杭州之江板块卖房子 开发商比拼谁亏得少
“现在做房产不是比谁赚得多，而是比谁亏得少。”一位开发商如此戏谑当下的杭州楼市。
这一现象在之江板块也许更明显。1月11日，位于之江板块的嘉里云荷廷首开，精装89平方米折后总价175万~190万元，当天成交8成。如此“亲民”的价格让不少业内人士连呼：这是贴着成本在卖房。
记者在之江板块跑了一圈发现，不光是云荷廷，许多以改善型为主的楼盘大多保本销售，有些甚至亏本在卖。
“面包”直追“面粉”价
随行就市保本难
云荷廷89平方米的折后总价在175万~190万元，换算下均价大致在1.9万~2.1万元/平方米。
这一地块2012年出让，当时嘉里一口气拿下之江板块五宗地，其中三宗宅地的平均楼面价为10870元/平方米，也就是现在的云荷廷项目。按照透明售房网显示，其精装修成本在4000元/平方米，那么可以推算其毛坯价在1.5万~1.7万元/平方米。这个价格，能保本吗？一位业内人士告诉记者，建安成本和财务成本等加起来每平方米大约在6000元，云荷廷勉强保本。
“我们是首次开盘，也参照了周边几个楼盘的在售价格，最终还是选择以‘亲民’的价格推出市场。”云荷廷项目负责人沈丽芳告诉记者，这次能销售8成，定价合理成为其中一个重要因素。
“如果是单算我们的公寓价格，确实是亏本的，公寓的成本基本在2万元/平方米以上，但现在只卖1.8万元/平方米。不过，项目还有70多套排屋在售，总价大都在1000万元以上，公寓卖低价，也是沾了别墅的光。”之江九里营销总监商升亮告诉记者，目前板块内楼盘价格基本在1.8万元/平方米左右，所以公寓也只能随行就市亏本出售。
另一个现房集中的区域是转塘，像融科瑷骊山、佳兆业玖珑山、之江诚品等楼盘，他们的拿地价格基本在7000元~8000元/平方米，而目前在售价格为1.4万元/平方米左右。
另外，还有中国美院边上的新帝朗郡和之江一号，也是现房呈现，同时拥有学军小学之江校区的教育资源。新帝朗郡目前在售均价1.45万元/平方米，196平方米的平层大宅单套总价在300万元以内。之江一号的优势在于还有80平方米左右的小户型，总价在150万元左右。由于拿地比较早，这两个楼盘目前在售价和楼面价比起来，并不算亏。
如果以建安加财务成本6000元/平方米来算，之江板块的许多楼盘基本是贴着成本在卖，有的甚至还是亏本的。还真应了那位开发商的话：不拼赚钱，只拼少亏一点。
大多是2009年拿的地
溢价率普遍偏高
记者仔细查看了之江板块这几个项目的拿地时间，发现大多是2009年拿的地。而2009年也是土地出让大年，光是主城区就有69宗宅地出让，其中溢价率大于50%的地块占44宗，许多地块的溢价率都大于100%，十分惊人。
像之江九里地块，2009年10月27日经过多轮争夺，楼面价最终被定格在15281元/平方米，溢价率高达99.9%，是当时之江板块名副其实的“楼王”，而此前一个月，离之江九里1公里的之江悦以楼面价9669元/平方米被拿下，溢价率也高达38.1%。
“我们当时很看好这块地，竞拍时被抬到了这个价格，现在看起来，的确有点高。”商升亮告诉记者，这块地有自己先天的优势，未来的规划配套也不错，但目前受市场条件限制，价格只能“亲民”。
另外，佳兆业玖珑山的楼面价为8042元/平方米，溢价率高达51.7%；融科瑷骊山的溢价率也有34.6%。
“拿地价格很大程度上决定了产品的定价空间，2009年杭州土地市场的确很疯狂，有些开发商甚至是不惜代价在拿地，这导致后期很多项目因为定位不准销售放缓。说到底还是对板块、对地块的评估不够充分。”一位资深业内人士给出了自己的看法。
库存集中在几个楼盘
目前大多为现房销售
根据透明售房网的数据显示，截止到1月20日，之江板块的库存量为3317套，而目前已经现房呈现的之江九里、融科瑷骊山、大家之江悦、佳兆业玖珑山，这几个楼盘的可售房源总和几乎占据了之江板块的半壁江山。
从钱江晚报购房宝指数分析，2015年1月以来，这些楼盘的成交总体活跃。截止到1月19日，之江九里成交14套，之江悦成交17套，之江诚品成交19套，基本上是日均一套的节奏。
“现在的土地价格给开发商的利润空间越来越小，只有管理上更加精细、专业，通过快速开发来降低成本；或者通过增加产品的附加值，来获得更大的收益。这一点品牌开发商相对容易些。”一位之江板块的开发商如是说。
之江板块的许多楼盘都已是现房，对购房者而言，这倒是一个不错的挑房好机会。同样的价格下，应选择优质的开发商，因其所具备的优势因素多，价格坚挺。购房者可以实地考察一些细节，特别是外立面、楼幢大堂以及小区绿化，拿来做参考。
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