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北京豪宅供应井喷四环内住宅存量够销售4年之久

https://www.biud.com.cn 2015年01月13日09:31 家居装修知识网

北京东四环内、朝阳公园旁一高档小区，180平方米带佣人房公寓，单价超过6万元/平方米，去年，“90后”江楠（化名）在父母的帮助下购入这套二手的千万豪宅，目的是“投资”。关于决策依据，他对《第一财经日报》记者说，“北京的房价会有波动，但这小区地段好，未来还有增值空间。”

实际上，刚过去的2014年，北京的公寓豪宅市场并未如江楠所料，出现火爆的局面，相反全年整体成交明显下降。亚豪机构日前提供给本报的统计数据显示，2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套，与2013年相比减少近700套，成交总面积近46万平方米，同比下降29%，同时，别墅成交更是创有史以来年度新低。

但供应却在上涨。数据称，2014年全年北京在售超过5万元/平方米的公寓豪宅项目供应套数大增50%。有分析人士指出，2015年将是北京高端住宅的“供应井喷元年”，包括别墅、顶级豪宅在内的豪宅产品，都将遇到不小的压力。

来自中原地产的数据也显示，2014年北京5万元/平方米以上的高端住宅，成交合计仅1999套，低于2013年全年的2240套。

亚豪机构副总经理高姗对记者分析称，2014年公寓豪宅市场因为经济形势和房地产市场状态的不同，在上下半年呈现分化，上半年中国经济下行压力明显增大，实体经济疲弱，行业形势的低迷使高净值人群手中可利用的流动资产趋紧，其购买豪宅产品的能动性降低，造成公寓豪宅整体成交处于低位震荡趋势；而下半年一系列政策的出台，向市场释放流动性，高净值人群手中可利用的流动性资产增加，为实现资产利润最大化，选择保值增值潜力大的豪宅可能性增加。

在高姗看来，去年9月底央行对首套房认定标准的调整，降低了中端改善型购房者的资金门槛，刺激这部分客群加快“卖一买一”步伐，中端公寓豪宅去化速度加快，共同拉升下半年公寓豪宅整体销量。

除了销售同比下滑，对比全球其他大型城市，北京豪宅在租赁市场的含金量也在下降。英国房产机构莱坊日前提供给本报的一份报告指出，截至2014年9月，全球豪宅租金上升2.1%，低于上年5.8%的增幅，莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静对记者称，预计未来12个月，基于外籍人士的租赁需求疲软以及空气污染严重，北京豪宅租赁市场租金将进一步下滑2%至4%，尤其是库存面积相对较大的豪华别墅，因此，2015年该市场的平均空置率将保持上升态势。

在豪宅市场整体成交萎缩的同时，2014年北京公寓豪宅市场供应量呈现直线上升趋势。同样来自亚豪机构的数据显示，2014年全年北京在售超过5万元/平方米的公寓豪宅项目，累计供应3572套，同比大增51%，供应总面积近70万平方米，同比大增74%。2015年还将有8~10个豪宅项目入市，预计新增供应量将在1000套以上，这意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000~10000套左右。

该机构算过一笔账，2014年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅仅销售了2013套，8万元/平方米以上的商品住宅销售了230套，就算不计算新增加的供应，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4∶1，因此2015年，北京高端住宅市场都将面临激烈的销售竞争。

“领证了，14.5万。”昨日下午，有业内人士对本报记者称，中赫置地旗下万柳书院（资料、团购、论坛）现房销售许可证已于昨日获批，“领证”销售均价为14.5万元/平方米。据此估算，该项目全盘货值将超130亿元。

该2012年7月拿地的单价地王项目入市，拉开了2015年北京顶级豪宅市场的序幕。此前的2014年12月13日，位于东三环农展馆附近的高价地项目观澜嘉苑（资料、团购、论坛）也顺利获得预售证。据机构测算，观澜嘉苑住宅部分预售价格高达16.5万元/平方米，商业部分的预售价格则约18.2万元/平方米。

相比其他豪宅，北京顶级豪宅去年取得的成绩较为突出。据中原地产统计，2014年12月单月，北京每平方米10万以上顶级豪宅成交7套，在此拉动下，2014年全年顶级豪宅成交达到30套。这一数字超过了2011年的28套，创造了历史最高纪录。

“但对于2015年，超过20个项目，争取30~50个客户，这样的顶级豪宅市场，肉搏战已经难免。”中原地产首席分析师张大伟指出，从去年12月的融创农展馆拿预售证，到中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，2015年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，这将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。

“相比过去卖了好多年户型已经无法更改的老豪宅，这些新项目更符合当前豪宅客群的居住需求，户型分割、功能定位均有所升级，产品价值的提升赋予了项目更高的附加值。”张大伟同时提到了产品的更新，他认为，当价格不是顶级豪宅竞争优势之时，谁掌握了稀缺资源、产品力以及入市先机，谁就拥有了多争取拿几十个客户的底气。

对此，中赫置地品牌总监朱敏则表现得颇为“淡定”。被问及新入市的万柳书院项目是否存在销售压力时，他回应称，相对于莫斯科、孟买乃至国内的上海、深圳，北京的三千万级住宅产品的量与价都不能算高，此外，更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求，另外，他认为，万柳书院已经是现房成品，对于“财智阶层”来讲，能减少其资金的时间成本。