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东莞市场预期持续向好土地交易有望放量

https://www.biud.com.cn 2015年01月15日09:51 家居装修知识网

　　去年东莞土地市场表现疲软，今年市场预期持续向好，开发商购地信心足。南方日报见习记者孙俊杰摄

　　楼市年度盘点展望之土地市场

　　相比2013年土地市场的高温火热、地王频出，2014年的东莞土地市场表现疲软、归于沉寂。这一年不但是新房市场的调整，土地市场也出现了调整，包括政府推地的心态、地价、开发商拿地战略等方面的调整。

　　2014年东莞土地市场呈现供需两淡、量价齐跌的格局。供应方面，东莞土地市场供应量大幅萎缩，全市供应107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%；在土地供应锐减、房企资金面紧张的环境下，土地成交热度降至冰点。成交方面，2014年全年东莞土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%。

　　业内观察人士分析，经过2014年的低谷期后，市场已累积了相当数量的购房需求，将会在2015年逐渐释放。市场预期持续向好，开发商的购地信心增加，也会开始关注土地市场。2015年土地供应量的激增，尤其部分优质地块上市，将会吸引房企参与竞拍，土地市场有望重新活跃。

　　供应

　　商住地同比减少57.04%

　　据监测数据显示，2014年全年东莞土地市场供应有107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%。从绝对值来看，2014年东莞土地的供应量创下2008年以来的年度新低，政府推地节奏深度放缓。从各类型土地供应情况来看，商住、工业及其它用地均出现全线回落，商业用地同比去年逆市增长。其中商住用地供应131.17万㎡，同比2013年减少57.04%；商业用地供应29.02万㎡，同比2013年增加10.74%；工业用地供应286.61万㎡，同比2013年同期减少28.51%，其它用地供应17.79万㎡，同比2013年减少67.93%。

　　2014年东莞土地供应量大幅萎缩，政府深度放缓推地节奏，东莞中原地产市场研究部总监车德锐分析认为受到房地产行业调整影响，政府是在顺势放缓商住地的推地力度。其次，宏观经济形势严峻，企业对产业配套类的土地需求减弱。2014年工业用地供应也出现大幅萎缩，这反映企业对产业用地的需求不足，政府重大项目的招商力度也在放缓。宏观经济环境恶化，实体经济增长内生动力不足，很多企业出现订单下滑、经营艰难、利润下滑等现状问题，企业对产业配套类型的工业用地需求减少。

　　2014年全年东莞商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%。从历年走势来看，2014年商住地供应量为2003年以来新低，供应量跌至近12年新低。

　　观察人士认为，在市场预期不被看好的环境下，东莞政府不希望土地“贱卖”，推地的惜售心态较强。例如，逆市环境下，商住地起拍价未见松动，反而走高。如编号2014WG038的黄江三新社区地块，占地规模3.67万㎡，起步楼面地价达到4053元/㎡，成为黄江的“单价地王”，最终被金地以底价22286万元获得。纵观全年供应的商住地，热点区域的优质地块屈指可数，而按照供应计划表上，很多热门镇区的地块都没有按计划上市，反映政府推地心态趋于平和，更加追求溢价成交。为防止地块流拍和土地贱卖，推地上更趋于惜售心态，着眼于未来的土地优化利用。

　　成交

　　商住地出让底价创历年新高

　　2014年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低纪录。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，为过去近12年的历史新低的年度纪录。2014年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清。一本土开发商投资负责人表示，受到信贷收紧、人民币贬值、QE退出等因素影响，货币环境持续收缩，开发商融资成本增加，拿地成本也在增加。而销售回款阻力重重，开发商的资金链持续趋紧，拿地更是有心无力。房地产行业的深度调整，行业预期发生转向，开发投资更为谨慎。

　　车德锐也表示，新房市场的持续颓势直接蔓延至土地市场，市场信心不足，开发商拿地意愿十分低迷。在市场持续难销的困局下，开发商将重心集中放在去库存上，扩张布局的计划暂时搁置，更是无暇光顾土地市场。市场缺乏热门区域的优质地块引领，土地交易氛围趋于平淡，市场热度降温。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地供应的起步楼面地价为2190元/㎡，同比2013年上升0.16%，创下历年新高。在房价下行、行业调整的背景下，土地出让金大幅萎缩，但依旧未见政府调整土地出让底价。商住地出让底价未见松动，并且出现逆市走高，关键在于政府惜售土地，价格未作出相应的让步。

　　瑞峰地产东莞市场研究部经理李玲玲表示，商住地出让底价持续走高，地价成本“蒸蒸日上”，这将会直接反映在两个方面。一是房价的上涨；二是开发利润空间的降低。受经济大环境影响以及廉政建设的持续深入，购买力的增长缓慢，房价上涨乏力。房价上涨空间有限和地价成本的走高，将会挤压开发商的利润空间，开发商如何做好开发规模、速度与管理经营的平衡，如何做好成本控制和增强溢价能力等等，需要战略和战术上重新梳理和考虑。

　　后市展望

　　房地产进入高周转时代

　　2014年东莞土地成交量高位回落，全年土地市场归于沉寂。2014年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低纪录，土地市场萧条低迷。在松绑限贷、央行降息等诸多利好信息下，2014年第四季度楼市确立了回暖态势。经过2014年的低谷期后，市场已累积了相当数量的购房需求，将会在2015年逐渐释放。东莞中原地产市场研究部预计2015年土地供应量的激增，尤其部分优质地块上市，将会吸引房企参与竞拍，土地市场有望重新活跃。整体预计，2015年的土地交易量将有望走出2014年的低潮期，市场交易有望放量。

　　在一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业的侵略下，市场份额被多家品牌房企瓜分，东莞很多本土企业失去了昔日的辉煌。本土发展商在全市的市场份额占比呈现逐年下降趋势，而且占比已经远低于外来发展商的市场份额。本土发展商发展步伐明显放慢，而品牌开发商在开发、营销、资金、经营管理等方面更胜一筹，并且已进入规模化的发展模式。地价成本日益高涨，房价上涨空间达到瓶颈，挤压利润空间下滑，通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主策略，东莞房地产已进入高周转时代。

　　万科、万达、碧桂园、保利、恒大等一线企业预计将会继续在东莞铺开扩张策略，行业呈现多家超强的格局，并且竞争日益激烈。万科、碧桂园这些企业将会实施规模化的扩张策略，将会在2015年积极购地补仓。2014年全年万科完成89.78亿元的销售金额，而万科目前多个楼盘进入销售尾盘，售货量难以支撑2015年完成超过90亿元的销售业绩，预计万科将会在2015年加大土地补仓力度。

　　此外，轻轨开通，沿线物业将会大大升值，引发投资热潮，周边的楼盘房价明显上涨。轻轨将会带来众多的商机，沿线轻轨的商业将逐渐旺盛，政府在推地性质上会作出一定调整，加快土地置换，刺激第三产业土地的供应放量。

　　品牌房企抄底市场

　　土地资源

　　向实力房企集聚

　　■房企观察

　　从开发商拿地背景来看，2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地13宗，占地面积合计78.69万㎡，占整体的70%。本土企业拿地11宗，占地面积合计33.57万㎡，占整体的30%。

　　2013年楼市火热的格局铸就了土地市场“地王”遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大反差。货币环境的收紧、融资成本的提升、销售资金回笼的乏力，都在加剧开发商的资金链，对财务支出更为谨慎，尤其部分融资渠道狭窄的中小企业应对市场风险的能力更弱，不会选择在逆市下拿地。本土开发商加大在熟悉的区域拿地，丰泰在厚街拿下三宗商住地；利丰地产以底价9852万元拿下石排一宗占地3.46万㎡的商住地，折合楼面地价1583元/㎡富盈地产拿下茶山增埗村占地3.23万㎡，折合楼面地价1090元/㎡。

　　2014年外来一线品牌房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产均现身拿地，龙头房企绿地首次入莞，布局常平。品牌开发商如碧桂园、万达均采取高周转的发展策略，追求规模化发展，购地补仓的意愿不减。一线品牌房企融资渠道宽，应对市场变动的能力强，资金相对雄厚，也会借机抄底土地市场。金地再次拿下金地湖山大境旁的自家门口商住地，金地与益田地产合作开发金地艺境花园，恒大地产扩大城区版图，再次斩获万江两宗商住地。保利地产延续稳步扩张步伐，继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后，2014年3月获得寮步一宗地块。

　　业内分析，在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商能运筹帷幄地应对市场风险，资金来源多元化，拿地条件优势明显。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心和精力放在货量去化上。品牌开发商借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。

　　专题采写：南方日报记者郝金朋叶永茵