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楼市进入中速增长期郑州商品房供大于求

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日15:16 家居装修知识网

　　14.42 25.16 7.39 7.73 0.26 1.00 11.52 15.76 0.26 0.06 81.90 58.80 5.46 7.96 1.77 5.68 2014年成交面积(万m2) 2013年成交面积(万m2) 高新区管城区郑东新区经开区金水区惠济区中原区二七区 0.00 50.00 100.00 2013~2014年郑州市各区域办公成交图

　　供应面积(万m2) 成交面积(万m2) 供销比 587.2 773.9 771.8 705.4 622.6 658 .0 359.2 658 .5 706 .3 655 .9 1.32 0.91 1.06 1.83 0.93 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2010~2014年郑州市商品住宅供求关系走势图

　　14.5% 8.7% 9.5% 5.9% 3.3% 13.8% 31.7% 5.4% 2.3% 4.9% 0.0% 10.0% 20.0% 40.0% 30.0% 17.5% 8.2% 9.4% 7.0% 4.0% 14.9% 28.7% 5.3% 1.5% 140以上 130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下 140以上 130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下 3.6%

　　随着楼市步入新常态，去库存和产品细分、跨界转型将是贯穿2015的地产主题，市场也将在全面分化中进入中速增长。

　　克而瑞信息集团最新发布的数据显示，2014年郑州商品住宅成交量仅为587.23万㎡，较2013年降幅23.9%；2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡；2014年，三房成为商品住宅市场上的主力户型；存量接近600万㎡，去化周期增加至10.7个月，这一去化周期相对于全国其他城市而言，算不上压力很大。

　　2014郑州商品房供大于求，办公市场“多点开花”

　　2014年商品房供求市场出现无规则波动，但全年总体处于供大于求的局面。第一季度受春节影响，商品房供应量较少，呈现供小于求的态势；二、三、四季度除8月份之前，均供大于求。虽有部分月份供小于求，但整体市场是供大于求的，商品房存量有一定的增加，去化压力较大。

　　2014年1~12月商品房新增供应面积982.21万㎡，商品房月均供应量基本维持在81.85万㎡左右，但参差不齐，其中有3个月供应量在百万平方米以上，且以12月份最高，达到132.33万㎡。

　　回首过往，近十年的时间内，郑州商品房成交走势基本呈现波动态势，2004年以来商品房成交量一路狂飙，逐年上涨，在2008年出现短暂下降之后2009年再次上涨，并在2009年达到1155.88万㎡的峰值。

　　2010年国家再度启动宏观调控，郑州作为二三线城市，商品房市场成交量虽略有下滑，但幅度甚小。2011年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品房市场开始受到影响。2012及2013年，各开发商积极采取应对策略，整体市场有所回暖，2012、2013年整体态势与7年前整体态势较为相似。2014年，受全国市场影响，成交量有大幅下滑，成交量仅为769.25万㎡，较2013年下降19.03%。

　　在办公市场领域，2014年郑州结束了连续4年的供过于求，供销比首次低于1。整体存量仍相对较高，与2013年相比存量略减，去化周期降到18.6个月，整体市场价格增长乏力，2014年成交价格与去年相比基本持平。郑东新区仍是主要供应区域，但供应占比已有明显下降，中原区、高新区供应量快速增长。办公市场成交由原来的郑东新区“一枝独秀”逐步变为“多点开花”，二七区、金水区办公市场成交增长明显。

　　住宅成交面积较去年下跌23.9%，去化周期10个月

　　自2001年以来商品住宅成交量逐年上升，2008年成交陡降，2009年再次反弹，但之后成交量开始下行，2011年因政策影响成交量下滑明显，2013年成交量缓步上升，2014年1~12月，商品住宅市场成交面积比去年下跌23.9%。

　　在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交量位居第18位，与去年排名相比下降3位，处于中等位置。

　　2001~2014年，商品住宅市场成交均价逐年攀升；2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡，相比2013年每平方米上涨436元，涨幅达5.25%，实现历史新突破。在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交均价居第15位，与去年相比排名下降1位，处于中等位置，在6个中部省会城市排名第三；2014年住宅成交均价1万元/㎡以上的城市有12个，与去年数量相同。

　　住宅市场长期以二房、三房为主，刚需属性较为明显；2014年成交结构与2013年相比，二房比例减少、三房比例增加，80~90㎡以下户型占比减少，140㎡以上户型占比增加。

　　郑州购房客户66%左右来自省内其他地市，周口、驻马店等人口大市以及开封、新乡等邻近地市客户较多；郑州对省内其他地市客户吸附力较强。

　　克而瑞分析师认为，郑州为河南省会城市，在华北平原重要发展城市，通过城市化进程和城市经济的发展，带动了当地房地产市场的发展，而10个月的理想库存消化周期，表明郑州的房地产市场发展良好，去化速度适宜。

　　三房供应占据商品住宅主力，高新区关注度最高

　　2014年，郑州商品住宅市场月度供求整体上呈波动态势。2014年上半年，受传统春节及全国降价潮的影响，群众观望情绪加大，成交量处于较低水平。尤其是5、6、7月份，全市供应量大增，但成交较为低迷，供过于求较为显著，7月份的供求比达到全年最大值，为1.98，远高于0.8~1.2的合理区间，市场存量逐步增大。

　　2014年8月份，郑州市取消持续将近4年的限购政策。限购取消后，成交量有一定的提升，且改善型产品的成交量较之前有较大涨幅。11、12月各项目为冲公司业绩，均加大供应量，虽成交量有一定提升，但供求比较为失衡。全年供求比为1.32，存量有较大幅度提升，去化压力较大。

　　2014年，商品住宅市场新增供应量为773.94万㎡，相比于2013年小幅上涨。从新增供应面积和户型上来看，2014年，三房成为商品住宅市场上的主力户型。从供应套数来看，三房供应占据市场56.0%的份额，其次是二房和四房；从供应面积来看，三房供应仍占绝对主力，市场份额为53.9%，二房紧随其后，占据35.6%的份额。郑州市商品住宅的供应主要是以二房、三房为主，占据供应市场约89.5%的份额。

　　2014年，高新区住宅新增供应面积占供应总面积的20.4%，高新区作为郑州市住宅价格最低区域，成为商品住宅市场供应的主力军。而郑东新区由于开发程度已逐步成熟，区域内项目较少，且由于其价格和户型面积较大，购房门槛较高，去化速度相对较慢，所以市场供应量相比其他区域较少。随着二七区、经济技术开发区等新区的崛起，商品住宅市场供应量的区域特点也在发生着改变。

　　目前，城市西北和南部区域为主要供应区域，随着主城区土地减少及城市版图扩张，未来三、四环间将为主力供应区域。

　　区域成交户型对比

　　2015现金为王，做好新拿地评估和产品细分

　　克而瑞信息集团预测，2015年预计住宅新增面积达到685万㎡，加上2014年底存量589.63万㎡，累计上市面积将突破1200万㎡，市场压力相当大。由于2015年供求与存量压力较大，价格上涨动力不足。2015年土地供应仍以城改为主，三环、四环之间会成为重要供应区域，新兴土地供应板块龙湖片区将受到重点关注。

　　鉴于新的市场格局，易居(中国)克而瑞河南片区总经理赵爽提醒说，2015仍将是现金为王的大趋势，做好总价控制，整体价格策略需谨慎，有机会做好价格结构性调整。

　　在她看来，产品的细分市场存在机会，创新与落地将成为突围利器，产品线品牌化标准化，不只是设计与采购，更是营销与服务。在整体供求压力较大，价格动力不足的前提下，做好新拿地评估，谨慎决策。记者王亚平