惠州：新建小区超5万平方米 物管须公开招投标
七成新建小区的物业管理将公开招投标。
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7日，惠州市房管局官网正式向公众发布此前市政府常务会议审定的《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》(下称“办法”)，这也标志着惠州物业小区“建管不分”的乱象将得到有效遏制。《办法》规定，总建筑面积不低于5万平方米的前期物业服务项目，必须通过公开招标确定物业服务企业，这也使得惠州新建住宅物业近七成社区都将通过招投标来确定物业管理方。
七成新建小区要公开招投标
在市民心目中，社区物业公司是作为小区的服务部门存在的。但在实际运营中，由于涉及物业管理收费、小区广告牌等资源的盈利行为，物业公司在进行物业管理过程中附带着商业经营行为。故此，惠州既有住宅小区普遍采取“谁开发、谁管理”模式，在已交付入住的856个物业住宅小区近七成存在“建管不分”的情况。
小区“父”建“子”管，利益关联使得小区纠纷不断。然而，新出台的《办法》将改变这一状况。《办法》强调：在惠州行政区域内的住宅及同一物业管理区域内的非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
其中，规划总建筑面积5万平方米以上(含5万)的前期物业服务项目，必须通过公开招标确定物业服务企业。如若招标项目在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者物业总建筑面积不超过5万平方米，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
对此，市房管局物业科科长李克立介绍，5万平方米的分界线是根据国家和省的相关规定确定的，在当前惠州市区新建小区中，达标的占总数七成。这也意味着未来惠州新建小区前期物业服务招投标的覆盖率也将达七成以上。
招投标能否真正实现“建管分离”
《办法》的正式发布让业主看到未来惠州物业管理破除“建管不分”乱象的希望，质疑仍然存在。
整个招投标过程能否实现完全的公开公平是焦点之一。根据《办法》，在开发企业招标过程中，通过主管部门的监管和公告公示接受大众监督。在随后的投标和评标过程中，同一法定代表人的物业服务企业规避原则，以及利益关联评标专家规避原则基本保证了招投标过程的公平性。
李克立直言，要说完全公平和完全规避，政府主管部门也只能在既有的法律法规原则内充分论证和考虑。
在评标环节，《办法》规定评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。
对于评标专家的选定，在开标前2日内，由招标人从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。且一旦出现评标专家所在企业有参与投标，或其他利害关联将重新抽取。
李克立介绍，物业招投标在东莞、珠海等城市实施多年，惠州也是在多次论证和借鉴经验的基础上完善《办法》，实现新建小区建管分离，提高惠州住宅小区的物业管理水平。
新闻纵深
1.同一项目多批次规避5万平方米社区限制
根据《办法》，规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的前期物业服务项目，应当公开招标；总建筑面积不超过5万平方米的项目，经主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
对于总建筑面积大于5万平方米的物业项目，开发企业通过分批次开发实现多个面积小于5万平方米的项目走选聘物业服务企业的道路？
市房管局物业科负责人直言这种情况能够杜绝，对于分期开发的住宅建设项目，相关规定只能以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。
2.中小物业公司将举步维艰？
应对招投标的推行，惠州某小型物业服务公司负责人表示悲观，他指出这必然将大幅压缩惠州中小物业服务企业的生存空间，未来将举步维艰。
市房管局物业科科长李克立对此并不否认。他表示，在招投标的过程中，资质好的企业、管理规范的规模型企业受到欢迎的可能性确实会更大。在《办法》的制定过程中，也考虑过这一问题，但这是属于纯市场行为，政府行政干预不合适。李克立指出，中小物业服务企业应该规范经营，培育企业核心竞争力，走特色服务路线，增强业主和社区认可度。
3.家族公司将有碍招投标公平？
在《办法》中，同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。
然而，这也引起市民质疑，同一法人规避，但是同一个家族或者一个集团其他股东名下公司是否规避？
李克立介绍，根据住建部发布的《招投标法》，同一法人代表的物业服务企业规避是合理的，但是否相关联的利益人担任法人的公司是否需要规避，这个在招投标法中并没有规定。
对于记者质疑这是否会滋生不公平，李克立强调，《办法》对于整个招投标过程做了详细的要求和限定，在评标的环节引入专家评审，也能保证过程的公平性。物业企业能否中标并不会取决于与招标人关系走得有多近，而是企业管理够不够规范，实力够不够强。
4.评委会的独立性如何保障？
根据《办法》，依法组建的评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标专家在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。
如何保证评委会的独立性和公正性？李克立介绍，评标专家都是房管部门依法建立的物业服务行业专家库中的专家，尽管大部分也是惠州物业管理行业的从业人员，但其评标的认定结果都会计入个人的诚信档案，跟随该评审专家的整个职业过程，由于评审的不公正影响到个人的整个职业生涯，这种情况出现的可能性不大。
5.为何不立即实施？
记者注意到，尽管《办法》早已通过惠州市政府常务会议审定，但是发布的办法仍需从2015年3月1日起开始实施。
对于记者质疑是否是由于临近春节而有意推后实施，李克立介绍，之所以从今年三月开始实施，主要是由于《办法》从起草，制定到市政府会议审议，和法制部门确定，需要一定的周期。
此外，市物业服务行业专家库的组建，物业招投标过程所涉及的各个部门需要的协调工作都需要时间准备，有一个时间过渡再正式实施将更有利于《办法》的有效实施。(记者/张峰)
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