专家展望2015年楼市：微刺激将促房价止跌上涨
去年以来，很多地方政府微调了多项政策，如上调公积金贷款额度、降低公积金贷款利率以及发购房补贴等
■本报记者 王丽新
近日，继北京公积金贷款最高额度从80万元上升至120万元后，浙江省绍兴市政府日前也出台了将公积金贷款最高额度从60万元调整至80万元。实际上，自去年下半年以来，多个城市都对住房公积金政策做出了调整，包括增加公积金贷款购房额度，降低住房公积金贷款利率等。此外，一些政府部门还推出给部分购房者发放补贴的政策。
事实上，自去年以来，无论是针对存量市场还是新建商品房市场，多数地方政府都推出了多项微调式政策，以期刺激楼市。
而对于这些微调式政策是否对市场起到了刺激作用，对楼市格局有何影响，2015年楼市走向如何，房企的首要任务是什么等问题，《证券日报》邀请了世茂集团副总裁蔡雪梅、亚豪机构市场总监郭毅、美联物业全国研究中心经理何倩茹、同策咨询研究部总监张宏伟、 上海易居房地产研究院研究员严跃进以及链家地产市场研究中心张旭等多位业内人士各抒己见。
对此，上述几位业内人士达成的基本共识是，微调式调控政策对楼市成交量会起到一定刺激作用，但持续性难以维系。而对于房地产企业来说，利用政策窗口期加快推盘，借此消化存货是一个好时机，购房者在政策窗口期购房也不失为一个好的选择。
值得注意的是，对于2015年房价走向和房企的重点工作，上述6位人士均表示，“去库存，稳定现金流”是今年房企“忙活”的首要任务。但对于2015年房价走势的预判则存在不同观点，言上涨者有之，言上涨压力很大者亦有之。
微调式政策拉升楼市成交量
《证券日报》：近日，北京、浙江省绍兴市等地方政府出台上调公积金贷款购房额度、发放购房补贴等各种微调式政策，这对楼市格局会有什么影响？
张宏伟：去年11月份以来，多个城市出台了提高住房公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等微调式政策。目前来看，在短期内，这些政策确实可以一些有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。对开发商来说，其也会利用这些政策红利窗口期积极推盘，借此快消化库存。
但从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现，楼市成交量随之逐渐回升后，各地住房公积金贷款余额则会承担一定压力，不少城市的公积金贷款余额随之将表现出“囊中羞涩”的局面。比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。当时，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力，合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。
因此，很多购房者可能都抢不到公积金贷款额度。鉴于此，依靠提高公积金贷款额度等措施对楼市的成交刺激有限，以此来刺激楼市需求具有不可持续性。
郭毅：调整公积金贷款上限的政策背景是这些城市房价上涨后，此前的贷款额度限制已经不能满足中低收入人群的贷款需求。此外，已调整公积金贷款政策的城市上调的贷款额度并不高，调整后可以享有低息房贷的购房人群依然以中低收入的刚需客群为主，并没有违背近几年来房地产调控政策的方向。
因此，公积金政策的调整可以说是一项满足基本住房要求的惠民政策，有助稳定市场行情、促进刚需购房，但却不会对楼市产生诸如拉升房价、增加投资投机需求等不利影响，这样的温和性调控政策很有可能还会被其他一些城市效仿。
张旭：实际上北京和浙江省绍兴市调整公积金的政策并不是率先出台的，2014年已有很多地方政府针对刚需出台了鼓励住房消费的政策，其中提高公积金额度等政策则是较为普遍的救市方式。鉴于此，预计未来有调整空间的城市也有可能采取这种方式，但应该不会出现多次调高贷款额度的城市。
《证券日报》：这种微调式的政策调整会不会成为2015年楼市调控政策的主线思路？
郭毅：随着房地产调控权限下放到地方政府，继2014年之后，2015年全国楼市市场分化的局面还将继续。
因此，不同城市间的房地产调控也依然保持着方式方法上的分化，部分楼市形势趋于恶化、供过于求情况严重的城市需要通过减税、降首付来提振需求，而类似北京这样的一线城市，并不缺少购房需求，采取渐进式的政策微调更利于稳定市场，因而也将继续在2015年延续。
何倩茹：在2015年楼市政策方面，预计限购有望全面放松，可能有进一步降息举措，各种行政手段有望继续退出楼市调控，不动产登记条例则有助于房地产市场长效机制的建立，实际上，房地产市场正处于向市场化过渡的调整期。
此外，2015年各地方政府在楼市调控中所扮演的角色将加重，为刺激住房需求，加快库存去化，通过公积金政策调整、相关税费改革等微调式的政策对楼市进行调控或将成为常态。
严跃进：这样一种调整思路会成为2015年房地产政策调控的一个主要思路，也能够真正把过去一些资源价值进行挖掘。当然，反过来也启发购房者，一旦政策放宽，那就应该积极入市。若未来公积金提取规模太大，那也反过来会有此类政策继续收紧的可能性。该风险也值得购房者警惕。
张旭：2015年楼市政策环境仍会较为宽松，预计地方政府仍会出台微调性政策。除此之外，也不排除会出现利好经济的政策出现。
《证券日报》：微调式政策是否能真正刺激楼市成交？
严跃进：此类调整对于楼市整体上有明显的刺激作用。尤其对于公积金政策而言，是让购房者撬动财务杠杆的一个重要表现。鉴于此，过去一些因为公积金收紧而难以入市的购房者，在今年房价止跌反弹的背景下，势必会加快入市，进而带动成交量的上行。此外，从整个政策导向看，此类资源会往购房困难群体倾斜，而一些高端物业购房者未来的公积金贷款可能还不会放开。
何倩茹：这种微调试的调整旨在刺激需求，提振楼市，对于楼市格局的影响却有限。政策受益群体主要还是刚需。例如，公积金贷款额度提高减轻购房者首付压力，将加快其入市步伐。市场有效需求得到了相应的释放，楼市成交自然而然有望提升。
张宏伟：由于各类“救市”政策的释放，加之房企冲刺年度销售业绩等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期确实回落至合理区间内了。但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。
房价将止跌上涨
《证券日报》：2015年楼市走势会如何？房价走势会如何？
蔡雪梅：预计会有温和性增长，放松性政策叠加会起到一定促进作用。
严跃进：2015年楼市总体将呈现止跌反弹的复苏态势。
具体来看，在成交量方面，2014年部分购房需求还没有完全释放，到了2015年将继续积极释放；在成交价格方面，随着流动性增加、房企去库存压力的减少，总体上会呈现一个价格上涨的态势。尤其对于一线城市而言，在2014年年度就实现了房价的止跌反弹，到了2015年预计涨幅更大。
何倩茹：2014年12月底时，央行对2015年GDP增速预测放缓至7.1%，在此基础上房地产行业在2015年没有大幅上涨的动力，但政策层面持续宽松的可能性较大，预计将以去库存、稳成交为主。
在房价走向方面，全年价格将保持平稳或小幅上涨，一线城市和部分热点二线城市，其一、二手住宅成交均价仍存10%-15%的上涨空间；三、四线城市价格有望企稳并重拾升轨，但幅度却低于5%。整体上来看，房价将大致维持稳定。
张旭：从北京市场来看，虽然2014年四季度受政策利好拉动，市场成交量出现较为明显的回升，但剔除成交结构因素影响，房价的实际涨幅则并不明显，整个四季度房价一直在低位维持较为稳定的状态。
不过，在本轮房地产调整过程中，买卖双方与此前相比更为理性，预期也出现调整。一方面，购房者并未受政策刺激而出现恐慌性入市，对于价格涨幅较大的房源接受度依然不高；另一方面，虽然业主方面预期向好，出现一定扛价现象，但并未大幅调高挂牌价。在这种状态下，预计短期内房价还将处于比较稳定的状态，但是由于目前相关政策和金融环境日渐宽松，市场预期好转。鉴于此，预计2015年房价整体将保持上涨趋势。
《证券日报》：对于房地产企业来说，2015年的首要工作是什么？
蔡雪梅：2014年不少开发商控制了规模释放，所以2015年仍有去库存压力，销售目标也因此将制定的比较保守。而对于世茂房地产来说，2015年，世茂将制定有增长性的销售目标，同时严控利润率、回款率和负债率三大财务指标，在开发新产品线上下功夫，拿地方面则会寻求与之前拿的土地既有互补性又有增长性的地块，加快向“生活方式服务商”转型的速度。
郭毅：最重要的是保持合理库存及现金流稳健。
严跃进：2015年房企总体上应该是去库存和补库存兼并的思路。从去库存的角度看，对于一些相对难以消化的项目，应该加大促销力度。而从补库存的角度看，大城市大房企都需要积极进行，从而增加可售货量。
何倩茹：2014年受前三季度市场低迷的影响，有近五成的房企并未完成目标业绩，库存压力甚大。2015年在GDP增速继续放缓的前提下，各房企的首要任务是去库存，快速回款，保证资金面畅通，减少资金压力。
张宏伟：2015年的房地产市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。房企应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。
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