燕郊：破解睡城商业结构难题
一冷一热凸显供需结构矛盾
周末，对于紧邻北京的河北省廊坊市三河市燕郊国家高新技术产业开发区而言，意味着片刻的宁静。燕郊高新区公布的数据显示，截至2011年末，燕郊辖区人口为45万，其中城镇常住人口25万，流动人口20万。最新公开的数据显示，在燕郊不断增长的人口中，从北京来此购房置业的外地人达到30万，是其最重要的主力军，也因如此，燕郊被称之为离北京最近的“睡城”。
不过，和北京人所熟悉的周末经济相比，燕郊的商场却冷清了一些。下午2点在102国道北侧的新世纪商城里，售货员小刘正懒洋洋地站在柜台前迎客，每逢扶梯送来一两位客人，他便打起精神将那句背得滚瓜烂熟的“全场8.5折，有喜欢的可以上身试一下”重复一遍，不过中午当班以来，他还没有任何进账。
而在燕郊新兴商圈——鑫乐汇购物广场里罕见顾客进店购物，甚至非临街的一些门店已贴出了“旺铺租售，租金5000元/月”的广告，而在二三层，这样的商户比比皆是。
但与之相对的是，在迎宾路南口的京客隆超市、在新世界百货的沃尔玛、在天洋广场的物美超市，每日下班后或者每逢周末都是人头攒动，购物的人甚至排到了店门外。
也就是看准了燕郊消费者对于零售业态的强劲需求，美国零售巨头沃尔玛决定入驻燕郊。沃尔玛大卖场区域高级营运总监彦孟廷在接受北京商报记者采访时讲述道：“在2013年之前，燕郊的零售商业发展较为缓慢，而燕郊的消费人群除了本地居民外，更多的以往返于北京和燕郊之间的白领为主，居民有较高的消费能力以及需求，我们相信在燕郊开设一家沃尔玛大卖场能够很好地满足周边居民的日常消费需求。”
和沃尔玛一样，国内知名的母婴连锁乐友也在前期市场调研中发现了燕郊这个潜力市场，在2012年率先实现进驻。在乐友孕婴童创始人兼首席运营官龚定宇看来，燕郊的消费特殊性注定了乐友的成功。“燕郊的人口中多半是北京工作、燕郊生活的人群，他们的年龄普遍在25-35岁之间，正是母婴用品的重点消费人群，所以我们很快就决定在燕郊开店了。”
一边是门庭若市的超市、母婴店，而另一边则是门可罗雀的百货商场、购物中心，对于几类业态间形成的鲜明对比，一位居住在燕郊并长期关注商业配套的媒体人向北京商报记者总结道：“这正是由于燕郊特殊的消费需求与商业配套供应之间的不匹配所致。”
燕郊现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内消费集中在家庭用品、食品等生活必需品消费比例大的特点。“以商场品牌选择为例，由于消费群体多数在京工作的特殊性，消费者对于进驻燕郊的一线品牌不会产生信任，通常人们认为还不如在北京买到款式新颖的产品，而多数二三类产品又吸引不了他们的眼球，高不成低不就的消费习惯造就了购物中心和百货商场的受冷落。”上述媒体人士如是说。
商业过剩苗头显现
除了现有商圈暴露出与需求不匹配的弊端外，燕郊的整体商业配套还暗藏着更为紧迫的风险。有公开数据显示，燕郊目前的在售商业总面积近200万平方米，按照燕郊50万常住人口粗略计算，人均商业面积已达4平方米，远超发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。
“有人说燕郊是商业饥渴带，但它所谓饥渴并不是表现在体量的供不应求，而是供应结构的不匹配。”一位从事商业地产研究的业内人士向北京商报记者表示，认同燕郊商业配套过剩的说法。
据观察，除了过去两年相继入市的商业配套外，更有大体量、多数量的商场正在燕郊崛起。例如，2005年3月由马来西亚成功集团投资50亿元的成功大广场在燕郊开工。据介绍，该项目建筑面积180万平方米，商业面积达到82万平方米，号称“世界最大的商业中心”。
位于燕郊102国道电厂桥东路南的雷捷时代广场，属于正在规划的商业项目，总体规划有200万平方米，其中50万平方米规划为商业配套。102国道路南的天洋城四代项目也规划了25万平方米的城市商业综合体，涵盖大型超市、休闲购物广场等丰富业态。另外，燕郊首尔·甜城的大型配套商业设施——燕达国际商城也在规划建设中，商业项目约30万平方米。
稳定人群触发商业变革
燕郊得天独厚的地理位置注定了其在京津冀一体化进程中扮演着“桥头堡”的角色，而随着北京与燕郊之间道路的进一步贯通，医疗、教育等资源的共享，以及燕郊承接北京高新技术产业转移的角色更加清晰，这座紧邻北京东部的小镇在京津冀一体化进程中将发挥更大的作用，这也为现在的燕郊提出了解决商业配套供给结构不均衡、供应量过剩课题的严峻要求。
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