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2014年北京滞销豪宅仍在 2015年上万套豪宅卖给谁

https://www.biud.com.cn 2015年01月15日09:39 家居装修知识网  

去年12月14日,北京市住建委放行全国单价地王融创农展馆项目预售许可证,40套住宅,均价16.5万元/平方米,预售单价最高达19万元/平方米。如此一来,原本预计在2014年入市却因“限高令”无法兑现的豪宅项目,大多都将在2015年粉墨登场。而新年伊始,蛰伏两年的豪宅万柳书院以14.5万元/平方米亮相,加上正在排队验资的龙湖西局(西宸原著)等豪宅项目的陆续入市,2015年顶级豪宅市场将形成战国时代。最为关键的是,2014年北京5万元/平方米楼盘一共才卖了2000套出头,而2015年,仅10万元/平方米以上楼盘就将近二十个!无疑,摆在市场面前的一道难题就是——这么多豪宅,卖给谁?

探盘2015豪宅“领头羊”

1月5日至北青报记者截稿前为止,微信朋友圈以及各大地产媒体,都在“狂刷”中赫万柳书院的开盘亮相。据了解,万柳书院全盘估计货值130亿元。此次共推出132套,首期目标二十亿,205平方米至558平方米,主力户型240平方米至270平方米。据该项目品牌总监朱敏介绍,消息刚一发出,认购已经达到十几套。

不过据知情人透露,自2012年7月拿地至2015年1月销售,万柳书院历时29个月最终成为打响头炮者或成为头羊,与其这两年的蓄客不无关系。“很多户型都是老客户定制或者提前已经预订的,因为万柳书院开发商之前开发的项目钓鱼台7号院已经积累了很好的客户资源,为书院的销售贡献不小”。

朱敏告诉记者:“14.5万元/平方米是均价,最稀缺的房源可能要更高。至于14.5万元单价是怎么制定出来的,我们是综合了多方因素。从产品自身来看,万柳书院是中赫置地的全新代表作,其产品力相较钓鱼台七号院(楼盘资料)有着全面的提升,价格因此略有提升;从区域来看,万柳书院一墙之隔的万城华府,二手房价格已经达到11万-13万元/平方米,作为全新的高品质产品,比八年前的产品高出约15%——30%,合乎市场规律;从市场来看,我们是海淀区核心区域的顶级住宅产品,不输给任何一个热点区域的豪宅”。

融创农展馆项目单价16.5万元,万柳书院14.5万元,基本已经为2015年的顶级豪宅定了调。“尚在去年年底,很多业内人士都预测鉴于2015年豪宅竞争激烈,涉及其中的开发商大多会采取低开高走的策略,先期先牺牲一部分利润吸引买家的注意力,但现在看来,融创和中赫两大豪宅价格已经为后来者树立了标杆,直接高开已经不可扭转。”业内人士分析认为。

2014年滞销豪宅仍在

2015新盘怎么卖?

2014年,单价在5万元左右的楼盘被定义为“改善型楼盘”,而顶级豪宅价格标准也因保利海德公园(楼盘资料)的8.5万元价格入市被定位。新年伊始,新豪宅的定价无疑为这些老豪宅做了背书。东四环某十年前在售豪宅的“珍藏绝版”——将近10万平方米的公寓,本来预计售价8.5万元左右,但在农展馆地王的蝴蝶效应之下,将售价调高至10万元左右。“项目搁了十年,而且守着朝阳公园,内部也有大湖景观,不到十万元似乎说不过去,我估计朝阳公园板块综合实力最一般的泛海国际(楼盘资料) 也得破十万”。该项目营销负责人告诉记者。

涨价是必然的。但卖得动吗?

据北京中原地产首席分析师张大伟介绍,2014年,北京单价5万元以上的住宅一共才卖了2000套左右。而2015年,70多个定价5万以上的项目蠢蠢欲动,其中超过10万元以上的项目就20个左右,融创农展馆、保利海德公园、香河园三号、懋源夏家胡同、北河沿七十七号、龙湖西局、泰禾西局核心区豪宅加上远洋刘娘府地块、东坝保利、恒大地块以及华润、招商的丰台地块……20多个顶级豪宅同场竞技。按照一个楼盘200套保守计算,光这批顶级豪宅就有4000套以上的货值,再加上今年有70个以上新盘单价会在5万元以上,这么统计下来,北京将有几万套豪宅或接近豪宅的改善型楼盘房源,销售压力可想而知。

新豪宅面对的竞争还有二手豪宅,太阳公元、万柳万城华府、冠城园等等,他们不仅成为了新豪宅参考的对象,而且也成了新豪宅直接的竞争者。

根据丽兹行研究院数据显示,2014年全年高端二手住宅成交2005套,相比2013年下降36.4%,相比2012年下降15.89%。下半年在利好政策刺激下,成交量开始回暖,整个下半年共成交1112套,12月份达到242套。

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