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中国楼市下行压力难解房企转型或成就自救之路

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日10:11 家居装修知识网

（中国日报网房产记者陶燕云） 2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。与此同时，“去行政化”调控趋势日益明朗，告别“黄金时代”的2015年楼市已然站到了中国房地产业发展的一个新阶段。尽管开年的土地争夺战如火如荼，地王再现江湖，但是中国楼市下行仍是不争的事实，其中的压力日积月累，盘根错节，已非几个地王、几条政策所能轻易化解。依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代已一去不复返。

去库存是今年楼市主基调

国家统计局1月20日公布的数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有6百万套。根据国家统计局公布的数据，2014年全年，全国商品房销售面积12亿平方米，按此计算，除去新开工面积，当前的库存量需要半年以上的时间来消化。业内称房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。

在库存创新高的同时，2014年房地产开发和销售增速显著下降。数据显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，比2013年回落9.3个百分点。2014年，房地产开发企业房屋施工面积72.65亿平方米，比上年增长9.2%。2014年，商品房销售面积12亿平方米，比上年下降7.6%。

分析人士指出，房地产企业信心低迷，是导致供应端各项数据走低的主要因素。2014年12月，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.93，比上月回落0.37点。这也显示出，房地产企业的信心继续处于低迷状态。这种情况可能影响到2015年的市场供应，并使得今年的市场供应和成交规模难以攀高。

前所未有的走低数据是否显示2015年楼市必将哀鸿一片，悲声连连呢?答案是否定的。物极必反，否极泰来，正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在某次论坛所言，“白银时代对于我们行业来说不是坏事。”顾云昌称, “一个好的行业、一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟;一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败两方面的磨炼，才能够取得更好的发展。”

房企转型成就自救之路

面对2014留下的巨大库存，控制成本、加速去库存化固然房企求生存的关键点，但是对于那些标杆房企来说，未来的发展已不仅仅满足于这样的常态目标。

就在刚过去的这个周末，一家住宅标杆、一家商业霸主，两个“姓万”的房企巨头不约而同提出转型，并锁定同一个关键词：“轻资产”。

“休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。万科不仅要建好房子，更要追求和城市共同成长。”1月16日，万科总裁郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示。去年9月份，郁亮在与媒体的见面会便以“住宅地产、消费体验地产和产业地产”重新诠释了万科“城市配套服务商”的定位。此次亮相的万科松花湖度假区，则可以视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。

而在刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿元的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。郁亮在万科集团2014年终述职会上则提出2015年万科“要转型，有增长。”并鼓励大家勇于尝试新业务。

事实上万科有这样的战略转型和想法比其对外宣布的时间要早很多，万科商业地产新上任的负责人丁长峰表示，万科在过去的四五年之间一直在对新业务进行探索，“当然这些新业务的探索创新主要以各地公司为主，因为一线最懂得客户的需求。”

或许英雄所见略同，万达集团董事长王健林也在刚结束的年会上说，在万达的业务中，刚刚港股挂牌的万达商业地产的转型力度较大，更具创新性，主要是力推“轻资产”模式。过去，万达的城市综合体都是通过房地产销售，获取现金流，是典型的重资产模式。未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

在万科、万达正式宣布谋求金融化转型之前，机敏如泛海、方兴就已经开始摸索金融路径，房地产的舞台上，重资产的戏码逐渐被金融与资本取代。楼市进入调整期也在加速地产金融时代的到来。

从十年前探索到现在走到新的产业中，房地产适合众筹，适合多元化，适合金融化，因为它本身跟60多个行业很关联。如果互相之间的资源有对接，风险就会分摊，发展的机会就更多。”

根据目前市场状况，商业地产、产业地产及养老地产有望成为房企转型的三大方向。虽然中国房地产行业发展面临下行的巨大压力，但如果能在这样艰难的时局中房企能及时调整发展节奏及布局战略，强化房企的核心竞争能力，即运营能力与精准营销能力，同时突破创新，在房地产业与相关行业相互之间找到更好的方法结合，或许赢得未来只是时间问题。