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养老地产投资雷声大雨点小业内称高地价买卖“不合算”

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日07:41 家居装修知识网

掘金“银发经济”，房地产开发企业首先瞄准的就是养老地产项目。在80多家开发企业高调进军养老地产项目之时，遭遇的却是计划投资高企，实际投资却未跟进的尴尬。截至2014年末，包括万科、保利、远洋、绿地等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，投资总额超过800亿元。

不过，万科集团高级副总裁毛大庆以北京市为例指出，截至2014年末，刨除以销售房产为目的的养老地产投资，聚焦经营持有的养老产业的固定资产投资仅为60亿-70亿元，其中来自房产开发商的投资只占一部分而已。雷声大、雨点小，也正在成为国内养老产业的尴尬，开发商热衷的养老地产也同样面临呼声高、落地少的问题。

高地价买卖“不合算”

业内人士介绍，目前开发商做养老地产主要有两种形式，一为出售型养老地产，其开发项目具备医疗、服务等养老必备配套，而开发商的目的则是卖房子；另一类为持有型养老地产，开发商与养老运营机构或者健康医疗企业合作，将其全部或部分项目做成养老物业，靠服务赚钱。毛大庆指出，第二类养老地产模式的落地更为困难。

中坤集团董事长黄怒波告诉北京商报记者，土地出让价格高企直接影响了房企进入的热情。“在买入高价地后开发商更愿意以高价格卖出产品，而不会做长期运营，如果做养老运营，这笔账可不划算，”黄怒波坦言。

据悉，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让，开发商只能以第二种方式获取土地。就以2013年的密云一宗包含养老功能的居住用地为例，中投发展有限责任公司以4.64亿元拿下该地块，如果不含住宅，且用于养老设施的运营，该笔投入的回报周期将被无限拉长。毛大庆也同样拿万科青岛养老项目举例表示，运营回报周期极为漫长，20年都是很正常的。

门槛降低补贴跟进

在黄怒波看来，高地价引发的高投入以及长回报周期是开发企业对于经营性养老地产敬而远之的关键原因。他还进而指出，经营性养老并非提供场所那么简单，而是医疗、照护、康复、娱乐为一体的综合服务项目，这对卖房子出身的开发商而言仍有难度。

毛大庆也根据实际运营经验指出，养老项目的主要对象以80岁左右的高龄老人为主，因此对医疗配套提出了较高要求，而万科目前的养老地产项目所能做到的只是与周边医院进行合作，提供简单的医疗服务；另外，收费模式与养老机构运营之间也存在冲突。“如果收费过高，老人们无法承受或不愿意承受，而如果收费低廉，运营机构则会承受较大经营压力，商业模式的不够成熟也在制约开发商的热情，”毛大庆如是说。

针对上述所提到的成本高、运营回报漫长的问题，黄怒波认为，其根本是政府需要从土地出让方式及价格上做出调整和改变，让开发商低门槛进入；而毛大庆的建议则是倡导政府针对医养结合的社区型养老机构制定较为细致合理的分期投资计划，而非一次性补助了事，从而督促、扶持医养机构在各个环节阶段皆可健康、稳定、均衡地发展。

北京商报记者齐琳阿茹汗

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九华模式：酒店转型养老

北京商报讯（记者陈杰实习记者刘晓雪）2012年11月，九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆，该项目一期包括两栋养老公寓楼，分别为5号公馆和15号公馆。九华养老产业发展有限公司总经理张银向北京商报记者表示，5号公馆目前已住满，入住率接近100%，15号公馆去年6月开始正式对外出租，目前有约200人入住，入住率几乎达到40%。

“相对于其他养老形式，九华的优势就在于是由酒店转型而来。”北京吉利学院乌丹星院长解释，九华山庄养老公寓最大的特点就是整合养老院、酒店、社区三种管理模式的创新型管理。

就目前来看，九华养老公寓是个回报周期相对较长的盈利模式，它的收益状况和可持续发展的情况也有待市场考究。但张银则表示对此并不担心，“因为由酒店转型所以基本上是以低成本在运营，用不着土地成本，团队成本也低”。除了成本低，九华也有得天独厚的优势在支撑，那就是集约化管理。温泉、医疗、会议等系列业态做支撑，既是为养老公寓配套，也对市场开放，只会分但成本而不会增加负担。

泰康模式：股权投资养老

北京商报讯（记者马元月陈婷婷）由于保险公司不能参与商业住宅开发，但可以投资与保险业务相关的养老地产。因此保险公司参与养老地产主要存在独立开发、联合开发、股权投资和债券投资四种模式,目前市场上以泰康人寿股权投资模式最为常见。

泰康人寿养老社区股权投资计划于2009年11月获批，募资22亿元用于泰康北京养老社区项目。与此同时，由于股权投资的回报通常不固定，债权投资计划是保险资金运作不动产投资时的主要选择。

当谈及保险公司投资房地产的效果时，泰康人寿董事长陈东升表示，养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间，30年后才能把成本收回来。

新华保险就是通过成立子公司的方式开发养老地产，并注册了两家项目公司用于支持养老事业的发展。新华人寿董事长康典在接受媒体采访时也坦言，虽然新华很早就提出了养老模式，但是推进比较慢，主要是因为寿险参与到养老的模式还不太清楚。由于养老资金的投入和其他投入不太一样，规模以十数亿计算，因此，新华保险希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。