农展馆地王项目预售价格尘埃落定，其一期获批的51套房源中，预售单价最高达到19万元/平方米，自此正式开启了北京高端产品的价格新纪元。2015将是京城的豪宅年，北京10万元以上的在售豪宅数量将超过10个，这一数据并未包括活跃在二手市场的几十个老牌豪宅项目，目前二手市场均价几乎均已超过10万，甚至有个别项目单价已接近20万元。“可以肯定的是，明年的高端物业将以10万为分水岭，10万元以上的项目竞争将异常激烈，而10万元以下的同品质项目将成为最后的价格洼地。”有业内人士表示，新增地块的陆续入市，会引发区域价格跳涨，对于买家而言，现在亦正是入手高“性价比”豪宅的最佳时机。

京城豪宅争霸均价突破10万元大关

“一大波”豪宅正在靠近。据统计，在今年年中，包括中赫万柳书院、融创农展馆地块项目、佳兆业广场、恒大东坝地块等约7个新增项目将会陆续入市，加之紫辰院、泛海国际、保利海德公园等12个在售项目，以及活跃在二手市的老牌豪宅项目，明年同时在售的豪宅项目接近50个。而在这其中，除了紫辰院等个别项目，新增入市的豪宅项目其预计售价都在进行强力拉升，预计将突破10万元大关。

多个豪宅的逼近、价格的突飞猛进，豪宅市场命运究竟是好是坏？尽管豪宅市场竞争看似激烈，然而已有多位豪宅项目的营销负责人表示乐观。在其看来，“9•30房贷新政”将刺激一批高端改善需求的加速释放，同时，由于豪宅项目本身的不可替代性和无可复制性，一直就是金字塔尖人群竞相收藏的对象，“所以，从长期而言，高端市场是一个十分稳健的市场，其波动较小。”嘉源置业营销总监张大东表示。另据数据显示，今年截至目前，在刚需和改善类产品成交量均同比下跌的情况下，豪宅产品同比上涨三成。

随着近年来核心区土地放量的趋近为零，区域豪宅价值也势必不断攀升。以拍出多个地王的西局板块为例，其所处的西四环区域由于土地权属、城市规划、土地供应等多方面原因，在过去长达4年的时间内长期面临土地“饥荒”，成为推高万柳、夏家胡同、西局等地块价值的主要因素，而区域唯一在售的豪宅项目紫辰院能取得单盘单日8亿的业绩亦在意料之中。

地王定价显效应推高豪宅整体价格水平

高价地王的集中入市是推高北京豪宅整体价格水平的主要诱因之一。事实上，地王的定价也是业界关注的焦点。今年11月下旬，由多个高端项目负责人参加的业内沙龙上，北京豪宅的门槛公认标准由8万被提高到10万，但事实证明：北京豪宅的价格没有最高，只有更高。

今年6月份保利海德公园获批的最高拟售均价为9.7万元/平方米，但这一纪录并未维持多久。融创农展馆项目预售价的坐实，无疑成为北京豪宅定价的新的风向标。与其同受关注的另一地王项目万柳书院，业界预计的售价将与融创项目持平。

“融创等项目高价获批反映了几个动向：一是京豪宅市场的整体价格被推高。”一位高端市场分析人士表示，目前该项目获批的16万元拟售均价虽然是北京商品住宅获批的最高预售均价，但绝对不是市场上最贵的。“由于现房销售不受预售价格审批的限制，后期的价格会更高。”融创中国董事长孙宏斌曾表示，临湖的部分房源将超过30万元/平方米。该分析人士表示，目前这一价格也将会给其他同类产品更多调价的底气，尤其那些已是现房的豪宅。据某专业机构统计数据显示，与融创项目同处东部区域的四季世家、首创天禧、骏豪中央公园等在售项目，其目前均价基本为15万元左右，昆仑公寓等二手房的最高售价甚至已至20万元/平方米。

其次，融创项目价格的放行，也从侧面反映了政府部门和社会舆论对于豪宅售价上限的容忍度越来越高。“近年地王的拿地价越来越高，除却土地稀缺等因素，开发商的开发成本实在太高也是事实，而政府部门在审批价格时势必对其进行多重评估与研究。”以农展馆项目为例，所有费用平摊下来，其成本已为14万元/平方米左右，售价必然水涨船高。

豪宅普涨成定局洼地项目价值补涨在即

纵观北京未来豪宅市场，无论是政府审批预期，还是成本高企使然，其价格普涨已成定局。“当前土地行情与新品价格坐实的推动下，那些10万元以下、尚处于价格洼地的在售豪宅有望进入补涨通道。”某业内人士强调，与此同时，这批“低价”豪宅也将出现翘尾行情。

而事实正是如此。根据亚豪机构统计显示，目前售价尚低于十万元的以老项目为主，如东城区的国瑞紫金台、朝阳区东北三环的红玺台、海淀区域的华润万橡府以及五矿万科如园、西山一号院等项目，且这批项目在售房源并不多，新入市的项目除了西四环的紫辰院尚以不足7万的均价在售外，低于十万的核心区新盘便已寥寥无几。

正在冲击15万元/平方米甚至20万元/平方米的豪宅市场无疑使得这批10万元/平方米以下的豪宅显得“另类”，对于高端买家来说，目前已是最后入手机会。

而近期 10万元以下豪宅的市场成交量已经拉出一波大阳线。亚豪机构统计显示，今年11月份，仅海淀区报价超5万的公寓豪宅项目其累计成交量便已达208套，与年初占比15%相比，增长超4倍。快速的去化使得原本就供应紧缺的西四环等豪宅黄金地更加“雪上加霜”。据了解，目前该区域虽云集了万柳书院、龙湖、泰禾等地块等，但前者未正式入市，两大地王尚在建设之中，故而该区域高端供应则只能由紫辰院独挡一面。从地段价值、产品形态以及产品品质来看，兼具收藏与宜居多重价值的紫辰院自开盘以来持续受到高端买家青睐。

“受土地稀缺影响，高净值豪宅产品所带来的稀缺复合资源是不存在贬值之忧，反之增值空间还非常巨大。”一位购买紫辰院的高端买家表示。“明年豪宅价格门槛提高，那些处于价格洼地项目的价值必然会随之走高，所以对于买家来说，现在入手‘捡漏’将是最合适时机。”某高端项目营销负责人如是说。

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