二手房买家八成“新莞人” 网签量下滑价格略上涨
绘图：吴文锋
新莞人置业青睐高性价比物业。 胡国球 摄
楼市年度盘点之二手房
受整体房地产环境转淡、经济放缓、房贷收紧以及新盘分流等因素的叠加综合影响，2014年，东莞二手楼市的观望氛围明显转浓，买家对价格期望较高，入市意愿减弱，整体楼市的人气和交投较淡静。据合富标准指数监测二手房网签数据显示，2014年东莞二手住宅网签3.3万套，共458.7万㎡，同比2013年减少25%；整体网签量较低位。
2014年，东莞二手楼市以需求迫切的“新莞人”首置刚需为主，性价比较高、价格有所让步的“笋盘”和学位房最受追捧。不少买家的价格期望较高，但业主叫价大多坚挺，总体市场胶着僵持。由于部分物业租金下降以及新盘促销走货的影响，小部分业主小幅降价出货，总体二手楼价稳中略调。
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整体成交减少25%年末回暖明显
2014年，东莞楼市成交量有所下滑。从各月数据来看，据合富置业监测东莞房管局网签数据显示，7月以来，东莞二手房成交量逐月下滑，但受到“9·30房贷新政”、银行降息以及临近年底入市热点期等叠加因素影响，四季度各月已呈现出止跌回升的态势，12月更恢复至3000宗以上的水平，明显高于2014年的全年平均水平2760宗，年末二手房市场回暖明显。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从实际成交看，交投回升的幅度依然偏弱。主要是新货供应充裕，不少买家以对比一、二手物业为主；也有部分买家仍看不清后市或受制于税费高昂等因素，入市犹豫。据合富标准指数监测二手网签数据显示，2014年下半年东莞二手住宅成交16740套。从全年来看，2014年二手网签宗数为33129宗，环比2013年全年下降25%左右，与2013年相比，仍有一定的差距。各区成交方面，东城、南城、虎门2014年的全年成交量亦大致与大市降幅相当，均在22%-29%之间。年底购房者购房热情逐渐恢复，出现了成交的小高峰。
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市区及大部分镇区成交均下滑
同比2013年，市区及各镇区的交投量大多下滑了两三成。小部分镇区相对良好，交投大致保持平稳，主要是经济较发达、产业较集中的镇区，如厚街镇。此外，松山湖的二手房交投大幅增加，主要是松山湖的新盘不多，部分优质次新物业获房产证后，逐渐进入二手市场。据数据监控显示，2014年松山湖新货供应20.9万㎡，较2013年减少五成。
龙斌表示，经济放缓和新盘分流，是影响二手楼市的主要因素。2014年1-9月东莞GDP增长7.6%，较2013年同期回落2个百分点；固定资产投资总额增速为13.6%，较2013年同期回落4.3个百分点；进出口总额增长了4.7%，较2013年同期回落1个百分点。数据表明，当前中国以及东莞的经济均呈增速减慢的疲弱态势。据合富辉煌市场研究部数据显示，2014年东莞住宅新增供应量约632.5万㎡，仅次于2013年的最高峰；签约面积约566万㎡，供求大致平衡。价格方面，2014年东莞一手住宅签约均价约9162元/平方米；而东莞中高端二手住宅的成交均价为8286元/平方米，加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素，二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示，目前不少买家以对比一手和二手物业为主，由于二手物业的价格优势相对不大，部分二手买家转投一手楼市。
此外，受“9·30房贷新政”影响，四季度东莞一手楼市大户型的供应有所增加。据合富辉煌市场研究部数据显示，四季度141平方米以上大户型新房的供应占比约两成，较此前有所增加；而四季度东莞全市住宅网签金额前10项目中，大户型(140平方米以上)楼盘占了四成左右。由于大户型新房额推售力度加大，分流部分中高端换房需求的现象增加。
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去年下半年二手楼价突破“8字头”
东莞2014年全市的二手住宅均价继续稳中有涨，2014年下半年，东莞二手住宅均价为8568元/㎡，已经突破了“8字头”，环比上半年上升约7%，同比2013年下半年上升约11%。而各区镇二手均价亦大致保持稳定，在8000元/㎡水平上下。
从成交单价段来看，8000元/㎡以上的成交比例较以往逐步增加，下半年各项利好出台后，前期积压的刚需，尤其是部分改善逐步释放，部分优质楼盘得到有效快速的消化，如虎门紫台、景湖时代城、万科金域华府等优质物业，成交都较之前都有所增加。
其中，一季度东莞二手楼价仍惯性微幅走高。二季度开始，随着交投持续低迷以及新盘促销让利，加上经济景气度下滑等因素影响，部分业主后市信心不足，部分物业租赁需求下降，二手楼价也应声回落。不过从各二手房中介数据获悉，由于东城、南城等市区的新货不足，部分产业集中的镇区，二手物业需求仍较大，总体价格小幅下跌后，迅速止跌企稳。
龙斌介绍，总的来说，2014年东莞二手楼价惯性微幅走高后，有所回调，其后迅速止跌企稳；总体稳中略调。与2013年比较，东城、南城等市区大致企稳；镇区则有所分化，部分镇区的价格小幅下调，但经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳，如虎门镇等。东莞合富标准指数显示，2014年12月东城区、南城合富标准指数同比仍略涨0.3%。
业内人士分析，市区二手楼价仍较坚挺，主要受市区一手新货有所不足、新盘价格仍较坚挺的影响。据东莞房管局官网数据显示，2014年东莞全市一手住宅新增供应632.5万㎡，同比大幅减少13%。其中东城、南城等市区的新增供应同比大幅减少五成左右。2014年市区住宅均价约11000元/㎡左右，同比大幅上涨一成。
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买卖双方价格分歧拉大
合富辉煌二手房研究中心的调查报告显示，上半年买家观望较浓厚，对价格期望较高，不少买家还价幅度在10%—20%，加上银行房贷收紧，买家购房意愿明显下降。下半年，受“9·30房贷新政”、降息等调控政策有所放松的影响，东莞整体购房预期有所好转。部分看楼时间较长的刚需旧客，看楼的积极性较以往有所提升，不过，不少买家以对比一、二手物业为主。下半年仍有四成左右的买家后市信心有所不足，继续“观望等降”；部分要求业主让价幅度加大，还价幅度高达15%—20%；部分买家期待银行利率有更多优惠。总的来说，这部分买家期望入市门槛进一步降低。
同时，业主的心态则有所分化。大部分业主叫价企硬，不肯让价，心理价位明确，尤其是供需较紧张的东城区，部分地段成熟的优质刚需产品，议价空间十分有限，如怡丰都市广场、景湖春晓等。部分业主有所松动，主动让价5%左右，个别急售盘源让价10%左右。这部分主要是“卖一买一”的置换型业主、经商的业主、去外地发展的业主以及部分后市信心不足的业主。此外，业主对一次性付款的买家也有一定的让利优惠、部分物业附近的新货较多、部分物业租赁需求减少等，也是促使业主小幅降价出货的重要因素。据悉，愿意小幅让价的业主占比约三成左右。
龙斌介绍，虽然部分业主的叫价依然企硬，部分业主的议价空间有所加大，但与买家的价格预期仍有一定差距。总的来说，买卖双方的价格分歧仍较大，僵持胶着态势有所加剧。
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“新莞人”迫切性首置仍是主导
据合富标准指数数据显示，2014年东莞二手楼市仍然以首置刚需为主力支撑，占八成左右。据悉，这部分买家大多为需求迫切的“新莞人”首置刚需，其中不少为婚房或落地生根的购房置业需求，性价比较高的“笋盘”受到这部分买家追捧，如东泰花园、光大花园、怡丰都市广场、富民花园、金丰花园、太平广场、康乐大厦等。
改善需求的占比约为一成五，较2013年有所回升；主要受“9·30房贷新政”影响，部分换房买家的入市意愿有所增加，其中也有部分改善需求对比一、二手物业后回流二手市场。据悉这部分换房改善需求大部分为“新莞人”，以工厂主和中高端产业人群居多，也有小部分在东莞有一定业务来往的深圳客以及东莞本地买家。统计显示，这部分买家大多青睐市区地段较好，产品、交通、配套、社区环境等综合素质较优且价格适中的物业，如未来世界花园、景湖时代城、中信阳光澳园、万科金域华府、盛世豪庭、景湖蓝郡、东方华府、景湖时代城等。据调查，这部分二手盘源的价格相对较高，在8000—11000元/㎡之间；购房总价集中在200万元以下，由于相同总价下，二手物业较一手新盘具有面积更大、地段更成熟、综合素质较高以及学位等优势，吸引部分改善型中高端买家转投二手楼市。
长线投资客的占比较低，不足一成。据悉，长线投资客大多集中东城、南城等市区，部分抱着“趁低入货”的心态入市，追捧价格不高，但地段成熟、产品素质和社区环境较好的高性价比“笋盘”。
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今年二手房成交或会小幅增加
在整体调控政策向松以及央行“9·30房贷新政”、降息等政策的利好下，龙斌预计2015年东莞二手楼市的人气和交投氛围均保持较良好。此外，东莞楼市与经济波动关系较密切，由于2014年经济放缓，2015年管理层出台一定的措施“稳经济”的可能性较高。因此，预计2015年成交量或会较2014年有所上升。
龙斌介绍，由目前的情况看，二手交投增幅应该不大。主要受两方面因素制约：一是新货供应充裕。据合富辉煌房地产经济研究院监测，截至2014年11月底，东莞一手住宅库存面积约537万平方米，由此预计，年底新盘分流二手客源的现象将会持续。另外，业主心态平稳，让价不足，买卖双方的价格分歧仍较大。2015年东莞二手楼市仍会以迫切性首置刚需的正常释放为主，交投小幅回升一到两成左右，或大致保持平稳，价格基本走稳。
南方日报记者 郝金鹏
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