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展望2015年楼市:释放宽松信号购房人或加深观望

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日16:36 家居装修知识网

　　2014年，北京楼市调控基调未变，但中高端项目的定价限高逐渐解放，为市场带来了新的增长点，与此同时，为实现“中端有支持”，自住型商品房政策开始走向台前，对传统纯商品房的刚需市场产生了极大的冲击；再加上其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政，以及房企对互联网思维的渴望和营销的求新求变，都使得去年楼市充满变数。站在2015年的入口处，回望2014年，这些值得关注和盘点的重要趋势，其中又将如何深刻地影响到今年的楼市，更值得关注。

　　调控·2014

　　限购依旧限价放开

　　整个2014年，北京楼市仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段，尽管放眼全国，二三线城市纷纷开始松绑限购，但北京坚守依旧。

　　但“限价”却出现变动。此前针对高端项目，有2013年底之前“单价4万元”暂缓发证的“明示”，2014年虽没有明文退出，但实际操作中已不再坚持——去年6月开始，保利海德公园与泰禾拾景园等高价项目陆续被放行，年底融创农展馆项目高达16.6万元/平方米的“历史高价”也得以通过。

　　影响·2015

　　中高端盘大战打响

　　限价放松使得供应方开盘迅速开闸，直接刺激了市场供应的增加。但是在限购依然主导市场的背景之下，尚未转化为成交的突破。不过，由于成本的提升，更多北京项目选择了走中高端路线，也使得这一区间的市场在今年充满激烈竞争。

　　自住房·2014

　　“中端支持”初现成效

　　自住型商品房在2014年全面开花结果。这一年当中，共有22个自住房项目完成了选房并实现签约，共成交自住型商品房18860套，限定价格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周边商品房低出30%”巨大价格优势使得其成为市场中的“香饽饽”，大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注，转而投向自住房轮候，并在初期形成一股申购热潮，客观造成了去年纯商品住宅成交的历史新低。

　　影响·2015

　　刚需盘将受冲击

　　除去实际成交之外，自住房对于市场的影响还体现在预期方面：目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供3.6万套左右，相当于2014年成交量的2倍。2015年普通商品房市场的刚需项目，将会面临更猛烈的冲击。

　　政策·2014

　　定向宽松年底翘尾

　　虽然楼市政策在2014年依然是以收紧为主，但是去年自三季度末开始，全国性的信贷政策放松也开始惠及北京市场：首套房认定标准的调整以及房贷利率下限的重申，新的普宅认定标准等，都对年尾楼市翘尾构成一定影响。而到了2014年11月21日，央行宣布降息，无论是对于房企开发贷压力还是购房者房贷压力的减轻，其作用都是不言而喻；而12月31日，北京市公积金管理中心将贷款上限由此前的80万元提高到120万元，调控政策逐步转向宽松。

　　影响·2015

　　释放宽松信号

　　这些定向宽松政策在2014年出台时间较晚，对楼市的事实影响有限。

　　但带来的宽松的信号和对长期预期的影响，将使得2015年的购房人心态较为宽松，也为楼市带来了生机。

　　土地·2014

　　出让土地141宗

　　2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交，比2013年减少73宗。尽管成交土地宗数与面积同比均有所减少，但是土地出让金总金额却高于2013年，达到1916.9亿元。亚豪机构数据显示，去年北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米，土地市场呈平稳态势。由于拿地机会有限，房企选择更谨慎，预判更全面，拿地节奏更加科学。特别是下半年及四季度，房企在土地市场上拿地积极性也有所恢复。

　　影响·2015

　　联合体拿地越来越多

　　土地市场的竞争准入门槛提升，使得一些企业不得不逐渐考虑以联合体的方式来共同拿地，这在2015年的楼市已经逐步显现；同时，部分区域标杆地块不断出现，预示着中高端项目将会遍地开花。

　　市场·2014

　　成交量超6万套

　　据亚豪机构统计数据显示， 2014年北京商品住宅(不含保障房)共成交79784套，比2013年分别减少26.7%、29.8%，如果扣除其中的自住房所贡献，纯商品住宅60924套的成交量为近年来的下游水平。

　　虽然销量不佳，房企却不愿重复以前的“以价换量”策略。一方面是因为市场蓄客难，购买意愿疲软，因此降价促销的动力较小；另一方面是源自高端项目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整体市场的成交均价。

　　影响·2015

　　购房人或加深观望

　　目前，北京的房价已经处于较高位运行，购房人承担的压力越来越大，因此对降价的期盼越来越深；另外，由于房企的库存一增再增，很可能突破10万套大关，因此降价也并非不可期待，购房人的盼跌心理和观望情绪都有所增加。本报记者胡喆