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固安商业仍处萌芽阶段迁移人群带来商业机会

https://www.biud.com.cn 2015年01月14日10:41 家居装修知识网

　　交通为商业流通创造机会

　　“去固安吗？10元钱一位。”从北京地铁4号线最南端的终点站天宫院下车，一出地铁站就会有七八个“黑车”司机凑过来不停地招客，大部分人直接走向50米开外的专线车站牌处。每隔15分钟左右，就会有一趟从北京地铁天宫院站到固安南站的专线车，大部分乘客的票价不超过6元钱。2013年9月26日起，固安南站到北京地铁天宫院站的北京公交线正式开通。

　　固安县北端即离北京大兴最近的地区分布着大量楼盘，这里的居民80%都是在北京工作的人。交通问题让近两年来需要每天穿梭在固安和北京的人头疼不已，但是这个局面正在改善。从北京天宫院到固安南站的专线车目前发车间隔是15-20分钟左右一趟，基本覆盖政府机关、企事业单位、学校、工业区、各个社区等县城大多数人流密集场所。

　　与普通公交或者地铁相比，专线车间隔过长，这也为周边的“黑车”创造了商机。不过，去年开通时，北京八方达公交公司曾表示，“会根据客流的实际情况调整发车间隔”。家住固安新中街、在大兴黄村上班的龙先生切身感受到了专线车一年来的变化。据龙先生介绍，从去年开通到现在，已经明显感觉到发车间隔和发车车次多了，现在每天大概有10辆车左右，刚开始只有几辆车，不够坐，时间还长。

　　对于普通人来说，30分钟之内就可以在两个城市之间穿梭，但对于商业要素来说，行政区划是一个绕不开的壁垒。不管是优惠政策还是商品价格，不同的区域都是完全不同的流通状态。对于固安来说，行政区划的壁垒可能会随着京津冀一体化的进程逐渐模糊，但这需要长久的时间；而当下需要解决的是，交通尽可能的方便，为即将到来的大规模人员流动打造基础，因为随着人口流动而来的是自发崛起的商业市场。

　　商业仍处萌芽阶段

　　乘坐北京地铁天宫院站到固安的专线车，半个小时就到了固安最繁华的地方——新中街，这条街上聚集了固安几乎目前所有的知名商业品牌。但除了街道上穿梭而过的北京号牌汽车，你很难将这个地方与北京联系起来。

　　零售连锁企业的发展程度是判断一个城市商业是否成熟的重要标志。从这个指标上考量，固安的商业还处于萌芽阶段。北京商报记者在固安调查发现，固安的零售业还停留在路边摊、街边夫妻店为主力的时代，县城一共有四家中型超市，分别为惠友、明珠、聚宝龙、民得利。在连锁专卖店方面，在固安的主要购物地点——步行街上，仅有安踏、361°、匹克等国内体育品牌以及森马、美特斯邦威等休闲品牌。同时，这些专卖店的面积也都在五六十平方米左右，很少有大店、旗舰店。

　　河北省2011年第六次人口普查数据显示，固安县人口数量合计418689人，在廊坊市下辖区县中，仅高于香河县和永清县。按照人口自然增长规律及城镇化速度和这两年北京人口向固安涌入的速度，目前固安县城区人口超出5万人。这意味着，5万人共享了四个超市，平均1万人才拥有一个超市，实际情况可能更严重。

　　迁移人群带来商业机会

　　固安与北京大兴只有永定河一水之隔，在当地人眼中，“县城只有两条路三条街，巴掌大的一个地方”。受益于“大北京”规划和大广高速以及首都第二机场的利好，固安的楼盘掀起了一波又一波销售热潮，吸引了大批北京人在此购房。按照计划，未来引入北京地铁4号线大兴线南延和第二新机场地铁线接通，以及“七环路”的规划，将使固安与北京高度融合。那么流入的北京人口更是不可限量。

　　在固安县城街头，已经建好和正在开工建设的楼盘随处可见。固安的楼盘不仅多，并且不少楼盘的体量也很大。由当地知名开发商金海地产开发的金海城号称占地50多万平方米，但它在固安还远不是最大的。丁女士住在固安孔雀城，据她透露，孔雀城里有1/3都是像她这种从北京过来的退休老人，还有一部分是在北京打工的外地年轻人，每天乘坐小区的班车进京，半个多小时就能到达北京天宫院地铁站。

　　不过，对于上班族来说，多数是承担不起北京的高房价或者无法购房无奈之下安家固安。不过，随着燕郊一二代外来人口进入结婚生子年龄，一些商业项目挨过养商期，这里的商业已从原始状态、粗放发展向新商业中心发展。如今的燕郊不仅有外资零售巨头沃尔玛、洋快餐肯德基，还有味多美、热风等年轻人喜欢的品牌。燕郊曾经经历的变化正在固安发生：大量涌入的人口和工业区建设让固安迅速进化，但服务和商业配套却还停留在小县城的水平。

　　社区商业成切入点

　　从一个四线城市下辖的县城变成京南卫星城，固安当地人的生活也随着“造城”运动经历了一次“上楼”和“社区化”的变化。从新中街往两边延伸，很多楼房的背后还能看到原有的平房民居。对于固安当地人来说，从散落的村镇形式进化到社区时代，这个变化在过去的两三年中不停地推进。

　　在天园小区买房的贾小姐告诉北京商报记者，2013年初搬来固安，每天往返北京大兴和固安上下班，基本上在固安的消费很少。“买菜、买水果都是在公司附近的物美超市，买了拎回来，这里超市不多，也不方便。”据贾小姐介绍，“平时周六日有空闲时间的话，会去明珠等当地超市买东西，为了方便去超市，还特意购置了一辆电动自行车，骑车大概十几分钟。”

　　实际上，贾小姐所居住的小区楼下就有一排底商，但从2011年交房至今，底商一直空着，物业也没有进行招商。在小区居民看来，底商难招商的一个原因是小区入住率太低，除了买房用于投资的，很多北京人在固安买房只是周末住，平时很少回来。但这部分人的日常生活需求却一直没有满足，可以肯定的是，随着城市发展和产业外移，北京流向固安的人口会越来越多。

　　对于固安来说，这是一个难得的契机。据北京商报记者了解，物美和韩国乐天玛特超市已经签约，将进驻固安。而快餐连锁品牌德克士已在固安开出了两家门店。德克士表示，未来发展潜力的综合考量是德克士选择开店的一项重要指标。德克士固安第一家店开张以来，市场同比增长了17%，因此，又在固安新开张了第二家门店，相对看好固安的市场发展潜力。北京商报记者邵蓝洁

　　■ 专家观点

　　商业配套和产业要同步

　　河北工业大学京津冀发展研究中心常务副主任张贵认为，固安有非常明显的区位优势，京津冀一体化为固安带来了很多变化，但这些变化都是分阶段突进，固安现在还停留在房地产开发的热潮中。

　　但需要注意的是，第一，社会资源配套，比如医院、教育等都要跟上去；第二，交通通畅是前提，目前固安人到北京还没有直达的交通，我们提倡京津冀一体化是轨道交通无缝对接，单靠地面交通比如公交或者私家车，无法解决问题，要为人口流动创造基础条件；第三，固安主要是首都第二机场带来的机遇，临空加工业和临空现代物流是其产业发展的主要方向，但政府规划引进产业后，产业配套业需要同步进行，否则就会带来“潮汐现象”，即早晨进城方向交通流量大，而晚上出城方向交通流量大的现象；第四，政府对城市的整体规划中，除了产业也有商业的方向，但商业不能靠一味引进，以目前的情况来看，固安的一些大型楼盘在开发时也考虑到这个问题，都配套了超市、儿童业态等商业项目。

　　除政府规划之外，固安也要积极寻找北京溢出来的产业，抓紧机会发展自己。同时固安要注意生态保护，维护好环境，这也是吸引北京外流人口和商业的一个亮点。

　　河北大学经济学院院长王金营认为，以固安的位置来看，天安门正南50公里，空间上的距离成本并不高，其实有很多商贸流通业的机会，但现在是行政区域的划分影响了各种要素的流动，所以固安商业的整体水平跟北京差得很远。京津冀一体化首先要求市场一体化，可以预计，随着京津冀一体化进程的加深，政策优惠、属地管理等壁垒会被打破，为北京和固安商贸业要素之间的流通创造条件。

　　但也应该看到，固安作为廊坊市下属的一个小县城，其本身的消费力、购买力、市场容量是有限的，空间并没有很大。固安商业的发展机会在于京津冀一体化后的流动人口，但在政策利好出现之前，固安应该先做好商业基础设施、服务设施的建设，将市场秩序、治安秩序等软环境打造好。