房企“一哥”易人启示：单一住宅时代终结？

　　1月1日，2014年房地产百强销售业绩如约公布，绿地超越万科，成为新的龙头老大。与此同时，万科总裁郁亮所说的行业“天花板”也在2014年显现，以住宅为核心业务的万科，2014年销售业绩增幅仅两城，和鼎盛时期不可同日而语。房企销售规模的低速增长，一方面和绝对基数的提高有关，同时也是行业“变天”、楼市进入下半场的真实写照。

　　在此形势下，房企言必称“转型”。那么，对于大多数房企而言，究竟如何转型才能保持继续增长，不被行业淘汰出局。是万科、碧桂园的合伙人制度？绿地、龙湖的商办物业路线？还是华夏幸福的产业地产模式？《每日经济新闻》记者通过采访房企高管、地产机构、行业专家，对此展开了探讨。

　　2014年堪称中国房地产史上标志性的一年，一方面，这一年首次出现两家销售额超2000亿元的房企；另一方面，持续近十年的国内房企“一哥”宝座首次易主。

　　万科日前公布的销售数据显示，2014年公司实现合约销售金额2151.3亿元，同比增长21.1%。几乎就在同一时间，绿地集团宣布，公司2014年的销售金额为2408亿元，其中国内部分2255亿元，海外部分153亿元，这意味着连续多年稳居国内房企销售冠军宝座的万科，2014年被绿地拉下了马。

　　业内分析认为，拥有更多元化的经营业态，是绿地得以超过万科的最重要原因。这也引发了行业的思考，随着住宅市场的“天花板”渐行渐近，大型房企如何实现华丽转型，以便在未来5~10年继续保持稳定增长？

　　在中信证券房地产分析师陈聪看来，无论是出于可持续发展还是提高估值的需要，龙头房企都应该对转型未雨绸缪。虽然住宅市场的新房相关业务景气度即将见顶，但商业地产、社区服务、养老地产等细分领域依然是一片蓝海，这些领域中绝大多数并没有形成成熟和可靠的盈利模式，这将成为行业龙头最好的转型切入点。

　　单一住宅时代终结/

　　万科多年来专注于住宅项目开发的发展思路一度备受业界推崇，如今随着销售冠军的宝座旁落，单一住宅的时代或许已经终结。

　　根据克而瑞统计，2014年前三季度，绿地与万科的销售金额持平，真正拉开差距是在第四季度，一方面，绿地多个海外项目自11月起陆续开售并热销，如悉尼绿地中心实现超过40亿元的销售金额，北悉尼绿地珑玺首批成交8亿元，伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售5.25亿元，多伦多项目开盘即实现7亿元销售金额等，全年海外业务销售总额达到152亿元。

　　另一方面，商业地产的大宗交易同样功不可没，高端写字楼一直是绿地的明星产品，整栋出售是其主要操作套路，尤其是绿地在上海徐汇滨江、卢湾滨江、北外滩等地区的写字楼项目，由于总价较高，整栋销售对业绩的提振作用非常明显。

　　“绿地在产品类型的多元化方面起步更早，成熟产品较多，又擅长与政府合作，因此在住宅以外的产品上比万科更有优势，这是公司登顶2014年销售榜的关键。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者。

　　事实上，随着住宅市场“天花板”渐行渐近，行业增速整体放缓的势头愈发明显。以2014年为例，虽然当年诞生了两家2000亿级房企，但千亿级企业总数并未增加。与之相对，2014年20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比2013年下降7个百分点，且重点房企中逾半没有完成年度销售目标。

　　“房企所能达到的规模由行业决定，而行业的规模最直接的决定因素便是人口，消费群体的总量越大，可支撑的房地产规模就越大。”朱一鸣认为。

　　国家统计局数据显示，中国劳动年龄人口在2012年达到顶峰。老年人口数量的上升和新生儿的下降使得潜在的住房需求不断减少。因此，对于大型房企而言，达到一定规模后或许应该停下来，想想千亿之后的路应该怎么走。

　　寻找下一个蓝海/

　　新城控股高级副总裁欧阳捷指出，越来越多大型开发商深知转型的迫切性，并积极在产业链上找机会开展多元化业务。在中国经济即将迎来消费升级与人口老龄化的背景下，以商业地产、社区服务、养老地产为主的细分市场在未来5~10年将迎来高速增长。

　　“随着中等收入人群的增加，中国经济将进入消费时代，消费力的增长将带动租金上涨，因此商业地产在未来十年蕴藏着巨大的机会。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然目前线下零售受电商冲击陷入低迷，但O2O（线上对线下）有望成为商业地产转型的关键：以万达为例，它已经成功联合腾讯、百度打造电商平台，能导入后者巨大的线上流量，随着未来数百家万达广场陆续开业，这批数量庞大的购物中心不仅是客户的线下入口，同时还能担任物流基地，实现8公里以内免费配送。因此，一旦线上线下完成衔接，万达便拥有足够的资本叫板阿里巴巴等电商巨头。

　　尽管目前购物中心面临供应过剩的威胁，但欧阳捷的团队调研发现，全国83.5%的购物中心均扎堆在一二线经济发达城市，数量庞大的三四线城市目前的商业业态仍以百货、步行街为主，购物中心存在巨大的供应缺口，这类城市能为开发商提供约10年的“跑马圈地”时间，待物业经过培养期后，房企还可以通过O2O等新技术提升经营效果，从而带来源源不断的租金收入。

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