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[独家]佳兆业被迫“换手”

https://www.biud.com.cn 2015年01月10日08:02 家居装修知识网

崛起于“拆迁”“烂尾”项目，显示出潮汕商人的冒险性格；生命人寿危难之中接盘入局，深圳地产政商关系仍在恶化。佳兆业的危机仍在发酵。早在2014年10月，随着深圳市政法委书记蒋尊玉被带走调查，公众的眼光迅速转向多次在公开场合陪在蒋尊玉身边露面、以旧城改造而知名的佳兆业董事会主席郭英成的身上。

与合生创展的朱孟依相比，郭氏家族可以算是第二代地产潮商。郭英成刚满50岁，20年前与兄弟一手创立佳兆业，以烂尾楼起家。2005年，号称“中国第一烂尾楼”的广州中诚广场最后就是被佳兆业旗下的广州金贸房地产开发有限公司拿下。彼时的郭英成，是以郭成的名义出面运作。而在其接棒之前，他的几名潮汕同乡联手以不法手段筹措资金、试图以小博大吃下中诚广场失败，最后身陷囹圄。

“潮商以冒险、抱团和行事激进著称。”有房地产业资深人士认为，他们更容易形成情感和利益上的双重共同体。

此后佳兆业以旧改和变现不良资产潜在价值方面富有经验而声名在外。“烂尾楼改造牵涉诸多债务纠纷。而旧城改造则很容易因拆迁难题而无限期拖延开发周期。”筑成世方总裁祁世芳告诉《中国企业家》，敢于接手这两类项目的企业不仅要善于处理各方面错综复杂的关系，还需获得地方政府的大力支持。

2009年佳兆业成功赴港上市。在上市前后不到四年的时间里，其土地储备从2007年的308万平米飙升至2000万平米。其中，辽宁“五点一线”城市与珠三角地区成为其重点布局城市。

大手笔布局营口、葫芦岛等“五点一线”城市有很大程度上的政策投机成分。珠三角则是其发家地，一个值得注意的巧合是，佳兆业迅猛扩张的三年，正是蒋尊玉在深圳地区政途平步青云的时期：2009年10月，蒋尊玉出任龙岗区委书记；2010年5月，晋升深圳市委常委，兼任龙岗区书记。而在2010年以后，佳兆业再未在深圳出手购入土地。

2011年，佳兆业宣布公司有三个项目列入深圳市政府宣布的60个重大标志性项目之中，包括：盐田3个旧村搬迁重建项目（总建筑面积110万平米），佳兆业城市广场（资料、团购、论坛）（宝吉项目，总建筑面积130万平米，位于华为科技城，）以及深圳佳兆业环球中心（原丰隆项目）。

与合生创展相比，佳兆业能够成为后起之秀，是因为其在拿地之余，在营运和资金两方面能够齐头并进。这期间，家族之外的职业经理人贡献颇多。昔日朱孟依麾下的谭礼宁在加入佳兆业以后，年年在资本市场上都有动作。通过不断发行优先票据、可转债、可换期贷款等金融工具实现资金上的期限错配，以降低融资成本和风险。而负责运营的老将陈耿贤与新锐金志刚的组合，成功使得佳兆业在上市以来的6年时间里销售额扩张六倍。

但是，“这两年楼市行情诡谲。地产商从在三四线城市大规模圈地再到重新回归主流城市，考验的是开发商的资金与及时调头的能力。”在祁世芳看来，佳兆业虽然强调高周转，但受限于市场大势，其在三、四线城市的销售情况并不乐观。最终，佳兆业的核心优势仍旧是在深圳。2013年，深圳的销售占到公司全国业绩的三成左右。

但卷入蒋尊玉案件当中的佳兆业却最终在自己的主战场上失利。种种传言纷飞了1个多月后，11月28日，佳兆业旗下深圳假日广场等项目的部分房源突然被深圳市规划和国土资源委员会（“深圳规土委”）锁定。这一锁定行为于12月2日短暂取消，但旋即于次日重新施加。

12月3日，佳兆业做了一系列动作来进行危机处理。郭英成决定首先把家族与公司切割开来，他本人辞去执行董事、董事会主席职位；其弟郭英智调任为非执行董事。而在股权层面上，郭英成家族以2.898港元/股的价格向公司第二大股东生命人寿转让57550万股股份，套现16.68亿港元。生命人寿董事长张峻与郭英成同为潮州人，双方在项目层面也有深度合作。

目前，生命人寿持股佳兆业的比例逼近30%的红线，同时向上市公司董事会派驻两名成员。其中，叶列理与佳兆业董事孙越南共同被委任为联席主席。而值得注意的是，截至2014年中，佳兆业尚有20亿美元左右（折合逾120亿元人民币）的未到期优先票据。为此，佳兆业特别委任在资本市场长袖善舞的谭礼宁为公司代表。

“与雅居乐之前被华润宋林一案间接牵涉其中相比，郭英成这次被直接卷入到蒋尊玉贪腐案中，脱身的难度很大。”一位不愿透露姓名的资深房地产人士告诉《中国企业家》。此时郭英成的做法，是争取最大程度的减少上市公司的损失。而上述为佳兆业提供过猎头服务的人士则认为，佳兆业老将陈耿贤辞职后，现任董事会成员无论是在能力还是资历上，都还不够临危受命的资格。而此时生命人寿以第二大股东的身份接手佳兆业，一方面是出自潮汕商人之间的“朋友圈”情谊，另一方面也是因为双方本就是利益共同体。

截至2014年上半年度，佳兆业每股净资产为3.61港元。但受负面消息影响，佳兆业的股价一路下滑，短短数十日内已经跌破每股净资产。此时生命人寿接盘，作为股东出手托市之余，也算是做了一笔划算的买卖。

但万事俱备，东风欠奉。在资本市场上套现16亿港元的郭氏家族显然未能让危机隐退。截至12月21日，佳兆业发布公告称，公司被锁定的预售项目分别是深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳佳兆业中央广场（亦称为深圳佳兆业城市广场）以及山海美域花园（亦称深圳佳兆业前海广场）。上述四个项目总建筑面积142.95万平米，其中受锁定面积为21.79万平米。

“我们几乎完成了全年的销售任务，再加上受限制的总建筑面积并不算多，对公司2014年的影响不算重大。”佳兆业有关人士如是回复《中国企业家》。“我们也很想知道有关部门的态度和说法，但现在为止一直没有任何回复。”

有关部门还在继续向郭氏家族施压。佳兆业在公告中指出，公司在深圳的八项物业总建筑面积182万平方米，未来需要政府给予的各种执照、批文、登记及备档等常规申请将“不获相关中国当局接纳”。这意味着，佳兆业在深圳的预售、在建以及持有型物业将被无限期延迟。而包括深圳盐田项目以及深圳金沙湾酒店在内的土地使用权被限制转让和抵押。另有佳兆业集团（深圳）有限公司以及今盛工程管理咨询（深圳）有限公司被限制股权转让。

不止如此，佳兆业深圳于2014年12月8日申请重续的国家一级资质证书也被暂停处理。佳兆业将无法获得需要国家一级资质证书资格的土地或项目。

从项目到融资，再到开发资质受到全面限制，“这样的雷霆手段更多是为了逼郭氏家族出面配合调查。”上述地产界资深人士如是说。在他看来，这一届政府打击贪腐的决心很大，但在涉案官员和商人的处理上却与以往不同。“不再如同当年的德隆系，或是黄光裕等案件那样，要么整个公司被牵连摧毁，要么老板本人被投进监狱。”这位人士看来，“这一批商人在付出一定代价后往往能够重新出现在商场上。更深的变化是在心理层面和价值观层面。”

对于郭氏家族的命运，《中国企业家》接触的多位人士都表示不够乐观。而佳兆业的命运，在原有职业经理人团队与生命人寿派驻董事的组合下，又将如何？

之前市场猜测佳兆业或许会借助生命人寿转向养老地产等，但上述人士表示在公司未来发展策略方面并无任何变化。

“现在一切都在正常运行。”上述佳兆业人士告诉本刊。但对于有关部门针对公司的种种动作，即便身处其中也觉得严重得出乎意料，但管理层尚未针对这一切做出特别指示或动作。

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