佳兆业风波背后的楼市变数：房源被锁成高频词
1月14日，广东省深圳市，佳兆业位于深圳坂田的项目城市广场仍然正常施工 供图/CFP
导读：深圳房企佳兆业，在上周全面爆发债务违约危机。近10家深圳房企频现“房源被锁”怪象，引发市场高度警觉。重组传闻在路上，业主维权又突然爆发。这些是否将引发深圳地产业重新洗牌。而一直以来，深圳楼市都是中国房地产楼市的风向标，深圳楼市出现的变化会不会蔓延到其他城市？
最新消息
佳兆业仍在泥潭中一步步深陷
即使到了上周末，有关佳兆业的消息仍然在空袭市场。最新进展则是，香港文汇报昨天报道，在13日晚，佳兆业深圳各楼盘有数百人聚集到佳兆业城市广场，发起万人大签名，以维护业主的权益。除此之外，传闻还包括破产重组再度泛滥；佳兆业亲历者提示“做好最坏的打算”。而在北京青年报记者的采访中，佳兆业内部人士也忧虑，这场风波仍未见底，更没有出现好转的迹象。
2014年11月28日，佳兆业2000多套房源被锁定，成了整个事件被推倒的第一张多米诺骨牌。其后佳兆业经历了董事长辞任、大股东割让股份、股价腰斩、贷款违约、合作伙伴撤资、抛售项目求生以及被提起诉讼等负面新闻。佳兆业以运作城市旧改项目闻名业内，不断爆出的消息显示，佳兆业仍在一步步深陷泥潭。
进入2015年，中信银行深圳分行率先向法院申请诉前财产保全、查封佳兆业资产；其后引发了金融机构的“踩踏”现象，有消息称，申请诉前财产保全的金融机构增至19家。另据知情律师透露，目前有33家金融机构已经或正在申请，保全资产总额高达数百亿元，远超佳兆业2014年中期时297亿元借款总额；申请查封的资产已由深圳扩散至广东、上海以至湖南等。
1月13日爱建股份公告，旗下子公司上海爱建信托有限责任公司日前向法院申请，要求佳兆业旗下企业提前归还6.5亿元的资金，而佳兆业相关资产目前已遭冻结。
疑问
佳兆业怎么就还不起4亿港元
令市场疑惑的是，佳兆业年销售额300亿元，为何4亿港元都不还？
公开资料显示，截至2014年6月30日，佳兆业的总借款为297.7亿元人民币，其中，需在1年内偿还的为60.1亿元人民币，需在2年以后5年以内偿还的则为47.3亿元，现金及银行存款为110.9亿元。按此计算，去年年中时，佳兆业的现金能够覆盖一年内到期短债的1.5倍，其流动性本身没有问题。
2014年佳兆业销售目标是300亿，官方所公布的去年前11个月的销售数据，实现合约销售约272亿元。根据行业监测数据推断，佳兆业在2014年全年销售额为302亿元，减去上半年的112亿元，这意味着佳兆业在下半年共实现190亿元销售额。按照60%的较低回款率计算，佳兆业在下半年销售回款约114亿元。
按照佳兆业过往的财务管理，到去年年末时手持现金至少也会有几十亿元，为何还会出现2015年要延迟还汇丰银行4亿港元的情况？
资深人士认为，“佳兆业可能并不是没有钱，而是这部分钱遭冻结。因为政府既然可能将深圳所有的项目叫停，就有可能将其银行账户进行冻结。而且在这种情况下，也没有人敢借钱给佳兆业。”
现象
房源被锁成深圳楼市高频词
事实上，房源被锁定已成为过去的一周深圳房企的高频词。1月15日，更有一份深圳地产预警名单流出，其中包括佳兆业郭英成在内的17家深圳本土地产企业主。而值得关注的是，不论是当地房企还是央企，大都在第一时间发表公告，极力撇清与佳兆业的关系，同时均表示不涉及司法问题。
1月14日，位于深圳福田北区CBD的荣超大厦133套房源全部显示为“管理局锁定”，涉及预售面积约4万平方米。当天，深圳市官方公告显示，花样年深圳花乡家园项目有4个单位被管理局锁定；民生东都深圳房地产开发有限公司开发的东都花园二期中有238套房源也被锁定。次日，中海地产、招商地产、中粮地产等多个房企有房源被深圳“管理局锁定”。至此，央企首次出现在被锁名单中。
业内人士表示，在佳兆业事件之前，深圳出现“管理局锁定”时，大多与开发商违规操作有关，整改后即可恢复销售。对此次大量房源被锁现象，深圳规划和国土委公开回应称，房源被锁定，涉及4种原因，不应过分解读。
而此前，深圳市规划和国土委曾经表示，暂停房地产信息系统使用属于规划土地和房地产市场监管措施之一。根据有关规定，对涉及规划、土地违法行为的房地产，主管部门可作出限制其产权的决定。主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，可以暂停其使用信息系统。此外，在协助司法机关查封、安居型商品房预售管理以及其他规划土地日常业务办理过程中，为保障购房者的合法权益、规范市场秩序和开发企业销售行为，主管部门也可临时锁定相关房源，待事项办理完毕后再解除锁定。
追访
锁盘行动欲把深圳楼市带向何方
佳兆业债务危机不断深化，究竟是个案还是有可能蔓延整个深圳楼市，已成为地产业高度关切的现象。毫无疑问，深圳楼市的连锁反应及佳兆业求生自保的路径，已成为市场观察深圳地产走向的重要窗口。至于拐点何时出现，有地产资深人士表示，这要看是否有更多公司的房源被锁定；被锁定的房源是否被解锁以及解锁原因。
佳兆业内部人士告诉记者，佳兆业对行业的影响仍需要观察，目前行业未出现真正的拐点。“我们一直与有关方面积极沟通，近两个月，主管单位仍然没有明确意见；也不清楚什么时间可以解锁。”
与此情形类似的还有中海地产。有媒体就为何锁定中海地产阅景花园逾2800套，致电深圳市规划国土委综合业务咨询处，相关人士表示，“对于房源被锁的事情，我之前就和相关业务部门沟通过，相关人士说这个原因是不对外公开的。”
北京京鼎律师事务所杜兆勇建议道：“不管是项目违规，还是个人涉及腐败等问题，必须将相关责任人放在法律程序上，有时过于简单的行政执法，易引起外界各种猜测。” 虽然难以确定房源被锁定项目的具体原因，但从2014年起，反腐似乎成了地产圈的主旋律。以佳兆业为例，仍可看出蛛丝马迹。据媒体报道，目前除了在售项目，包括“深圳佳兆业中央广场”在内的深圳八个重点发展阶段项目，涉及总建筑面积约182万平方米；另外该公司位于龙岗区所有建设项目的所有规划相关及国有土地相关申请、批核程序均已被暂停处理，其位于龙岗区的城市再发展项目计划也遭暂停。而落马官员蒋尊玉，此前曾任龙岗区委书记、大鹏新区党工委书记，并以在龙岗区、大鹏新区抓旧城改造闻名。
影响
谁是下一个深圳楼市
近日负面新闻缠身的恒盛地产，被业内预测有可能成为下一个佳兆业。事实上，在业内，众多业内人士除了猜测谁是下一个佳兆业外，更在观望：作为全国楼市方向标的深圳楼市，它所出现的变化会不会蔓延到其他城市楼市，而谁又将会是下一个深圳楼市。
据了解，恒盛地产这家上海民营房企在2009年，与恒大、龙湖等房企大约在同年上市。恒盛地产的势头从2012年开始急转直下，到2014年中期仅销售19亿元，并开始亏损，且半年亏损多达2.21亿元！有迹象显示，近期其复杂的资本运作与深度的关联交易正在摧毁该公司。公开资料显示，恒盛地产的海外债券正变为垃圾债。其2018年到期的一只债券已经连续四个月下跌，目前跌至每1美元面值为68美分的水平。违约风险正在累积。国际投资者已经对恒盛地产的基本面产生了深深的担忧。
调查显示，过去数年，受到国内信贷紧缩的影响，海外发债日渐成为内地上市房企最重要的融资渠道。根据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1月至8月，内地房企总计在海外市场上发行了524亿美元(折合约3217亿元人民币)的离岸债券，比2013年同期增长100%
也正是如此，港粤海证券董事黄立冲表示，佳兆业、恒盛地产等事件的爆发，让海外投资者看到除了经营风险外，许多中小型民营房企还暗藏着政商关系风险，由于这类企业的创始人对经营影响巨大，高压反腐或加剧民营房企的经营风险，最终导致投资者对于公司管治架构提出更高要求。多家券商预测，接下来内地房企海外融资成本将大幅上升，更多房企海外发债计划可能会搁置。
而更让业内人士关注的是，作为一直走在中国楼市前面、堪称是风向标的深圳楼市，现在出现的这种新变数，会不会蔓延到其他城市。如果会，那么谁会是下一个深圳楼市？
文/本报记者 刘慎良
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