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杭州余杭四宗地底价成交土地市场回暖尚需时日

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日14:29 家居装修知识网

　　尽管杭州楼市成交回暖，市场人气也有了明显回升，但目前的种种市场迹象显示，土地市场全面回暖尚需时日。杭州市区1月的土地挂牌数量寥寥，不仅如此，开发商抢地热情普遍不高，与去年同期相比可谓是冰火两重天。

　　1月仅7宗土地挂牌

　　去年1月，杭州市区(包含萧山、余杭)土地出让掀起狂潮，共有41宗土地挂牌出让，最终实际成交35宗。然而，本月杭州市区仅7宗土地挂牌出让，其中主城区更是只有2宗。

　　土地挂牌数量锐减，不乏有两大原因，其一是无地可供，其二是开发商拿地热情不高。以目前的形势而言，后一种原因的可能性要大得多，因为根据2014年的《读地手册》，无论是主城区还是余杭区和萧山区，都有大量可供出让的土地尚未挂牌。

　　去年12月，杭州出让的土地溢价率偏低，大多数地块溢价率不到1%，这意味着土地市场尚未走出低迷，这样的一种形势自然也就延续到了今年1月。当然，由于去年12月杭州市区实际出让21宗土地，是去年下半年土地出让数量最多的一个月，不少本土中小房企获得了“补仓”的机会，因此今年的拿地迫切性大为下降。

　　值得一提的是，本月挂牌出让的7宗土地中，纯宅地仅2宗。去年二、三季度，杭州土地市场陷入自2012年以来最低谷的时候，主城区曾连续半年未出让过一宗宅地。宅地出让不活跃，也一直是土地市场低迷的一个重要标志。目前杭州楼市库存量仍然偏大，且供应高峰还没有过去，这将在很大程度上延后土地市场回暖。

　　余杭4宗地底价成交

　　从本月已完成出让的几宗土地的情况来看，土地市场可以说是相当低迷。

　　截至目前，共有4宗土地完成出让。这4宗土地全都位于余杭，且均以底价直接成交。熟悉土地拍卖规则的人都知道，土地以底价直接成交，这表明拍卖现场参与竞价的房企只有一家。这也意味着，面对扑朔迷离的市场，很多开发商对后市持观望态度。

　　这4宗土地中，有3宗位于余杭闲林板块，这也是沉寂多年的闲林板块，再度成为余杭的土地供应大户。不过，这3宗土地的体量都不大，其中最大的一宗为14万平方米。尽管如此，对商业配套严重欠缺的闲林板块而言，商业地块的出让无疑是一个利好消息。

　　另一宗土地位于良渚，商住地，总体量达25万平方米，由万科收入囊中。良渚是万科的大本营，万科在良渚打造了良渚文化村以及万科未来城，再加上新拿的这一宗地块，有助于进一步提升良渚的居住氛围。

　　去年1月，多宗土地溢价率达到上限并进入保障房投保环节，这样的现象恐怕很难在近期的土地市场上再现。而从余杭4宗土地的实际成交价来看，可以说非常低，其中闲林楼面价最低的一宗商地仅413元/平方米。万科拿下的良渚地块，地段要略好于2013年拿下的未来城地块，但两者楼面单价几乎相同。

　　以余杭4宗土地的实际成交价格来看，余杭并轨主城的利好消息，并未对余杭土地市场形成立竿见影的拉动作用。这一利好，可能还需要一段较长时间的逐步释放过程。不过从余杭的土地供应现状来看，未来科技城仍将是今年的一大热点区域，此外良渚和勾庄也将有较多的地块入市。

　　钱江新城宅地受关注

　　1月27日，杭州主城区将有2宗宅地挂牌出让，均位于钱江新城，其中一宗位于江干景芳，另一宗位于南星单元。

　　景芳地块位于景芳路和三新路交叉口东南角，毗邻在售楼盘万科钱塘府和德信钱江府，总建筑面积3.48万平方米，折合楼面起价14385元/平方米。万科钱塘府2011年拿地楼面价为11052元/平方米，德信钱江府2014年2月拿地楼面价12440元/平方米。相比前两者，即将出让的景芳地块更靠近市中心和钱江新城，且体量要小得多，14385元/平方米的楼面起价，相对还算合理。

　　南星单元地块位于钱江路和候潮路交叉口，总体量8万平方米，折合楼面起价19503元/平方米。2013年6月，金隅拿下一宗南星地块，楼面价为25803元/平方米。即将出让的南星单元地块毗邻滨江金色家园，地段上相比金隅学府更靠近钱江新城核心区域，19503元/平方米的楼面起价算是一个很低的价格。

　　2013年出让的金隅学府楼面起价为18000元/平方米，最终拍到了25803元/平方米，那么月底出让的这一宗土地，是否也像2013年那样拍出40%以上的溢价率，也就成了业内人士关注的焦点。不过，以钱江新城目前的市场现状而言，这样的可能性并不大。

　　2013年金隅拿地时，钱江新城的住宅房源已几乎“断粮”，购房者只能从二手市场中买进钱江新城的房源。但时过境迁，钱江新城新盘开始逐步发力，南星单元金隅学府、滨江钱塘印象以及杭房钱江府先后开盘，钱江新城住宅房源供应量骤增。基于市场的这一变化，南星地块拍出高价的可能性并不大。

　　随着华家池、杭师大等一批优质土地相继出让，主城区的“宝地”已是越来越少，尤其是体量巨大的“宝地”，这可能在一定程度上会影响开发商的拿地热情。不过，相较余杭和萧山，主城区的库存压力要小一些，这就使得主城区的土地，尤其是宅地，还不至于到了无人问津的境地。

　　萧山土地主打地铁牌

　　相比余杭，本月萧山仅有1宗土地(位于大江东)挂牌出让，显得寂寞了很多。该地块位于大江东工业园区内，总建筑面积也仅5000余平方米，将作为工业园区的商业配套。

　　不过，最新出炉的萧山2015年《读地手册》，却透露了今年萧山推地的一些新动向。今年萧山共有84宗土地列入出让计划之中，其中宅地占了大头，共52宗4500余亩，占到出让计划总量的7成左右。从区域分布上看，宅地主要集中于新塘街道、蜀山街道以及湘湖。商地主要集中于钱江世纪城以及奥体博览城内，这两大区域的未来发展潜力较被看好。

　　此外，湘湖新城也是萧山今年推地的一大重点区域。湘湖新城的地理范围包括湘湖度假区、闻堰街道以及义桥镇、蜀山街道、城厢街道的部分区域，金地天逸、湘湖壹号等楼盘就属于这一区域。得益于湘湖的山水资源，湘湖新城的人居价值最近几年得到市场的认同，加快土地出让也就完全在情理之中。湘湖新城的土地储备中，最受关注的一宗地块莫过于湘湖农场地块。2013年10月该地块首次挂牌，楼面起价23000元/平方米，若这一价格成交将创下萧山地价新高，不过最终由于种种原因该地块中止出让。今年，这一地块将重新挂牌出让。

　　今年萧山土地市场的另一显著特点，是地铁地块明显增多。地铁1号线在萧山的站点并不多，因此可供出让的地铁1号线沿线的萧山地块并不多。不过，地铁2号线给了萧山土地市场一个全新的契机，在萧山境内共有10多个站点，这意味着很多地块将可以打“地铁牌”。今年萧山将有多宗地铁2号线沿线的优质土地出让，而这也无疑有助于激活低迷的土地市场，同时也将吸引一批深耕杭州主城区的开发商，进入萧山市场抢地。□记者蒋敏华