可售房源量处高位 去库存须打破土地城镇化怪圈
“上午我们内部通报说，大部分企业资金缺口很大……”20日，苏州金科房地产公司负责人向记者道出当前房企生存困境。据他分析，房企缺钱，与库存高、去化慢和管理成本高密切相关。
无论如何，因供应短缺造成的一房难求、房价飙涨的“好日子”已然抽身而去，而2014年第四季度的回暖行情，也并没有从根本上缓解市场供大于求的矛盾。
全国可售房源量处历史高位
20日国家统计局发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，去年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。截至去年年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。
商品房待售面积一年新增1.2亿平方米，其间透露的信号显然不容乐观。“当前全国住宅市场可售房源量处于历史高位，虽然限购、限贷松绑等政策刺激了成交，但在建工程仍在推进，而过去几年土地快速开发形成的新增供应量也在集中释放。”昨日，知名房地产顾问机构仲量联行南京公司董事总经理陈健表示，高库存将成为2015年的一个新常态。“现在不再是房子一造好就能卖完了，开发商必须挖空心思去拼营销手段，价格考量也更加重要，不可能再像以前那样追求高利润。”
中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说，中长期看，受经济、人口规模及产业结构等因素影响，不同城市库存去化压力显著分化，一线城市和多数二线城市土地消化时间在合理范围内；但有一些城市因规划超前，土地供应过大，开发量远超当地住房需求，供应过剩风险突出。
南京、苏州去库存压力较小
其实从我省各地楼市库存现状看，苏州的情况还算是好的。截至去年12月，苏州库存商品住宅出清周期在10个月左右。南京比苏州的情况又稍好些，出清周期为9.5个月。但对于此前成交火爆的两地而言，眼下的库存状况也创下了历史新高，不由得让两地开发商寒意阵阵。
曹旭东说，据统计，南京和苏州现有住宅用地的消化时间均低于3年，土地存量也不是太高，所以，这两个城市中长期市场去库存压力比省内其它城市都要小。
“像南京和苏州这样的城市，凭借城市群辐射或资源优势，对人口吸附能力强，人口净流入规模较大，可以带来较强的住房需求，产业发展也将进一步吸纳新市民。比如南京，在长三角城市中，三产在产业结构中的占比仅次于上海，加之高校众多，交通条件也较为优越，因此潜在住房需求较为旺盛。”陈健说，正因如此，他们公司新近已选择在南京成立分公司，对南京房地产市场的未来依然比较看好。
三四线城市库存问题更为严峻
相比较而言，三四线城市的楼市库存问题则显得十分严峻。据中国指数研究院统计，全国三四线城市住宅库存出清周期高达47.8个月！曹旭东直言，在土地城镇化的大背景下，近年来城市经济发展与土地财政之间的“路径依赖”现象加剧，土地供应量大幅增加，引致楼市潜在供应量居高，中长期去化前景堪忧。
据了解，我省三四线城市同样面临高库存风险。江阴、连云港、徐州等城市住宅库存出清周期较长，至去年年底，江阴商品住宅出清周期高达38.6个月，徐州商品住宅出清周期19.2个月。而江阴、连云港、徐州住宅存量土地消化时间分别达到7年、6.8年和5年，楼市短期和中长期去库存压力均较大。
三四线城市高库存，与人口导入、产业布局及当地现有人均住房情况密切相关。比如，徐州常住人口增长率为负，人口流出现象严重；从产业结构上看，徐州以交通物流为主，二、三产业投资增速也不够快；另外，2013年徐州人均住房面积达到35.8平方米，市场需求或已接近饱和。
过高的库存，给政府提出了考题。住建部去年提出，房地产市场的重要任务就是消化库存。省住建厅房地产监管处负责人认为，无论是鼓励地方政府从市场上购买房源做保障房还是做“包租公”等，都传递出监管层希望消化存量的意图。
而省内一些城市自去年下半年开始，已明显放缓供地节奏。对地方政府而言，长期的“功课”还在于加快调整产业结构，增强对外来人口的吸纳能力，推动由土地城镇化到人口城镇化的城市发展方式转变。记者 汪晓霞
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